恐慌需求

（文 / 邢海洋）

在一个日益高涨的市场，需求的名目真是花样翻新，每一个名词，对应的都是一大群人，对应的市场也便是一个新现象、新问题。

恐慌者是些什么人呢？据报道，在北京朝阳区的安贞里，一套位于四楼的三居室刚刚在几家中介挂牌半小时，楼道里便挤满了看房人。房主的母亲一个人在家，她一辈子都没见过这样的场景：一层到四层的楼梯上，站满了几十个神色焦急的陌生人，手机电话声音此起彼伏，十几个人抢着向防盗门内的老太太表示自己带着钱，可以当场给定金，同时阻止他人继续看房。最终，经过几轮加价，这套房子的价格从139万元被抬高至150万元。

类似的场景还发生在杭州，12月2日傍晚，杭州某楼盘售楼处前突然有多人自动排队，不久门前就聚集了不下上百人。该楼盘原定12月5日开盘，当天尚未领出预售证，但在众多排队者“逼宫”之下，开发商不得不于当晚群发短信给此前登记的意向客户，通知他们前来排队等待放号。起初，排队的人还颇平静地等待发号，可随着人群越聚越大，场面变得混乱，一车车的保安赶来支援，警犬都拉出来了。

排队的又是些什么样的人呢，因为有视频，不难看出排队者以年轻人居多，在现场，近千位排队者有很多都自带凳子，有些凳子还是居民楼里难觅的长条木板凳，“近水楼台”的村民也排起了号。对于恐慌性需求的人员构成，北京的美联物业有这样的观察：近期京城二手房交易量直线上涨，其中三成都是年龄还不到28岁的年轻人，他们既不是因为结婚急用房，也不是“以小换大”的升级置业，仅仅就是担心房价上涨而非要赶这趟“末班车”而匆匆入市的。据统计，11月上半月，市场新增需求超过2.2万，比10月同期上涨了超过2.5倍。这两万多新增购房人，想必相当一部分属于这种恐慌型投资人。

在购房者疯狂的消费热情下，11月北京二手房成交总量突破3万套，环比10月上涨幅度达47%。11月成为历史上第一个单月成交突破3万套的月份。11月中上旬二手房供需比已从9月的1比3.8上涨到了1比4.25，达到年内最高峰，供需比悬殊化越来越大。

追溯楼市恐慌产生的原因，供需比泄漏出玄机。在供求严重失衡的状况下，房子出一套卖一套，房主频频涨价，购房者处于劣势，唯有靠竞相加价才能胜出，几轮奔波下来，购房者不惊慌失措都难。不难发现与股市比起来，楼市的交易方式更容易令人产生恐慌，股市连续竞价的规则使得投资者只要想获得股票，随时都能买到。而楼市几百套房子一同开盘，或者一套套二手房单独出现，集体开盘不免催生哄抢场面，上涨期淘二手房则一次次考验购房者的耐心。不用说，类似紧缺时代的排队供应间接催涨了楼市的恐慌心理。这样的情势下，“买房得靠抢，报价得靠嚷”。

供需的失衡，还可以从另一组来自上海的数字解读出，在上海，82%的购房者是年龄在45岁以下的人，77%的购房者不是上海本地人。购房者的年龄结构很能说明问题，35岁以下的占24%，36～40岁和41～45岁的各占28%，可想而知，这个年龄结构又不在上海工作的群体，主要是“富二代”、投资者或企业家。这些人买了房，投资是主要目的。投资型购房导致的结果是，超过一半的房子闲置，暂时不能构成有效供给。而按照国际通行惯例，商品房空置率在20%以上就是商品房严重积压区。可我们这里，投资需求挤占了自住需求，把剩下的一部分人逼疯了。

有一种说法，恐慌一族的出现是由于政策的不确定性。年末临近，明年的房地产交易的优惠政策尚不明朗。但显然，这样的不确定性无非有两个结果，即使坏的结果给购房者增加的成本也是有限的、确定的，不至于使人成惊弓之鸟。

心理学在解释人的恐惧心理上，一种说法是条件反射说，即“惊弓之鸟”。但股票再涨，黄金再白热化，怎可能刺激得整个一代人持续惊恐？归根结底，是住房的属性决定了年轻人不得不被逼疯。住房不是投资品，作为生存乃至立业的基础，本应是生活必需品，给人带来安定与保障的最低端，也是最基本的消费品。生活必需品处于紧缺状态，人的恐慌心理自然比其他商品的紧缺来得猛烈。这个时候，你很难说恐慌一族不是刚性需求，是无理取闹。这些28岁以下的年轻人马上面临结婚生子，其疯狂的行为只不过是提前透支了几年刚性需求罢了。

恐慌一族的出现，可怕之处在于：他们和美国次级债的持有者的信用等级类似，最没有偿付能力，却可能在最高的价格上购买。这不仅毁坏一代人的生活，整个金融体系也遗祸无穷。■ 需求恐慌