“城市土改”：有产者落地

（文 / 高昱）

发钱

12月12日，国家财政部宣布，在北京的中央和国家机关事业单位职工购房补贴的发放准备工作已经就绪。从这月开始，20亿元国家财政拨款，连同各单位出售公有住房的收入，将一次性或以按月补贴的方式拨付给无房职工和未达标户。

深圳启动的微利房安居工程极大释放了居民的购房热情(曾翰 摄/Fotoe)

据财政部介绍，这20亿元原本是用作住房建设资金，由国家计委一次性划拨过来转作职工购房补贴。“按照计划，除今年的20个亿之外，明年国家财政还将发放25个亿，后年再发30个亿。”国家建设部住宅与房地产司副司长侯淅珉告诉记者，把住房建设投资改成住房补贴，这一资金性质转换的意义非常重大，它彻底划清了两种体制之间的界限，“货币分房正式进入实质运转阶段”。

“20亿的发放给市场传递了一个明确的信号，补贴的钱都一次性发下来了，几十年的福利分房和集团购买真是要到此为止了。”北京安地公司董事长张宝全在接受记者采访时说。作为市场中人，开发商们很敏锐地意识到了政府用百元钞票传达出的政策步伐。而数以万计的大机关干部则在合计着自己能否分到钱和能分多少，按照一年多前就公布的极其繁琐的计算公式，一个到1998年工作10年的副处级无房干部，此次将一次性获得56880元的住房补贴。对干部们来说，这还算得上大数目。

不是干部们对政策不敏感，近两三年以来，关于房改的政策出的实在太多。1998年3月，下大力气启动机构改革的当选总理朱镕基用同样大的力气宣布，从当年下半年起停止福利分房，截止日期是这一年的12月31日。之后，房改的艰难一遍遍地得到相当充分的体现。尤其在政府机关云集的首都北京，有钱没钱的国家单位都在搭“最后一班地铁”，突击建房、买房、分房。这一年，虽然建设部和北京先后出台政策减免一系列税费，然而北京市房价不但未降，汹涌而至的集团购买反而一路将房价每平方米抬升了近千元。

到当年年底，由国务院直接领导制定和实施的中央直属机关停止福利分房方案事实上根本无法按时实现。国家本来希望这些部委的房改能带个好头，却发现碰的是一块最难啃的骨头。这倒不奇怪，中直机关一向是住房福利化程度最高的部门，也是占有住房资源最多的地方之一，过去每到分房时候，都得由部长亲自担任分房领导小组组长，很多公务员留在机关里图的就是几年一排队的房子。主管部门因此不得不宣布了一个折衷的“明文规定”，有自建土地的国家单位可以继续盖房，只要在1999年底之前动工的住宅楼都属于在建的“老房子”，可以继续优惠出售给职工。此后，时间表又一再拖后，截止日期从1998年12月31日改到1999年12月31日，再改到2000年12月31日。政府取消福利分房的决心却点燃了福利分房的热火。记者的一位1997年参加工作的朋友在一家副部级事业单位任职，住了2年多集体宿舍后，2000年5月刚刚分到一套在军事博物馆附近50多平方米的小两居，却放弃了一套三环外的三居，因为她现在又在参加排队，来年四五月份可望在木樨地分到一套80平方米的大两居。据她介绍，到时即使是2000年刚来的大学生也能分到房子，而且至少都是两居。

这或许只是特例，毕竟房子如此宽裕的机关单位并不多。不过让人焦急的是，两年多的时间里，至少在北京，最后一班地铁还迟迟没能驶入站台——从这个意义上讲，住房补贴的发放就像列车进站前拉响的汽笛。“国家财政拿钱给无房和未达标户一次性发放补贴，从根本上摧毁了福利性分房和准福利性分房的基础，”建设部住宅与房地产司一位官员告诉本刊记者，这是国家第一次明确地把住房实物分配用钱的分配来代替，“你收了钱就没有资格再要求什么住房福利了”。

