​房产税的海外借鉴

（文 / 邢海洋）

( 2009年3月31日，美国加州房地产处理公司在英国纽卡斯尔举行止赎房屋拍卖会 )

差饷

国有和集体拥有土地的基础上，我国居民住房房屋有着复杂多样的产权形式，要在全球超过90%土地私有的情况下找到相似的予以类比，还真是一件繁难的工作。正因为此，若在海外的房产保有税中寻找借鉴，首先需要排除产权私有的国度或地区，那就非我国的香港地区莫属。

1841年后英国殖民者占领香港后，承袭的是英国的土地制度，名义上英王是唯一的绝对的土地所有人，个人、企业和各种机构团体仅拥有土地的使用权。英国的房地产税收有过多次改变，以前的两种方案被放弃。一种是按假定租金收税，如果房主不自住而是把房子租出去，那可能收到的租金是多少，就按租金收所得税。另一个方案是地方政府按地产的价值收税，但这个方案在撒切尔当政时用人头税给替代了，人头税后来又被一种财产税和人头税的混合所代替。

香港当时的港英政府沿袭的正是英国最初的财产税制度。首先，登岸后的殖民者将香港土地统统宣布为“官地”，为港英政府所有。当时的香港寥无人烟，大部分土地本属于清廷，可仍然有部分土地为私人所有，带有当时清朝政府发出的土地契约。对于这部分私人土地，港英政府也予以认可，但所有权归政府，原所有者以承租的形式继续使用，权属人一变而为承租人。双管齐下，奠定了港英政府的“官地”所有权。其次，财产税上，实行的是一种地租加“差饷”的制度。香港相当一部分地区都是从当时的清政府按99年的租期租来的，或许这正是“地租”制形成的基础。土地“官”有制度下，香港政府在出售使用权的过程中，一直严格遵守按照使用用途分年限售卖的原则，将土地“租”给企业或个人使用。香港回归后，土地国有，中央政府授权香港特别行政区政府行使土地所有权，土地批租制度仍旧保留，50年不变。

没有永久意义的产权，且市民在购买房屋的过程中已经一次性支付了土地的使用费，香港政府对房地产保有环节的征税似乎很难和一般意义上的物业税相比。涉及住房征税的，一个是“差饷”，一个是物业税，都是颇有历史的老税种，带着英国财产税围绕租金计税的印记。主观上不是为了调节收入差距，客观上也没有阻遏今年来疯狂上演的房地产泡沫。

( 9月27日，美国迈阿密地产经纪人珍妮尔·塔斯为购房者介绍房屋信息 )

何谓“差饷”，只凭借这个名字就可知年代久远。按字面理解，乃“官差的饷银”的缩写，原来是为支付“官差”的饷金而征收的税项。早在1845年，香港开埠后第四年就实行，有近150年的历史。最初的差饷的确是用于警察、街灯、饮用水和消防之用。但随时间转移，差饷已变成香港一般税收的内容，成为政府收益及作为市区范围的市政局及新界的区域市政局提供公众服务的经费来源。它是香港政府对租用或使用物业而征收的一种间接税，而非针对房屋所有人的直接税种。差饷是由房屋居住者缴纳的，因为房屋有业主与租客两种身份，便涉及承担问题，香港法律上并无规定私人楼宇的差饷承担者是哪一方，一般都是由租客与业主自行拟定。如果是业主负担差饷，他在报物业时，可扣除差饷的款额。至于业主自住的楼宇，就很明显，业主是当然承担者。

问题来了，房子有人住，就需缴纳税款，虽名义上不是财产税，实质上也是对财产保有的一种财政措施。其实不然，楼宇若空置，是否还应该缴税？按税务部门对差饷的解释就不应该征收，也的确有民众提出质疑，尤其在经济不景气期间，颇有市民要求豁免空置的住宅物业地租及差饷，以减轻业主未能出租物业时的经济负担。政府也答应予以考虑。尽管空置房差饷一直在征收，但通过争议厘清了概念。差饷是每季收取，而且是预缴的；假如缴纳后楼宇空置，住宅楼宇的差饷是不获发还的，非住宅楼宇则可获发还。至少从这点上可看出，差饷更接近居者有份的“人头税”，而非财产税。另外，负责物业价值评估的香港差饷物业署通过征收差饷，能够获得住房是准备出租、出售，偶尔居住的还是长期居住的信息，从而计算出相当准确的空置率的数据。

