​陈俊：城市化进程下的“房产投资经”

（文 / 口述◎陈俊 主笔◎吴琪）

( 北京浙江商会副会长陈俊 )

“房产热”很难降温

现在十来个城市出台了房屋的“限购令”，并且政策在全国还有着扩大的趋势。我作为一个投资房产多年的带头人，不是很看好这个政策的长久性。我们现在的政策是，北京、上海生了病，全国人民猛吃一副药。

关于这两年热炒的房产税，我从一开始就明确反对，我想我是代表了多数商人的立场。反对的理由主要有两点，第一，如果是把征收房产税当做抑制房地产价格上涨压死骆驼的最后一根稻草，我想这个概念完全错了。我们只拥有房屋的70年产权，不像很多国家那样土地私有，既然我们在买房的时候已经交过各种费用和税收了，为何还要为只能拥有70年的房产再去交税呢？对于真正有能力买几套房做投资的人，投资的利润肯定是高于每年那点房产税的，而且他们会把房产税转移给租房人或是接受买房的人，这样只会导致租金或是房价进一步上升。反而是对那些买房本来就比较难的工薪阶层，房产税增加了他们养房的成本，生活更难。第二点，如果认为房产税可以直接用在解决廉租房、经济适用房、保障房的建设上，我觉得这个概念错了。邓小平大力推动让一部分人先富起来，我代表靠勤劳致富的商人角度来说，不认为富起来之后就应该这样被“劫富济贫”。

从2005年起，我比较成规模地带着浙商团购房屋，媒体给我们安上了“炒房团”的称呼，我并不赞同。北京、上海的市场经济探索了二三十年，它不可能轻易地就被上百个商人给抬高了整体房价。对我们来说，决定投资一个地方是看好当地的整体商业环境，浙江人喜欢“抱团”和敢为人先的性格，使得我们会最大限度上利用现有政策，资本本身就是逐利的，做什么生意都一样。

2005年9月北京秋季房展会，主办方领导希望我能带领浙商去看看，我提出的要求不高，希望主办方有专人引导员，给我们打上“浙江投资团”的引导牌，每人也戴着这样一个胸牌，进场后绕场3圈。谁知我们100多人进去还没绕场半圈，就被各个楼盘的销售人员给团团围住，左拉右拽，脱不得身。有一次我去网站做房价方面的辩论节目，节目刚开始时北京、上海、广州几地代表攻击我们投资团，但是节目下来后纷纷邀请我们去做更多的投资。也就是说，我们作为能迅速聚拢庞大资金的商人，更加真实地看到了这个社会中，房价上涨的各种因素。

( 2006年3月6日，准备在杭州购房的温州看房者参观杭州某小区 )

我非常不认同一些专家的做法，老是说房价要降，让老百姓再等等，在舆论上很能获得老百姓的好感。可是这些专家自己基本上都买了房，他们对形势的判断不真实，到头来老百姓错过了适合自己的时机，不还是没房住吗？我不认为中国的房地产会崩盘，因为它对上下游几十个行业的影响太深了。另外，从我接触到的各地政府来看，他们招商引资、搞活房地产的思路从来没有变过，主观上缺少让房价下降的动力。我认为，只要中国的城市化进程没有完成，这场房价上涨的大戏就很难结束。一些人拿我们与欧美国家、日本做比较，但是我们的国情和所处阶段大不一样，刚刚我国公布的数字是，我们的城镇化率达到了46.5%，日本的城镇化水平超过70%，美国超过80%，在人口城市化的过程中，住房需求是一个不可替代的刚性需求。谁越早进入，买单的代价就越低。