房地产司的前身是1986年成立、原直属国务院的房改领导小组办公室，1998年3月机构改革时，房改办整体划归建设部，可以说直接组织制订了14年来房改的全部方案和数不清的过渡措施。这个机构加入建设部后的第一个也是最主要的任务，就是起草中直机关房改办法，国管局、直管局、计委、财政部、银行、军队等各个部门也都参与其中。到1999年8月16日，《在京中央和国家机关进一步深化住房制度改革的实施方案》颁布实施，然后再到2000年3月，相关的配套文件才基本出齐，前后历时将近两年。“虽然我们走得很艰难，但我们一直在走。”这位官员说。

50年代建房修路热潮(新华社 供图)

70年代北京最典型的多层住宅(黄景达 摄)

80年代初评选小区规划方案(宋连峰 摄)

80年代兴建的塔楼(新华社 供图)

房改20年

用这句话来概括中国的房改之路再恰当不过。20年前，邓小平第一次提出住房要商品化，从时间上与著名的1980年中央1号文件——正式在全国范围内推动农村联产承包责任制——几乎是同步的。但是与轰轰烈烈的农村土地改革相比，城市里的住房改革很长时间一直处于小打小闹的尝试阶段，以至于人们对于房改究竟从什么时候开始很难找到一个标志性的事件。一种说法是1980年6月中共中央和国务院批转的《全国基本建设工作会议汇报提纲》，其中有住房商品化的提法；一种说法是1986年国务院成立房改领导小组，开始组织专门班子全面设计房改方案；还有一种说法是1988年初横空出世的《国务院关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案的通知》，又称11号文件，一夜之间，房改成了中国社会生活中的一件大事。在这个文件中，第一次提出了住房商品化的操作方案从提租发补贴入手，既定目标是在5年内租金达到商品租金的水平。

事实证明，当时的方案制定者们把房改想的太容易了，至少不比农村分田到户的改革难多少。经过计算，当时全国一年用于住宅建设的投资是300个亿，而要发的补贴也是300个亿，正好持平。但没想到的是，各单位的住房资源很不平衡，房子少的单位租金自然就少，补贴却需要很多，在各单位之间进行资金周转又必然触动部门单位之间的利益。仅仅一年后，房改全面停顿，惟一称得上成果的不过是把房租统一到每平方米9分钱。

1991年，经济形势稍有好转，房改又被提到了桌面。这一次各地采用的办法有所不同。一种是以无补贴的办法折价出售公房，或者提租不补贴。当时有些地方希望把房租一举提到30元一平方米，售房的最低限价是每平方米不低于120元。北京则相对保守些，但也把11号文件的提租补贴修正为小步提租不补贴。“11号文件的结果是国家给职工涨工资，又背起房改的重负，国家财政根本就没这么多钱。”北京房改办副主任苗乐如说，因此，提租不补贴的道理在于，既然改革开放以来职工工资已经逐步体现了劳动价值，“国家和个人应该为住房都担一点”。

思路固然很漂亮，但真到了实施阶段又是问题成堆。折价卖房子仍然与单位所有制的住房体制密切相关，地段好、房子多的单位自然得天独厚，资源少的单位还是僧多粥少，怨声载道。更要命的是，这种分配不公因为公房出售价格与商品房价之间几倍甚至十几倍的差价，而几乎成了一小部分有房户对大部分无房户、少房户的腐败。有学者强调，如此价格出售公房等于瓜分国有资产，国务院因此几次严令制止低价出售公房。

“有人提出，如果当时坚持出售公房，那么房改早就结束了。他们算的是经济账1992年全国公房是12亿平方米，即使只售出一半，即使按每平方米120元的最低限价，也能回收720亿资金，用此资金投入建房再出售，4年时间就能滚到千亿元以上；从1992年到1994年新竣工的住房又是18亿平方米，按每平方米300元的新价格出售，又能回笼5400个亿，远远超过房改国家需要负担的成本。按照这种观点，中国的房改被耽误了整整10年，现在成本越来越大。”曾任职于建设部的青年学者乔军山认为，这种算法很有道理，但就是忘记了中国城市里几十年的住房国家所有制——或者更确切地说是单位所有制的牢固性，忘记了很多干部对国家包办福利待遇的依赖心态。事实上，“由于这种房价实在太便宜，许多单位只出售了住房的使用权，规定购房者不仅不能自行租售，而且在调出后要回卖给单位”。它意味着这种“卖出去的房子”仍然不归购买者所有，房子照样是单位束缚职工死心塌地为之服务的不二法门。