至于税率，差饷税的税率每年由香港政府根据财政预算调整，由立法会批准，税率多围绕5%浮动。香港政府定期评估市场租金，然后在这一虚拟租金值打8折的基础上征收约5%的差饷税。通常，差饷占到家庭支出的2%左右。信贷危机后香港失业率上升，公众困顿，港府曾推出过差饷减免措施，使全港285万个物业受惠，其中90%住宅物业及60%非住宅物业可免缴全年差饷。

如果说“差饷”是“人头税”，物业税征收范围窄，应该是用以调节收入差距的税种了。不过，这仍不是针对住豪宅的富人的税种，而是针对物业出租收入征收的所得税。该税种于1940年开始征收，应税物业包括房屋、土地和建筑物。但物业税对全部由业主自住和纯做家用的楼宇、空置和不做任何用途的物业、社会或商会拥有的物业免征，剩下的也就只有出租房屋的业主。物业税征收的税率为租金的15%，但每年可以扣除20%的修缮及支出费用。从税率上也可看出是所得税的性质。

介绍了以上两种和房屋保有有关的税种，也就明白了为什么香港的房屋价格不用物业税调控的道理。并且，香港的差饷，如一定按西方国家的物业税来套用，其年税率大概为房产价值的0.2%～0.3%，一个异常低的税率，根本不足以影响房产所有人的买卖决策。对香港的高房价，差饷于事无补。不知香港的经验是否旁证了在一次性租地之后，政府难以向住房保有大规模征税，并借此压制房屋价格。实际上，因土地收入丰沛，香港在很多税种上都拥有低税率，以获得地区经济的竞争力。

当前内地开征物业税的呼声很高，主要原因是内地房价的高涨，而物业税被人们看做压低房价的有效途径。但从香港物业税税收征收的制度来看，物业税反而是在经济不景气的时候派上用场，用来减少纳税人的负担。同时物业税以租赁状况为具体的报税内容，并按租金征收，就使得大多数业主会愿意将房屋低价出租而不是空置，这对房屋租金的降低起到了非常显著的作用。

综合不动产税

土地和物业私有的情况下，物业税之外再对高端物业“税外加税”的例子，非韩国2005年开征的综合不动产税莫属，这也是一个在挤压房价泡沫上取得了明显效果但争议极大的税种。

韩国土地稀缺，垄断度高，大部分土地掌握在极少数人手中，历史上出现过多次房地产投机。综合不动产税之前，韩国已经有了物业税，名目是土地综合税。早在上世纪80年代的土地投机潮中已经从财产税中分离出来，开始独立征收。税率分两部分，一步分固定，一部分累进制，税率约为0.2%～0.5%，这一部分的税收已经考虑到物业的价值，房价高税率也高。一套1亿韩元以上的住房每年要征收0.5%的财产税，不过由于征税的标的房价不到市场价的50%，所以实际税率只有0.2%左右。

综合不动产税在2005年房地产泡沫最炽热的时候出台。那一年，韩国建设交通部发表的一项报告称：“大韩民国国土总值达2300万亿韩元(约合2.47万亿美元)。”这个价钱可以买下半个美国了，而韩国国土总面积只相当于美国的1%，2005年韩国GDP只及美国的6%。本世纪初，韩国的平均房价相当于每平方米1万人民币，到了2006年，根据韩国不动产银行的调查，房价已经上涨到每平方米2509美元，近2万人民币。而在首尔最贵的江南区，这一价格还得翻上几番，江南地区一般公寓的单位价格部分甚至超过了日本东京黄金地段豪华宾馆的地价，达到每平方米近2万美元，而韩国的人均收入还不及日本的一半。

全民炒房，高房价怨声载道，甚至有人因买不起房子跳楼，这构成了韩国推出综合不动产税打击高房价的民意基础。即使这样，仍面临了强烈的抵抗。尤其是保守媒体和当时在野党的反对非常强烈，韩国的舆论分歧也很严重。有些首尔市民甚至呼吁集体抗税。他们的反对理由与中国反对开征房产税的理由类似：解决楼市问题应该从增加供给出发，综合不动产税会被转嫁增加买房者的负担等。