北京的房价在我看来有三个节点。一是2005年之前，凡是当时买房的人，现在房价一般都涨了5倍，买几套房的人已经可以不用其他生计，稳赚不赔。一个是2008年底，金融危机的萧条期，房地产商想迅速回笼资金。国家已经发行了4万亿元的货币刺激经济，在这种情况下，我的购房团跟房地产商谈判，主动权更大。那时候北京太阳宫的一个楼盘，精装后才1.8万元/平方米，有五六十人跟着我买了。当时一些专家认为房价还会跌，说我们没有四五年走不出金融危机，“白天有多长，黑夜就有多长”。我不听专家或者分析员那些云里雾里的话，我是真正在一线调研的操盘手，在国家发行4万亿元的刺激政策下，通货膨胀就会显现，房价可能不上升吗？再一个节点就是今年六七月份，宏观调控更为严格，但是我们的房价逃不脱“打压—调控—上涨”的规律。现在房价不涨就相当于跌，即使有小幅回落，那也是高起点的回落，它不可能再回到历史上的低点。对于买房者，我不客气地说一句，大家面对的形势就是“先下手为强，后下手遭殃”。

( 3月18日，“上海之春”房展会现场 )

“新闻联播”中的商机

我们浙商投资团并不是一个固定的团体，我因为擅长分析项目的可操作性和回报前景，因此一手聚集了丰厚的浙商资源，另一边在各地能找到很多房产商、地方政府操作的项目。比如某地方政府邀请我去看一个开发项目，需要10亿元资金才能做起来，如果我实地反复考察后认为值得投资，我就会把这个10亿元资金的盘子给分出去，有的浙商“认领”1亿元，有的“认领”3000万元，至于他认领的1亿元是完全自己出资，还是再分出去给朋友们来凑，那我就不管了，最后大家能凑出投资所需的10个亿就行。

浙江商人资金运作的手段可以说是八个坛子七个盖，但是盖来盖去一般都不会穿帮。我从没有听说过，哪个浙江老板手头有100个亿都在运作同一个项目的。

商人的较高境界，是能通过“新闻联播”看出商机。2003年秋，“新闻联播”播放了一条消息：温家宝主持召开国务院常务会议，研究实施东北地区等老工业基地振兴战略。我马上意识到这是一个很好的投资机会，先后带了三批浙江商人去东北，当地政府是热烈欢迎。我们在长白山地区利用浙江的民间资金开发土特产、旅游项目，很快得到回报。一位温州老板投资5000万元做人参专业市场，当年就回了本。

研究国家政策，意味着投资不能“顶风逆市”而上。2003年12月，我受邀赴广东龙门县考察一个项目。有位投资人口气很大，扬言要圈5000亩地打造成该地区最大的开发区。我一听不对，首先5000亩地的土地证必须经过国务院批准，其次土地上的农民如何安置？这个投资者非常自信，认为可以用化整为零的方式搞到土地证，给拆迁费安置农民就行。而我的判断是，国家即将对各地出现的“开发区热”进行整顿，他应该等中央出台具体政策后再行动。后来我们与当地领导一谈，果然我的判断很有道理，次年召开的全国人大会议对整顿全国各地开发区做了部署，那位投资人欲开发的5000亩地作为开发区的方案，也被“整顿”掉了。

2005年国家的宏观调控，迫使部分以长三角为基地的浙江炒房族转而北上，进京发展。同时短线炒房、瞬间获利的炒房方式也改为以中长线投资为主。2006年全国楼市突飞猛涨，5月29日中央再次出台调控政策，九部委新政的15个条款，我一个一个研究好几遍，得出了“新政策引导投资以商业为主”的结论。因为：一、九部委新政调控范围主要局限在住房领域，对商业等其他领域甚少涉及；二，房产交易过程是调控重点。所以这次九部委新政虽然声势浩大，但是不至于再将浙商赶回长三角，我和我的团队留在北京投资房产的信心进一步增强，为了保证收益，我们将投资领域从“住房、商业并重”转向“以商业为主”。

