空间距离，居住频率，出租概率

（文 / 李孟苏）

( 位于深圳东部大梅沙海滨、菠萝山谷的东海岸上居 )

青年时代的福楼拜极度渴望离开家乡鲁昂，到埃及去赶骆驼，在后宫找到一位有棕褐橄榄般肤色、上唇带着一丝幽怨的女孩，并为她献出自己的童贞。他觉得鲁昂的生活“太无聊了”，学业的压力、失恋的打击、父母的期望、农民对灾害性天气的抱怨，都让他感到绝望。而家乡之外的景色“是多么迷人，生活在那里的人们又是多么的有趣”。就福楼拜而言，幸福和东方是可以互换的两个词，对东方的凝视能帮助他从自己的生活环境中解脱出来，暂时将那种富足却委琐的生活以及世俗的思维定势抛于脑后。

对常住地以外的想象，存在于每个人心头。阿兰·德波顿说他在阿姆斯特丹旅行，经过一条大街，在一户人家的红色大门口驻足，“突然产生了一种强烈的愿望——希望自己能在那里度过余生”。同样的冲动也撞在了陆军的心头。他到三亚出差，在海棠湾边看着对面郁郁葱葱的蜈支洲岛，突然决定在三亚买一套度假型公寓。他喜爱潜水，曾专程到香港参加潜水教练专业协会（PADI）的培训课程，并考到了该协会颁发的专业潜水员资格证书。蜈支洲岛建有国际标准的潜水基地，周边海底有中国保护最完好的生态珊瑚礁，是个潜水天堂。到北京以外的地方潜水，让陆军暂时抛弃了混乱喧嚣的生活，在能见度达27米的蜈支洲海面下，他似乎看清了生活的本质。他在发展相对完善的亚龙湾买了套约45平方米的酒店式公寓，只要有2天以上的假期，他就会从北京飞来，度个潜水假日。北京飞过来，最便宜的机票能拿到4折以下，只是飞行时间长了点，需要近4小时。但对于拿中国护照的陆军来说，来三亚潜水比去马尔代夫或印尼方便、经济得多。

今天，地球上没有哪个地方称得上“遥远”，但要经常性地外出旅行度假，像福楼拜那样舟车劳顿20多天终于抵达埃及，显然是不现实的。“用于度假的房子距离第一居所在空间上一定要近，近到足以支撑起周末游。”重庆东和地产集团三亚福湾项目总经理徐孚说，“最好是半径在航程、火车程2.5小时之内。度假房距机场、码头的路程也不应太远，车程不超过1小时，以开车不感到疲倦为宜”。有一个傍晚，令他记忆深刻，至今感慨。那天下午17点他还赤脚走在三亚沙滩上看西边的晚霞，22点已经坐在重庆家里的沙发上看晚间新闻了。“在三亚，我从来没有产生过‘生活在他乡’的感觉。对我来说，三亚不过就在我们单位的南边，只是距离远了点，得坐两个小时的飞机。”

在异地购买第二居所，原因无外乎方便自己和家人度假居住，空间距离决定了度假房的使用频率。离得近意味着主人来住的次数多，空置时间少，房子的性价比高，买得就比较值。为什么法国南部蔚蓝海岸一带是欧洲度假房密度最高的地区？廉价航空公司和TGV高速铁路网，让度假者不出两小时就能从欧洲任何一个城市来到这儿。空间距离近，也拉近了业主和度假地的心理距离，距离越近购房者越容易适应当地的气候、文化、方言、生活习性、饮食习惯，越容易与当地居民相处。甚至，当接到房子被盗的通知，也能在最快的时间内买好折扣机票，飞来处理相关事宜。

