限购房

地方版楼市新政陆续出台，与2月份三亚的限购5套房相比，北京的新政“动了真格”，一个家庭限购一套商品房，且暂停第三套房贷。对非本市居民，若不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的则不发放贷款。对于普遍担心的炒房者借用身份证等违规，则开出了一经查实不给办理房产证的严厉警告。楼市新政进入了数量调节阶段，炒房可以休矣。

面对庞大的炒房大军，政府可谓使尽了浑身解数。去年底取消了诸多优惠，3月则对地产商和炒房客发起了一浪高过一浪的舆论攻势，房价非但未降，反而价升量增。4月上旬北京二手房总成交量比3月同期上涨了42.6%，二手房均价比3月上旬上涨幅度也达到了10.3%。这其中，炒房客起到了决定性作用，中原市场部统计数据显示，4月北京楼市投机需求首次超过了四成。在炒房客云集的通州地区，投资需求超过了自住需求的比例，房子被当成股票买卖，快速转手，郊区与城区价格出现倒挂现象。而这一全民炒房现象并非北京所独有，深圳炒房客自称，目前深圳的投资客比例超过八成。有调查显示，上海本地人购房中也有四成是以投资为目的，三亚的投资需求甚至超过九成，重庆购房的七成都属于外地人，南京的投资客比例也接近五成。房价连年高涨，地产演化为长盛不败的神话，吸引越来越多的热钱加入，全民炒房蔚为大观。

此前，坊间传闻最多的房地产调控手段是物业税和流通税，通过增加保有和交易成本来限制炒房者。除了政府已经收取土地出让金等政策障碍，这或许并不能给蜂拥而入的炒房大军釜底抽薪。短期，忌惮于成本上升，炒房客会暂时观望，但每年一两个百分点的税费，相对于翻倍的年利润或一年数次的倒手率，并不能从利益上撼动炒房根本。日本房地产泡沫期，日本政府已经在征收物业税，但比率颇低，房地产泡沫最终还是发生了。韩国的房地产调控政策也可作为借鉴，卢武铉时期，面对连年的房价上涨，为了抑制房地产市场过热，韩国政府对居民拥有的第二套以上住宅征收重税，将转让第二套以上住宅的交易税从9%至36%提高到50%，最终竟征收了60%的交易税。重税却未阻止房价上涨，反而阻止了炒房者的销售，致使房屋供应量锐减；并且，交易成本增加，这一成本自然不会只由买家承担。我国也曾冀望二手房交易税遏制房价上涨，事实也否定了政策制定者的初衷。

房屋乃民生必需品，为保证居民生存，政府都不会把房子当成纯粹可自由买卖的商品，任由投机的力量挤占自住需求。去年澳大利亚放宽外国人买房的限制后，海外投资者尤其中国投资者涌入，促使澳大利亚的房地产价格攀高，澳大利亚政府于是恢复了原有的大部分措施，限制海外投资者在澳大利亚买房置产。措施包括对不持临时居留签证的外国人，不得在澳大利亚购买现有住房，只能购买或建造新的房产。若外国人买地，则必须在两年内把屋子建好。对临时居留者，则规定在购置澳大利亚房地产之前，必须先向澳大利亚的海外人士投资审核委员会提出申请；离境时，还必须将其房产出售。韩国人的限购则不止于外国人，他们把抑制高房价比喻为一场对投机者的战争，调控手段无所不用其极。最近诉诸的手段便是在首尔市划定若干热点区域，在这些区域的购房者，只能购买一套住房，以此来摒绝炒房客。并且，买房者购房前还需要申报资金来源，资金来源不明确，则无法购房。

发展中国家，房地产更多地被用来促经济增长，即便如此也会考虑到当地人的承受力。东南亚国家发展养老经济，泰国的签证政策即给予海外50岁以上的人退休签证，前提是购买一套公寓。政策发布的当年，沿海旅游地的公寓价格上涨一倍。不过有一点，外国人不能买带有土地的独立住房，只能买楼。以前，越南和柬埔寨均不允许外国人购房，为刺激房地产计，近两年分别开禁，允许部分外国人购买集中开发的商品住宅，但不允许购买涉及土地所有权的房地产。房地产和GDP以及民生的关系，被东南亚国家灵活掌控，趋利避害。

限购政策也是双刃剑，有时难免伤及无辜。韩国有一条对公务员的廉洁自律规定，除非是获得“国家有功者”称号的人，没有首尔户籍的公务员一律不得在首尔租买房屋。韩国前总统卢武铉尽管当上了总统，户口却进不了首都，也不具备在首尔居住的资格。后来，媒体披露了其女儿在纽约购买豪宅的行为，前总统自杀明志。

但愿我们的房地产限购能在GDP和民生中间寻找到一条双赢的道路。但显然，对于素来以房地产为支柱产业的地方政府，这绝非是一条容易的道路。■（文 / 邢海洋） 限购房