地产股的反弹逻辑

三联生活周刊：近日，国土部为贯彻《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》出台了19条政策，它们对楼市及企业有何影响？

沈爱卿：“国19条”的出台，主要是对前期相关政策的细化，重点在加强对住房建设用地供应的规划和出让监管。此前国土部规定土地首付要达50%，其实是更严厉的“国19条”的出台，明确了预期，即细化政策仍将陆续出台。如果调控效果不明显，不排除行业将面临新的利空政策。

这些政策如果得到严格执行，行业集中度会提高，小企业可能没有那么多钱参加竞拍。对土地市场来说，可能会抑制土地价格上涨，因为竞拍者少了，但是影响有限。根据“国19条”规定，如果保障性住房土地供应大面积增加，商品住房用地就相对稀缺，短期内会导致价格上涨。从较长时期看，如果保障性住房供应量足够大，较多人群得到满足，那么它会起到抑制房价的作用。

三联生活周刊：虽然国家不断出台调控措施，但是北京“地王”还是接连出现，应该怎么分析这些现象？

沈爱卿：“地王”现象应该客观地来看。一方面，这段时间房价还在继续上涨，房子也卖得不错，对开发商来说，市场表现直接影响他的决策。虽然政策紧，但是市场好，他还是有动力去拿地，那就必然会有竞争。开发商也不愿意拿高价地，但是市场好，竞争就激烈。另一方面，北京的“地王”现象和当地出台的调控措施有一定关联。北京市提出2010年各类政策性住房的土地供应要达到总供给的50%，短期内，这确实会增加大家的土地恐慌。当然，北京市以后会怎么做还有待观察。

国家调控的目的是希望房价不要涨太快，政策实际上是被动的，国家也希望成交量很好，因为房地产对经济拉动很大，但成交量起来了，房价也会起来，资产泡沫风险过大，所以又要调控。“地王”的出现，往往会带动周边房价上涨，有时会引发恶性循环。如果引起太大的连锁反应，国家就有可能出台新的调控政策，比如对信贷资金的限制。

三联生活周刊：如果今年房价继续过快上涨，政府还可能会出台哪些调控政策？

沈爱卿：如果把现有的政策好好落实下去就能取得一定成效。比如“二套房”政策，原先规定1.1倍的贷款利率，但是现在是按风险定价，就相对宽松。政策手段有很多，就看国家愿不愿意采用。已有的政策也很多，就看政府的决心大不大，能不能把政策执行到底。

三联生活周刊：国家提出要大力发展保障性住房，这些措施何时会体现出来？对房地产市场和企业有多大影响？

沈爱卿：中国的中低收入人群很大，保障性住房很难都满足，而且各地情况也不相同。大城市财政实力雄厚，有资金来建设；小城市完全没有能力顾及这个，而且它们的房价压力也不大。建设保障性住房应从一、二线大城市做起。假设一年为10%的中低收入人群提供保障性住房，对商品房市场是没有影响的，因为两者的购买人群是不一样的。但是如果保障性住房的满足比例达到了50%，那么这个市场就会逐渐形成双核格局，保障性住房一块，商品房一块。对企业来说，商品房这部分可能会吸引一部分高端客户，但是随着客群分流，需求的减少，利润空间就没有那么大。保障性住房的部分，利润率是比较薄的，只有3%～5%。蛋糕变小了，就会迫使企业的集中度提高，但这是比较长期的过程。

三联生活周刊：当前市场有两种预期，一方面是加息预期，一方面是人民币升值预期，两者对地产股有什么影响？人民币升值预期有可能像2007年那样推高楼市和股市吗？

沈爱卿：2007年的那种情景很难再出现。现在大家更关注基本面的情况，不是一两个概念就能让地产股走得多好。加息有可能提前，加息会增加地产企业和购房者的成本，是个不利的影响。人民币升值对房地产市场来说，可能会增加一些投机，可能会有一个价值重估的概念，但它现在不是股价主要的推动力。目前主要推动力是市场的真实情况，在调控政策下，房价、需求还能不能维持，如果成交量都不能维持，人民币升值对市场来说没有什么意义。

三联生活周刊：公布年报的地产公司一大特色就是握有大量现金，年报显示，一些大企业正在二、三线城市积极扩张，对此你怎么看？

沈爱卿：一、二线城市房价很高，政策风险大，土地稀缺，竞争激烈，迫使大家寻找新的市场。相比而言，三、四线城市房价还比较健康，上涨空间很大，而且三、四线城市有600多个，市场更大。大开发商需要开拓新的市场，小开发商实力不够，也要往三、四线城市走。国家加快中小城市建设对三、四线城市而言也是一种利好，对于三、四线城市的地产，国家不是很担心，这也是一个基础。总的说，一个是市场竞争的需要，你必须朝三、四线城市去发展；第二个，三、四线城市比较健康，风险也比较小。

三联生活周刊：这种趋势对企业业绩有什么影响？

沈爱卿：企业的毛利水平可能会下降一点，虽然地价没有那么贵，房价涨得也没那么快，不过，它也有好处，一是市场大，二是相关政策措施的执行可能没有那么严格，企业的杠杆利用空间更大。在中小城市，只能靠走量，通过大量开发，以量补价。

三联生活周刊：你预计地产股今年整体盈利增长会达到多少？对股价的支撑有多大？

沈爱卿：今年的盈利增长应该在25%～35%，但它反映的是过去的销售情况，对股价的支撑很小，主要还是看未来的成交情况。

三联生活周刊：对当前的地产股行情，你如何判断？有哪些投资机会和风险？

沈爱卿：近期地产股的表现还只是一个反弹行情，主要由于前期充分的盘整，较低的估值，加上成交量好转的配合。而且大家原来预期比较悲观，但实际上没有更多的利空政策出台，现有的调控相对来说已经很好。不过，股价上涨的趋势还没有完全形成。现在只有两三周的数据，而且成交量环比虽然上升，同比还是下降的，有些城市下降很多，所以还需要继续观察。如果3、4月份的数据好，那么大家会更乐观一些。不排除有些基金目前已经介入，挣个10%～20%的反弹行情就走。今年的行情可能就需要抓准这样阶段性的机会，像去年的单边市是很难出现。个股来说，有特别概念的，会走得更好一些。主要的风险来自于政策的变化。

三联生活周刊：区域板块的地产股有多大机会？

沈爱卿：2009年国家出台了比较多的区域振兴规划，今年还会陆续出台。这些板块的地产股值得关注，因为这些区域是受政策支持的。如果板块中的一些地产个股估值低，又有一些想象空间，那么它的股价弹性会更好。

三联生活周刊：总体而言，你对今年房地产市场的成交量和房价，以及地价走势如何判断？

沈爱卿：我们预计，今年全国范围的成交量可能会有小幅增长，但不会超过10%。大城市的数据可能会差很多，它的需求在2009年集中释放，今年的需求可能会下降10%～20%。对房价来说，短期看，还没有明显下降的迹象，开发商手里都有钱。下半年，随着开工量和供应的增加，如果需求没有增加，房价可能要下降。不过下降也不会很多，因为存货也不太多。上涨的空间是比较小的，因为你上涨快，调控政策肯定要出来。因此，会处于小幅波动的状态。从长期看，土地的价格肯定会跟着房价走。■（文 / 陈斯） 调控地产股地产逻辑房价楼市调控三联生活周刊全国房价购房反弹