也就在这几年，随着房地产热的不断膨胀，全国各地的房价大幅度攀升。在北京，1995年商品住宅每平方米平均售价达到3505元，两年后更窜升到5478元。与此相反，待出售公房的“房改价”增长极其缓慢，国家机关单位的原有公房大都处于中心地带，北京市公布的统一价格没有考虑这一“级差地租”，只有每平方米1485元，还不包括各种单位的补助。但这明摆着的好事在很长的几年里居然没有多少人理会，很多职工宁肯继续租，也不愿意把自己住的公房用极其便宜的价格买下来。“现在听起来好像很荒唐，给你的价钱那么便宜，一套两居室6万多，咬咬牙也就买了。但那个时候你上赶着去买才荒唐呢。”乔军山解释说，除了有一个产权仍不属于自己的问题外，另一个重要原因是当时的租金太便宜，1978年房租支出还占职工家庭收入的1.93%，到1992年就只占0.73%，这一年北京把月房租从每平方米0.1元提高到0.55元，1997年再涨到1.3元，大部分中央单位还是0.55元。一套60平方米的房子一年租金不到400块钱，要买下来得花七八万，如果不买把钱存银行里，利息就够交几倍房租的了。

“总而言之，谁也不知道房改什么时候来真的——不分房了。如果你有房子住，或者有希望分到房子，你为什么要去花钱买？”乔军山总结道。

在这漫长的摸索前行中，深圳是一个少见的马到成功者。1988年10月，特区住房制度改革方案开始实行，其手段与11号文件相仿但更为大胆，一方面大步提高租金，一方面把财政原来用于住房建设的资金拿出来和工资一道发房补，目的很明确，就是督促职工购买原有住房。与此同时，市政府出面大规模兴建微利房，这给所有居民一个信号：政府不会再管住房了，如果你现在不买原有公房，以后就只能买高于成本价的微利房，而微利房因为不再是一种福利，以后价格会不断上扬。从1988年到1992年，深圳原有公房基本被消化，福利分房实际已经停止。7年之后，深圳的人均居住面积已经达到15.4平方米，居民的住房自有率超过90%。

当然，特区有它的特殊性，1988年的深圳还是一个年轻的小规模城市，没有什么历史包袱。“但这个特例的成功给改革方案制订者们一个启示，”中国房协副会长顾云昌说，房改路有千万条，要成功却绕不开一点，“必须摆脱福利分配制度对改革的釜底抽薪，不但要把存量住房释放出来，而且不能再让增量住房福利下去了。”

到1997年，釜底抽薪终于演化到足以使整个房改破产的边缘。这一年，全国福利性住房的规模超过2500亿元，比10年前房改正式启动的时候增加了15倍。与此同时的一个数字是全国空置商品房面积超过7000万平方米，建设部当时曾公开悲叹：这些空房子恐怕要消化到下个世纪了。

这年底，一年一度的全国房改工作会议没有再开。没有什么人注意到一条会议新闻的缺失，“十年一觉扬州梦”，最盼望房改的无房户也被拖疲了。但挫伤感却让政策制订者们在紧迫性上达成了空前的一致，摸着石头过河摸索了这么久，房改不能太拖了。以九届人大组建新政府为契机，房改被提升到一个更高的改革层面开始全面推进。1998年7月，由建设部牵头起草出台业内人士所称的23号文件——《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，明确提出三点：彻底结束福利分房制度，老房子可以继续通过大规模提租，最终按便宜的房改价出售，新建住宅则一律按市场价格出售；对无房和少房职工发放一次性补贴和月补贴，专款专用，刺激购房需求：个人住房贷款全面开放，开放已售公房流通的二级市场。

与以往相比，这一新方案要激进许多。但事实上，在23号文件起草过程中，还讨论了一种更为激进的方案，公房和商品房价格并轨，打破单位所有制，新房老房完全货币化。最终被称为渐进方案的前者因为被认为改革阻力较小而获采纳。