度假房所在地容易抵达，也意味着到那里去的旅游人次会比较密集，会带动出租房市场的兴旺。多数人购买了度假房后，自住之外还希望能够出租，以房养房。三亚是中国唯一位于热带海滨的旅游城市，海水温度全年适合游泳，全市旅游业每年以30%的幅度增长，这使得三亚的度假房出租有很大潜力。东和海南福湾是个纯度假房项目，其公寓房均价每平方米1.8万元，别墅每平方米2.5万元，徐孚发现业主多数是来自黑龙江、境外俄罗斯的商人，他们每年在三亚居住的时间最长达半年。出于职业本能他们很关注一个问题:福湾项目的投资前景如何？能否顺利出租？特别是江浙业主，他们基本上只买公寓，图的正是好出租。东和公司显然也考虑到这个问题，他们的项目里包括了两个五星级酒店，自己做出租生意，其物业公司还帮业主代理房屋出租。除了希望房子创造经济效益，“房子必须经常有人住，不然坏得快”。在三亚买了度假房的许隆荣说。许隆荣是某品牌电梯在西安的代理商，他为了让房子有人气，在租不出去的情况下会请内地的朋友来白住。

度假房是一种特殊的地产产品。“度假住宅的销售不受地产行业走势的影响。第一居所项目的购买者大多数是本地人，度假产业则是非常国际化的市场，购买者的范围扩大到了全国、全世界。”英国最大的海外度假产业发展、代理和顾问公司Fopdac总裁保利娜·加拉格尔（Pauline Gallagher）说。比如今夏，在欧洲地产市场急剧衰退的恶劣局势下，位于法国蔚蓝海岸的一栋由上世纪20年代的旅馆新改建的度假型公寓楼，每平方米售价仍达到了令人瞠目的3.6万欧元，最贵的顶层公寓套房售价约1亿欧元。

但是买下来以后出租，就是另一回事了。很多异地置业的人视度假房为投资的金矿，似乎它既可以帮你免除度假时预定酒店、支付酒店高昂房钱的麻烦，还能在你不住的时候源源不断带来租金收入。记者在采访过程中发现，绝大多数购房者都对度假房抱有利润回报的心理期待。

租金确实可以抵消一些购房、养房成本，但在全球性房贷利率上涨的情况下，那只是一部分而已。游客对度假房的需求集中在当地的度假黄金时期，要知道，一个地方的度假黄金期如烟花，虽灿烂却短暂。何况，你自己还占了最好的那一两周。这样看来，热带、亚热带地区的度假房投资回报率就要低于阿尔卑斯山等温带山地的度假房，后者一年有两个季节完全相反的黄金假期，冬季可以滑雪，夏季则是避暑胜地。即便如此，一套度假房每年能收到10个月以上的租金都是奇迹。无法顺利出租，你的总资产就在缩水。

有些额外支出也会“损害”度假房。比如你离开度假地后把房产交给中介公司打理，他们给你的水、气、电、管道的维修费用账单很可能比自己找的工人要价高。如果在海外置业，各地的物业税不尽相同。比如美国弗罗里达州每年的物业税分两次征收，为最新一次房屋交易额的2%，而在法国，要一次性缴纳高额的房屋交易税，每年还要交一次物业税，还会额外缴纳多种税款。比如在高尔夫球场和住宅混合发展的项目里买了个居住单位，政府会要求业主缴纳发展税，以修建通往小区的道路。

还有一个业主们很少考虑到的问题:为你管理房产的代理人是否夸大了投资回报率、隐瞒了风险？地产市场总有高低起伏，这使得度假房的投资回报并不稳定，但购房者固执地认为，投资房产——任何地方的房子，都是最安全可靠的。其次，地产投资不同于个人在金融市场上的投资行为，金融投资产品的卖出需要通过受过专业训练的顾问，而卖房租房似乎人人可为。在个人金融市场，法律要求投资顾问必须评估客户的投资需求和可能承担的风险，但地产代理商却不用承担这些责任;金融投资者一旦怀疑个人的投资项目有误，可以通过相关渠道申诉，而地产投资尚无这些弥补措施。■ 三亚别墅三亚酒店概率租房三亚房产出租购房