2008年6月以来，“新闻联播”连续报道了国家领导人几次到沿海民营经济发达地区考察的消息，这对我而言是个巨大的商业信号：中央对经济领域将有新动作，我和我的团队马上酝酿了新一轮对二、三线城市的投资方案。二、三线城市有不少价值洼地，天津滨海、唐山曹妃甸、重庆、成都等具有国家战略意义的城市更是浙江投资团关注的焦点。这些城市的发展受益于政府扶持，且在全国具有示范意义，其发展前景及房地产升值空间很可观。以前浙商在省外投资喜欢“胡子眉毛一把抓”，现在在二、三线城市更倾向于商业地产，地方政府看好商业地产可以引进企业、商业，带动当地行业发展，对我们非常欢迎，投资很容易促成。

2008年9月6日，《新闻联播》播放了美国政府将拨3000多亿美元的救市计划，后来又增加到7000亿美元的金融救援计划。这个月的22日，该节目播放了胡锦涛与小布什通电话的内容，表达了中国和美国在维护国际金融市场稳定方面的共同利益。我立即想到的是，我的团队多数投资项目都是商业地产，做这种项目必须现金为王，对现金流决不能马虎大意。

2009年“两会”温家宝的政府工作报告，我好好研究了一番，得出的结论是，政府决不会一棍子打死房地产行业。房地产行业与中下游30多个行业关系密切，我国房地产的价格走势与金融安全密不可分。

我认为对于商人来说，没有政策就是好政策。2005年的《国八条》和2006年的《国九条》都是在住宅地产上实行新政，对商业地产几乎一点限制政策都没有。商业地产利润特高，风险特大，选择商业地产有两个必不可少：一是地段，二是人气。

十六届五种全会关于“十一五”规划的建议中，长江三角洲、京津冀地区、成渝地区以及东北老工业基地成为区域规划的重点关照对象。对我们来说，北京、上海这样的一线城市投资空间越来越狭小，房地产市场虽有升值空间，但是已不能算是“肥肉”了，没有15%～20%的投资预计回报，我们是不会做的。考虑到各种税收及成交风险，目前北京房地产投资回报率已降至10%左右，个别项目甚至低于5%。到二、三线城市“淘金”在当下更为明智。

个人的买房故事

我们浙江商人，一般都没有什么特殊家庭背景，基本是靠勤奋和闯荡积累起来原始财富。在1995年前我的个人故事，还只是一个不安于现状的人四处寻找机会的故事。

1978年我考上浙江师范大学外语系时，我们台州地区9个县里头，只有两人考上大学的外语专业，那一年温岭市里，考上本科和专科的学生也只有40人。我做事情很能吃苦，入学前就把北京大学一年级的英语教材自学了，大学里一直坚持背字典，研究语法。我这人个子小，心想以后很难靠体力谋生，不如掌握一门外语，荒年饿不死手艺人。

1982年毕业后我分到温岭的一个中学当英语老师，心里头一直想出国去读研究生。自费出国去莫斯科比较便宜，于是1993年5月我只身一人坐上国际列车，想着先出去再说，以后再折腾到更好的环境里。

我的英语在这时派上了用场，国际列车上基本都是去莫斯科做小生意的中国人，去莫斯科做生意的中国人很少懂外语，我利用了这个空白点，很快在一家外贸公司找到了工作。一直到现在，我做事情也是抓住市场上的空白点，出奇制胜。

从我个人来说，一下子从温岭小县城来到了一个国际舞台，很不适应。之前一直接受的正统教育，两国文化有冲突，我一个文化人处在了艰难打拼的生意人当中，进入了最直接的生存竞争中，对规则也不习惯。我睡过地板，寒冬腊月出门跑生意，去了东欧十几个国家。现在回头来看这段经历，确实让我开阔了眼界，谋生能力增强了，而且我一直非常清楚，一个人若没有一技之长，给了你舞台，你也唱不了戏。

我给做翻译的中国生意人，一个个开始赚到了钱，我也动了自己下海做外贸的念头。但是看到人家做得很顺畅的事情，自己上手后就发现不是那么回事，好不容易赚到第一桶金，又被亏走了，然后再赚点钱，接下来又亏了进去。所以我发现经商是个过程，如果一个生意人说自己从头开始就单单都顺，风生水起，在我看来只是鬼话，是人家不愿意告诉你开头的艰辛。每个人入这个局都要付出学费，这个过程锻炼了你的心理承受力，对他人和形势的判断力。现在我手上能操盘几十亿元的资金，和那段时间的磨炼分不开。