但激进方案并没有因此而被放弃。这一年因为机构改革从国家体改委副主任调任贵州省副省长的郭树清把它带到了贵州。同样是以1998年12月31日为分界点，被认为阻力最小的渐进方案一拖再拖，激进方案却在贵州大放异彩，这个西部穷省在进入完全货币化分房后进发出极其强烈的购房热情。1999年，贵州商品房销售面积近110万平方米，销售总额12.96亿元，其中个人购房93.5万平方米、10.9亿元，占到86%。综合实力居全国34位的贵阳成了当今中国楼市最火爆的地方，基本没有空置楼盘，住宅空置率不到10%，全国热钱滚滚而来。

贵州方案操作其实非常简单。以1998年12月31日为基点算两本账，一是给房产算账，比如贵阳市所有的公房，根据其坐落位置、新旧程度、折旧年限、房屋设备等情况，再依照市场平均价格，统一算出其市场价值。二是给职工算账，依据工龄和职级算出每个职工该得多少补贴。两笔账算清后，职工可以自由选择，是买下现在住的旧公房，还是再添钱买新房，买下就是自己的私有财产。让人头疼的超标占房也有办法约束，多拿钱买下来或者退掉。

四合院正在逐渐消失(曾力 摄)

“这种方案很清晰，一举完成从福利实物分房向完全货币化的转变，而且实现了存量住房资源的公平分配。”建设部住宅与房地产司副司长侯淅珉说，“但它既然是住房利益的再分配，就必然会通过‘多退少补’剥夺现有住房占有较多者的利益，过去属于某个单位的房产被收归政府管理，统一定价在市场上出售。而剥夺，类似一种急风暴雨式的土地革命，就隐含着一定的政治风险，需要有强有力的政治支持。”

这确是关乎贵州方案能否成功最重要的支撑，好在改革者获得了足够的支持。“从法律上讲，包括公房在内的国有资产的所有权都是国家的。”郭树清说，“社会是一个整体，住房归各单位所有，房改步调不一致，整个社会的房改就无法同步进行。不打破单位所有制，离开住房的社会化去实现住房的货币化分配，是根本不可能的。”

可惜的是，这样一条道路仍然是特例，尽管贵州经验非常成功，但效仿者至今没有看到，把贵州的办法搬到北京的可行性似乎连想都不用想。不过毕竟“老房子老办法，新房子新办法”的渐进方案在艰难中一直坚持着前行，虽然看不到令人鼓舞的日新月异，但难产的阵痛总是要过去的，20年的默默孕育终于到了最后分娩的时刻。不经意之间，2000年1月13日，国家建设部副部长宋春华宣布，1999年个人购买的商品住宅面积已占到全部商品房面积的84.12%。11个月后，这个数字又上升为89.4%。建设部房地产司则估计，截止1999年底，全国35个大中城市中，可售公房已经售出了71.5%，城镇居民住房自有率达到七成。

由新生代市场监测机构与英国市场研究局联合完成的调查要保守一些，其数据显示，1999至2000年，中国城市居民家庭的居住面积无明显增加，自己拥有住房的家庭在总家庭数中的比例为59%，但这个比例已经比1年前跳升了近10个百分点，与之相对应，城市居民租用住房的比例急剧下降到11.5%。该调查的结论是，中国的住房制度改革在过去的一年里有了重大进展，公房分配制度的改革和房地产业的规范发展给居民住房的产权结构带来了可喜的变化。

时代不同了，没有人再愿意苦苦等着。福利分房，计划体制的最后一根支柱，在改革中顽强挺立了22年之后，再也不可能支撑下去了。

房地产真正成为一个市场

“20年房改，主要在做的就是三件事。”作为“老房改”，侯淅珉可以简明扼要地归纳出他十几年日思夜想的工作：公有住房向现住户出售，以这种方式为主实现了对存量住房福利制的改革；住房分配货币化，启动了建立住房新制度的进程；建立商品房市场，现在初步形成了一套尽管很不完善的市场交易制度。