虽惹起如此强烈的反应，韩国的综合不动产税征收范围非常之小，征税对象是6亿韩元以上的住房或地产规模达到一定标准的家庭。根据2006年的统计，全国只有15.9万人符合条件，占总人口的1.2%，针对的是最富有的人群。综合不动产税的税率也是累计制，1%至3%，3%的一档已经是高达百亿韩元。6亿韩元现在约合人民币360万元，在韩国已经是豪宅了。当然，由于征税的标的房价是市场价的60%至70%，实际税率要低很多。在2007年，综合不动产税实际税率达到最高峰的0.87%。

韩国物业税的影响也是莫衷一是。短期看，实行综合不动产税的第一年，韩国楼市的标准房价出现7年内首次下降。全国楼价平均下降了4.2%，首尔核心地段楼价甚至下降了9%左右。现在韩国首尔的房价，已经和上海、北京的差不多。但从长期看，韩国的房价只经历了短暂的停留，又继续上升了。物业税并没有解决韩国土地集中的现象，到2005年，土地集中的程度实际比上世纪80年代末更严重。综合不动产税也没有使土地的过度集中现象改观，韩国仍是1%的人口占有50%的土地。并且，在调控房价的过程中，政府在流转税上下的工夫远过于保有环节的征税。历史看，韩国几次房地产价格的调整均一定程度与其他外部因素相关。

李明博总统上台后，从2008年开始实行减税政策，调整了综合不动产税，把征税对象上调到价值9亿韩元以上的住房，把税率下调到0.5%至1%。这一出台时雷厉风行的税种变得温和多了。

加州悖论

各国物业税的名目林林总总，征收方式也五花八门。

在澳大利亚，财产税据说是根据地价定的，而不管在地上盖的房子价值多少。这样的征税方式简单明了，便于操作，似乎正与澳大利亚地广人稀、人均土地丰富呼应。在欧洲，财产税则复杂得多，体现的是人口密集，地价昂贵且统计完备的特点。荷兰对房屋课征的税收，第一种是房屋消费税，对房屋使用者课征。第二种是地方政府课征的财产税，主要课税对象是房屋。另外，中央政府征收的净值税也包括对房屋征税。在法国，房地产税的征税根据是土地的出租价值，包括“未建成区的地产税”、“建成区土地税”和“住宅税”，前两类是由业主缴纳，后一类由居住者缴纳。在印度，那里的人因地制宜，发明出便于测算的方法，业主自住或不出租的房地产，按成本计算，空地和政府用地免税。在农村，实行的是单一税率；在城市则是累进的征税。

无论以何名目出现，设计多复杂，税率如何，这些和房产保有有关的税种，多属于地方征收的税种，取之于民，服务于街坊、社区和稍大一点的范围，提升的是和业主息息相关的生活品质。如美国住宅物业税的第一大用途，是花费在本区内小学到高中、图书馆、社区公园等公共设施的改建和绿化等。如果该区域的物业税高，学校就能建得更好，能聘请到更优秀的老师。人们为了让自己子女能到好学校受教育，往往会愿意搬家到物业税较高的镇里，因为那里的学校更加好。也正因为物业税取之于周边，用之于社区的特色，物业税与房价往往能形成良性循环，高物业税提升房价和租金。

房价与物业税的多寡于是形成一个互动的循环，高房价带来高物业，高物业反过来促进高房价。但悖论也出来了，在美国，加州的物业税在1%～2%间，几乎是最便宜的地区，而得州物业税税率相当高，那里的房价很低，只相当于加州的1/3甚至更少。加州通过低物业税吸引到优秀人才和企业入驻，通过几十年的建设使之成为美国经济总量第一大州。可问题是，加州也为此付出了代价。一年前加州闹破产，财政面临240亿美元的亏空，危机便可归咎于30多年前埋下的物业税的种子。当时民众以压倒性多数票通过第13号提案，提案规定物业税的年增幅上限为2%，只有倒手后才能重新评估房产价值。13号提案给加州税收戴上了紧箍咒，州政府不得不更倚重于所得税，而经济危机下，居民收入锐减，加州财政告急。

如果说物业税和房价负相关，提高了物业税便能降低房价，这在正常逻辑中实在讲不通。美国加州物业税少，房价却高的例子不过是一个失败的立法公案罢了。■ 房屋征收借鉴房产税香港房价企业税率海外物业税房地产业