在莫斯科的混迹，并没有很快使我成为一个成功商人。1995年我决定回国，因为在莫斯科做生意会发现，还是国内的市场大，机会多。于是我一个人来到北京，租住在长椿街一间9平方米的平房里，一个月租金200元，在招聘会上寻找给企业做翻译的机会。冬天陋室里北风呼啸，我想着在莫斯科看到的中国商人的勤奋，口念着“天将降大任于斯人也，必将苦其心志”来自勉。我的收入从最初一个月300元，到谈成国际项目，一次佣金赚了5万元。所以我老说，当下的中国不会不给人机会，只要你勤恳踏实，总能致富，不过是大富小富而已。

可能是浙江人的本性吧，我一旦手里有了点钱，又想做生意，浙江生意人很多，我帮助他们做项目的宣传策划。2000年的时候，我还在租房住，一个月的租金800元。我就开始琢磨，与其每月交房租，不如付个首付，到银行去按揭贷款。2000年我有半年的业余时间跑北京的楼盘，这也一直是我至今的做事风格，一定要有周详的实地调查，一个投资没有百分之八九十的把握，不会出手。看到魏公村的一个高档楼盘时我动了心，那时南城的现房才每平方米3000多元，这个楼盘的期房却要8200元。

我看好魏公村便利的交通，周围的高校资源，不仅决心买，还买了最大的户型，170平方米。我周围的朋友觉得我疯了，一定是被开发商骗了，但是我相信自己的判断。我拿出全部身家付了26万多元的首付，每个月8000多元的月供也压得我够呛，只能拼命赚钱，勉强维持。我觉得浙江商人有这样一种性格，一定要伸出舌头，去舔自己的鼻尖，也就是说，眼睛盯着自己难以做到的事情，一点点去努力。2003年的“非典”差点把我压垮，一下子没什么生意，还得给两三个员工发工资，加上房贷的压力，我几乎到了吃咸菜度日的地步。半年后因为营养不良，住进了医院。别人看我在好地段守着个大房子住，不知道我是咬着牙勉强支撑，但咱们浙商有这种“舍不得孩子套不到狼”的勇气。有个叫陈海珍的浙江临海女子，当年看到北京阜成门外的万通市场因为定位不准，开业不久就歇业，她从单位离职出来，回老家借了20多万元的高利贷，以低价买进了十几个好摊位。你说借高利贷的风险多大，但是她看得准下手快，很快万通改为批发市场，好生意特别好，陈海珍赚到了数目不菲的第一桶金。我在魏公村买的房子，也成为我的第一个投资。

从住宅走向商业房产

在2001年我自己买房时，心里就有模糊的判断，北京房价肯定涨，虽然不知道会涨到什么程度，但是像我这样的外来人口这么多，当时开发的楼盘并不多。我琢磨着，咱们浙江人做小商品生意，是以赚批发和零售的差价赚钱，比如批发服装、批发鞋帽，如果我组织一帮人去买房，那不就有差价了吗？我们浙江老乡这么多，这个生意能出规模。于是我四处去踩点，看好某处楼盘后去告诉老乡们我的判断，再带着大家一起买。很快我的名声就做出来了，2005年3月，西南三环的某项目找到我，那时它的价格是每平方米4800～5200元，我觉得这个价格被低估了，就告诉老板，经过我的运作，两个月我就能让价格涨到每平方米6800元。我就像个厨师，你给我青菜萝卜，我最后帮你炒好菜端上桌，价格得到提升。

我找了100多个浙商，有自己认识的朋友，也有朋友的朋友，浙江的民间借贷一直非常活跃，资金量很大。我带来浙江人买房的名声，就此一炮打响。我不赚购房人的钱，我是从项目老板那里获得利润。随着我身边购房团的人越来越多，我也开始更多地研究起具体的投资手法。