这三项工作在两年前的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》里写的很清楚。如果说前两项依赖于国家政策的推动的话，房地产市场的建立则是寄希望于借助市场的力量同时解决房改货币化的供给和出路两个问题。事实上，这个市场的兴旺和发育自始至终与房改的步伐有着极其密切的关系。

新的衣服在破败的胡同中(谭伟山 摄/Fotoe)

现在北京的“的哥”们说起来，还都一致公认1993年、1994年前后是钱最好挣的时候。也就在那一两年，房地产热在海南、珠海、北海等地突然爆发，仅仅靠倒手土地批文，无数人在一夜之间从身无分文变成百万富翁。这股风潮很快席卷全国，直接导致各地房价迅速膨胀起来，从此就没有再回落下去。但1995年刚过，泡沫就极其残酷地破灭了。“倒房地产可以发财，卖房地产却根本发不了财”。除了极少数先富阶层购置房产，干部们还在等待分房，绝大多数中等收入的公司员工也根本买不起这些昂贵的房子。从1995年开始，数以千万平方米计的烂尾楼、空置房成为压在房地产商们头上的一块巨石。

随后的两年是房改停滞的两年，也是房地产商日子最难过的两年，投资和开工面积迅速萎缩，但空置房依旧递增。到1998年，全国空置房面积超过8000万平方米，按每平方米1700元的平均价格计算，等于套住了1360亿元的资金。尽管如此，房价仍然高居不下。1997年新年伊始，国务院宣布取消48项影响房价的不合理收费，但这一年北京的平均商品房价再上一个台阶，从3869元飚升至5478元。其原因大家都明白，国家单位大规模的集团购买一直在支撑低迷的房市，1992年到1997年，北京商品房市场份额中，社会集团购买一直占90%左右。

这种巨大的反差再明显不过地说明了这个市场的市场化程度多么低下，一面是大量房子盖出来没有人买，一面是房价虚火上升，市民收入与住房价格的比例高得离谱，北京最大的华远房地产公司每年的利润却能上亿。凭借与各部委单位的良好关系，华远的房子根本就不愁卖不出去。

1998年，房改步伐骤然加快，曾经让房地产商们紧张了一阵子，但现在看来，这一年应该算是中国房地产史上的春天。“由于最后的疯狂释放出巨大的集团消费需求，1998年房地产商们普遍吃得很饱。”现在已经在一家国字头房地产公司任职的乔军山说，“但真正具有深远意义的是，为了推动货币化分房，国家从这一年开始大力扶持个人住房按揭贷款，这意味着房地产市场进入一个全新的、也真正市场化的个人消费时代。”

在那之前，个人住房贷款不是没有，只是数额小得可以忽略不计，而且在1996年被人民银行总行宣布停办。1997年，贷款重新开禁，人行还颁布了一个试行办法，安排了100个亿在233个城市试行。建行得天独厚，仅在上海、广州两地就发放了54亿元，广州当年商品房成交额增加了73%，个人住房抵押贷款被认为是直接的催化剂。

但衡量房市的启动，关键还是要看北京。这一年建行的总行和北京分行在北京地区的贷款余额只有3亿元，并不大。1998年是贷款买房真正占据北京市民头脑的开始，当年集团购买在北京市商品房市场份额中的比重从90%下降到80%，虽然与广州上海的40%以下相比还是差距明显，但10%的下降是在集团购买空前疯狂的背景下出现的。也就在这一年，中直机关的公积金获准提供最长20年的公积金贷款，1999年中直和北京市的公积金贷款进一步放宽，最长30年，且不再受公积金账户金额的限制，只要有1分钱的公积金，就能贷到最高39万或者八成(北京市公积金为九成)的购房款，贷款利率和抵押条件也一再放宽。

为房子所苦的中国人很快就接受了向银行借钱买房子的做法，在没房子住而苦苦等待和借钱提前住进新居之间做出选择太容易了，更多的人则开始抱怨到银行贷款的手续太烦琐。2000年前9个月，在北京发放的住房贷款达到300多亿元，仅建行北京分行一家就突破100亿元。全国的景象更加喜人，按照中国人民银行货币政策司司长戴根有的说法，1997年以来，商业银行自营性个人住房贷款余额一年翻一番，1997年190亿元，1998年514亿元，1999年1372亿元，2000年到9月末就已经增加到2675亿元。

枯燥的数字精确地说明，贷款购买个人住房的家庭正在这个国家成倍增加，按每笔贷款10万元计算，今年头9个月已经有200多万家庭用银行按揭购买了个人住房，这是一个激动人心的数字。房改使更多的人加入购房者的行列，而这个市场的门槛因为按揭而大规模降低，又使房改的货币化获得越来越成熟的载体，阻力大大减轻。

与此同时，住房二级市场被正式松绑。1999年，经过广泛试点后，建设部发文宣布已购公房可以上市。半年之内，不大的青岛市就受理已购公房上市出售登记1.3万户，面积96万平方米，90%的售房者后来又重新购房，平均每个家庭通过换购增加住房建筑面积43平方米。

用形势一片大好来形容目前的房地产市场决不过分。11月1日，建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾在“中日住房信贷与住房保险高层研讨会”上做《中国住房制度改革的新举措与前景预测》主题演讲时用了一连串的褒义词：当前住房制度改革正在深入进行，全国范围内已经停止了住房的实物分配，集团消费也基本退出了市场，住房分配货币化工作正在抓紧向前推进，住房二级市场全面加快开放，住房供应状况有了明显好转，个人住房消费有了实质性启动，房地产市场呈现供求两旺的局面，明显地处于景气状态。建设部和国家统计局分别公布的数字可以清楚地证明这种喜悦：今年1～9月销售面积同比增长38.9%，商品房销售额增长40.2%，大大快于同期房地产投资的增幅，竣工面积总体小于销售面积，说明市场除了可有效地吸纳近期上市的商品住房外，还在消化一部分以前积压下来的空置房；同时存量住房的交易量也明显放大，一扫长期以来冷清沉闷的局面，房地产二、三级市场联动的局面初步形成并在加快发展，广州、南京、福州存量住房交易占住房市场的份额由去年不足1/10分别上升到1/6、1/3、1/4。

对数以百万计的购房者来说，房地产市场的红火也带来了一丝失望：房价正在缓慢地上涨。国家统计局景气检测中心的报告称，截止到9月份，全国商品住宅平均售价为每平方米1918元，与去年同比增长了4.4%。尽管联合国与世界银行说北京房价与收入比在全球是最高的，但“2000年北京经济论坛”上仍传出消息说，2001年乃至更长一段时间，北京的商品房总体趋势将是稳中有升。而12月初国家统计局对全国商品房售价做的最新排行里，名列榜首的北京每平方米4128.9元，已经比全国平均水平高出1倍还多。

“其实商品房价格稳中微升并不是坏事，它不仅给开发商投资的信心，也给购房者以赶快入市的信号。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，如果市场上的房价一路下滑，而且还看不到尽头，肯定购买者寥寥，相反，如果房价有不断上升的趋势，大家必然趋之若鹜，“不管购房者是出于自用还是投资的目的，大家都会看重房子能否保值和增值，现在房价持续微升，正说明你买的房子正在增值。”

乐观情绪正在蔓延。类似20亿元购房补贴的消息更加坚定了利好的信心，这又是一个政府、市场和个人共同做多的好局。“考虑按揭及其他金融支持的放大作用，20亿的现金补贴所能在市场中带来的购买力将呈现几何级数的加倍效应，”北京太合万兴房地产公司董事长邢巨臣在接受采访时分析道，20亿住房补贴在分期付款的条件下可以启动80亿银行按揭，合计购房资金将达100亿，如果按每平方米5000元计算，购房面积将达200万平方米，相当于200栋塔楼被消化，“这无疑是北京房地产市场的一个空前利好消息”。

最大的私有财产

无论是激进的贵州，还是保守渐进的北京，房改成功与否都取决于是否释放出巨大的个人购房热情，毫无疑问，市场攀升的强劲动力来源于个人买房的有效启动。1997年到2000年，短短4年中，上海的个人购房比重从60%多提高到94.5%，天津和北京也分别达到96.3%和87%。从全国看，1999年底个人购房比重亦达80%，比1998年增长了34个百分点。