后来某项目的老板也曾把我们浙商投资团请去，虽然当场我们没有一个老板下手，但是因为项目老板组织了不少媒体来采访，实际上给他们造了势。2005年，某房产商在立水桥开发项目，提出“立水桥商圈”的概念。当时立水桥一带还是泥土路，轻轨交通没有通，但是我看好它距离奥运会场馆近的优势，提出了将之更名为“奥北商圈”的概念，很快给该项目带来了更好的价位。我想很多老百姓会不太认同我们让项目价格升高，但是在我看来，与其是听电视上专家的说辞，或是某些地方政府言不由衷的许诺，老百姓不如去尊重中国房价随着城市化进程逐步升高的事实，这样更利于他们做出适合自己的选择。

就我的投资团队来说，并不觉得现在到了房市的淡季。今年七八月份天气最热的时候，我们在二、三线城市的考察没有中断过，河北的有些小县城，应该算是四线城市了，也在我们考察范围内。我发现这些小县城，房价从2005年到现在每平方米只涨了500元，意味着空间还很大。二、三线城市的房价水平，还处在5年前北京的水平，原来我们是找沿海的二、三线城市投资，现在这一块空间也小了，我们目前是在寻找京广线一带有辐射能力的二、三线城市。选二线城市，需要做更多的功课，因为早几年在上海、北京买房，只要你买得早，闭着眼睛也能挣钱。这选二线城市，就好像考大学时报考二类大学，你不仅要看大学名气，还得精挑细选专业。

现在非常多的地方政府找到我，希望我带浙商们过去投资。交通位置是我们选择投资非常重要的因素，海陆空交通都有的地方最好，城市的消费能力也很重要。地方政府在土地上给我们的优惠非常多，我们拿地的成本只有一般商人的1/3～1/4，有些政策国家实在不允许动，地方政府就会在别的方面补充给我们优惠政策。土地出售虽然有招拍挂程序，但是明眼人都清楚，地方政府运作起来自有空间。比如某地邀请我们过去搞个“京城高校科研中心”，因此带动当地产业的发展，我手里有北京商界和高校的资源，这就是他们看重的。还有些地方想开发商贸城，我们浙江人这方面经验很多，一旦大批量投入到某个商贸城，能带动当地行业，土地的价格也涨起来了。

如今我们做的比较多的是，地方政府投资工业开发区、高科技园区，我帮他们做整体定位、招商策划和运营等等，做住宅投资的比例比较小。这是我找到的比较独特的优势，一方面浙商手里的流动资金非常巨大，大家不断在寻找更有商机的领域，钱总是在往高回报的地方聚集。另一方面，地方政府的项目需要有专业人士去考察和判断，我就成为这样一个中间人。我和团队出去考察一个项目，准备功课会做得非常细，前期先查资料，然后通过浙商在当地的网络去打听消息，各地都有浙江商会或是宁波商会、温州商会等等，就相当于我们的网络铺遍了各地。然后我要求项目当事人直接谈，项目里边的优劣各是什么，看里边是不是有什么名堂。在有了五六分把握后，我才会去当地实地考察。考察时第一天让对方陪，第二天我就自己去项目附近转了，就像一个记者采访一样，找不同的人聊，分辨其中的正面和负面信息。我这样的实地考察，会做三四次。所以这几年我虽然被人忽悠过，但是还没有真正失过手。现在我周围的浙商投资圈中，一部分朋友还在做住宅投资，一部分做工业园投资，还有一部分做商贸投资。

投资渠道狭窄，是资金充裕的浙商遇到的一个现实，再加上做实体经济也比较艰难，企业家觉得把钱放到房地产里，投资回报率确实非常高。我觉得如果政府希望房价平稳，除了规范政策之外，应该更多拓宽投资渠道，给实体经济多一些支持，地方政府土地财政的思路不变，目前的形势就难以从根本上改变。■ 城市化北京房价陈俊浙商投资房产购房进程