习惯于国家安排住房的市民们真的愿意自己掏钱买房子住了，而且买走的是房子的产权。在衣食住行中，住的重要性从人们对于住的投资比例之大就可以一目了然。不少家庭或是倾其经年甚至毕生积蓄，或是不惜债台高筑，其实就是为了实现“居者有其屋”的梦想。

昆明上河会馆云集四方朋友(上河城 供图)

从这一点上，城里人对房子的感情与农民对耕地的依恋并没有什么两样。1978年开始的分田到户空前激发了农民们对富裕和美好生活的热望，在农村，土地从来就是衡量一个家庭富有与贫穷的最重要标志。太平天国提出的“耕者有其田”，本来就是农民心中对“有家有业”的企盼：家是妻子孩子，业就是土地和牲畜。

你可以说这是典型的小农意识，但“有恒产者有恒心”，确是一个社会稳定成熟的朴素真理。新加坡60年代刚刚从马来亚联邦独立出来的时候，这个国家没有人把自己当成新加坡人，华人、马来人、印度人仍在效忠自己原来的民族国家，他们把自己能省下的每一分钱寄回母国。李光耀采用的办法就是盖房子，让人们有房子住，能够在新加坡安居乐业，现在90%的新加坡人都“居者有其屋”。

“200年来，美国人之所以能享有空前的增长、繁荣和自由，美国社会比其他大多数国家都稳定，就是因为这个国家有可靠的私人财产权制度和契约法，财产权受到的广泛尊重使人们敢于安居乐业。”著名历史学家乔纳森·黑斯在他的《美国经济史》一书中概括道，在一个流动和不断成长的社会中，私人财产权与契约法是能带来和平与稳定的社会公约，“美国惟一的一次大动荡——内战，从根本上，就是因为南方人认为他们对黑人奴隶的‘所有权’受到了威胁。而事实上南方奴隶主也是在运用政府权力来剥夺黑人的自我所有的权利。”

开发商推销新生活概念(上河城 供图)  

中国自1954年制定第一部宪法以来，曾三次大规模修宪，先后产生了1975年的“文革宪法”、1978年的“四个现代化宪法”及1982年的“改革开放宪法”。1954年的宪法规定，国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋以及各种生活资料的所有权(第11条)，依法保护公民私有财产的继承权(第12条)，但与此同时在接下来的第13条和14条也规定，“国家为了公共利益的需要可以依照法律规定的条件对城乡土地以及其他生产资料征收、征用或者收归国有”，“禁止任何人利用私有财产破坏公共利益”。这一宪法颁布还不到一年，就掀起了农业合作化和资本主义工商业社会主义改造的高潮，此后的20多年里，个人成了政治运动最大的牺牲品。1980年9月，五届全国人大决定全面修改宪法，经过两年多的起草、审议以及四个月的全民讨论，1982年12月4日正式通过的新宪法在篇章结构上有一个显著的变化，即把关于公民权利和义务的内容置于国家机构之前，以体现个人的法律地位的提高以及宪法对个人权利保障的重视，但其实质也依然是对1954年宪法的恢复。

此后的经济改革逐步引入了市场机制，并建立和健全了与此相应的民商法规体系。在这个过程中，出现了三个主要涉及财产权关系的宪法修正案。1988年4月12日通过的第一个宪法修正案增加了允许和保护私营经济的条款，并第一次承认“土地使用权可以依照法律的规定转让”。这一宪法修正案意味着国家承认雇佣劳动、产业资本的积累、土地的商品化以及分配原则的改变等一系列经济事实的合法性。1993年八届人大通过的第二个修正案正式宣布放弃计划经济体制，“实行社会主义市场经济”。1999年3月通过的宪法修正案被认为具有不可低估的意义，五条修正中没有提及私有财产，但它把过去被称为“社会主义公有制经济的补充”的个体经济和私营经济重新界定为“社会主义市场经济的重要组成部分”，这一局部性的改动在承认私人财产权的合法性方面迈出了关键的一步。

现代城给“有点前卫，有点另类”的人设计一个家(现代城 供图)

22年的经济改革经历了商业自由化、投资自由化、金融自由化等几个阶段。“这是一个全能主义的国家逐步退出直接经营活动的分权让利的过程，其结局必然是恢复私有财产权的合法地位。”社会学者季卫东指出，由于思想惯性的障碍，政府对私有财产的保护不得不在很大程度上采取了一种犹抱琵琶半遮面的非正式方法，“其结果是出现了一种所有权依附于行政权，并产生出权力资本的畸形形态，进而导致了社会的严重腐败。与此同时，在得不到充分的制度保障的状况下，私人财产或者被转移到海外，或者在日常生活中被浪费掉，很难形成长期生活、发展和经营的环境。”

对绝大多数中国人来说，私人产业至今仍是一个与自己较为遥远的字眼。但房改正在改变着这一切，每年数百万家庭刚刚购置的房子就是他们最大的私有财产，而不动产，尤其是土地一向被称为“财富之母”。

“在城市里，最大财富是房子，或者更准确点说是土地，”北京华远房地产公司董事长任志强更直接地点明了这个私有财产的本质，“房子的保值升值其实是房子下面土地的保值升值，其他构成房子的材料每天都在贬值。”他随之也指出，“在住房这个特殊商品从公有的福利分配向私有的商品经济转化的过程中，影响购房的一个重要因素是住房作为私有财富的法律保护。”据他介绍，由于我国土地公有制的基础制度，将住房的实体财产和土地使用的财产权利用不同的法律来解释，因而形成了随着时间的推移，土地升值时房屋却在不断贬值的现象。

“实际上，这是拥有土地的财产权利价值和拥有实体财产的住房价值的不统一，”任志强指出，对房子这样的私有财产实施有效的法律保护，也许这对以福利住房分配为基准的法律是个冲击，“但至少住房制度的私有化有利于整个住房体制的改变和进步”，如果没有必要的和必须的法律来严密保护，不但会形成新的住房消费障碍，而且购房者会对自己的财产产生随时可能被剥夺的担忧。

“多年来，我们一直在忽略或者有意回避私有财产的概念，宪法里也没有相应的明文规定，似乎保护私有财产就是资本主义。”中国社科院的李荣博士说，马克思从来没有说过不能保护私有财产，以生产资料公有制为主体的国家制度事实上也并不禁止人们拥有合法的住房等私有财产。连治产的权利都没有，哪有权利治身？

按照目前的规定，人们所购商品房和公房的产权在70年里属于个人。但即使在这70年里，保护这种“按规定应属于个人的财产权”仍有法律上的问题。“市场经济的特点就是让东西转起来，利用率高。”李荣说，“但土地的性质甚至功用都是被产权严格限定的，只有所有者清楚那是他的私有财产，房子才能像私有财产一样迅速进入高速的财富永动机。”

即使脱离开财富的创造问题，当你发现住房不再是特权、职位、等级的附属品，而为你个人所有，满足住房需求和愿望的前提条件是个人的劳动、个人的奋斗，不再是资历和领导关系，那种自由的、自己当家作主的感觉一定很棒。自由意味着一个人毋须征求他人允准即可作出决定的能力，意味着一个人要求所有人在做某事前征求本人许可的能力，

在这一点上，自由与私人财产权是同一的。这并不奇怪。毫无疑问，住房产权的公民个人私有化，既是社会利益的重大调整，也是社会关系的深刻变革，所有权正在发生流动，享有产权的单一政府主体变为全社会的多元化主体。对于大多数城市居民来说，刚刚购置的房子是他们最大的、也是第一个真正称得上的私有财产。这个发生在城市里的“土地改革”，肯定比农村的土地改革要深刻得多。它的意义值得我们再重复一遍，正在以每年数百万的速度创造着中国的有产阶级。

2000年11月，全国人大传来消息，已经探讨很久的《物权法》将要出台。这还只是开端。在不断解构和结构的变化时代，70年并不是太短的时间。