​宋卫平:2007房价高与低的复杂计算

( 宋卫平 )

宋卫平是被助手用轮椅推进来的，11月上楼梯时扭伤的左脚现在还裹着厚厚的纱布。这条受伤的腿在11月也成为足球记者努力捕捉的瞬间，那是“绿城”的中超保级战，宋卫平带伤上阵，整个比赛过程中，多次通过电话和教练组保持联系，他的指令也都在第一时间内传到球场内。结果还是令人满意的，之前状态并不太好的绿城赢来了关键性的胜利，至少对宋卫平这一年的足球投资，有了一个交代。不过宋卫平只是笑笑，“没那么夸张”。除了2001年与陈培德联手怒揭足坛黑幕时的高调和激奋之外，宋卫平的亮相一直低调温和。

俱乐部老板和成功房地产商之间的身份切换，对宋卫平来说不是问题。“足球是爱好，房地产是工作”，他分得很清楚。目前的足球环境里，绿城球队每年需要数千万元的投入，但并不能替他赚钱。而绿城集团不同，这个由他1995年一手创建的小房地产公司，1996年以来，房产销售额连续名列浙江省同行业第一。而宋卫平自己，不仅从2003年开始跻身中国地产十大风云人物，也屡屡现身财富榜单。至少在足球俱乐部老板的身家排行里，他是榜单上的“一号”。

“地王”的刷新频率

五六月间的长三角土地出让会场上，宋卫平和他那件红色T恤成了一个标识。

回到6月21日上海新江湾D1地块的竞标细节，短短6分钟竞拍，面积不足5.93万平方米的地块，从底价5.16亿元急蹿至12.6亿元成交，成交价格是地块挂牌起始价的两倍半。而高达12509元的楼板价，几乎将7个月前刚刚出让的新江湾C2地块楼板价翻番，并接近新江湾城附近在售楼盘的价格。

( 在宋卫平看来，城市价值增加了，房地产的价值自然就会增加 )

当天下午，根据杨浦区房地局的要求，参与出让的开发商各自只拥有5个入场名额，每家开发商都没有浪费。距土地出让还有一个小时，主会场里14个竞拍席位将现场占得满满当当。“众多老总亲自督战，这次的阵势超过了以往任何一次土地出让现场。”按照出让规则，首次在挂牌起始价5.16亿元基础上加价100万元，重庆龙湖率先应价。经历了去年C2地块一个多小时的竞价后，在场的人几乎都认为这又是一次漫长的竞争。出乎意料的是，价格在突破6亿元之后，在自由喊价的规则下，土地竞买价格几乎是直线上升。这期间，除了万科地产以及凯德置地等为数不多几家开发商报价之外，几乎整个现场就是重庆龙湖和浙江绿城的竞争赛场。价格超过10亿元之后，其余的开发商悉数退出竞争。最后第二轮，重庆龙湖报价12.5亿元，而浙江绿城再次应价，12.6亿元，又一次将价格抬高1000万元。三次问价结束，浙江绿城摘得新江湾城D1地块。

守候在会场外的记者们注意到了宋卫平的微笑，并且描述“之前在杭州豪迈拿下两块天价土地时，宋卫平也是露出同样的微笑”。即便是到了年底再来回顾，宋卫平并不认同自己是“天价”的制造者，在他看来，上海优质地区土地供应量有限，而类似新江湾城地区规划成熟的地块更是稀缺，面对众多的竞争对手，如果想拿到这个地块，只能比别人出价更高。他也比较满意结果，“我们最后也只比龙湖多了1000万元”。不过7个月以前，同样是新江湾的土地出让，经过175轮竞价，华润置地旗下的坚实发展以15.41亿元摘得新江湾城C2地块，楼板价格6677元/平方米，成为“地王”，几乎所有的开发商都感叹华润拿地时“胆子大”。现在，面对新江湾D1地块高达12509元/平方米的楼板价，华润置地的成员显然相当满意，“对我们来说，等于7个月光土地就赚到了10多个亿。”

( 房地产价格大幅普涨成为 2007 年最重大的经济现象之一 )

土地的增值潜力似乎总能大大嘲弄人们想象力的极限，就在宋卫平与绿城创造的“天价”之后5个月，11月8日16时30分，新江湾城D3地块最终以13.01亿元的价格落入新加坡仁恒置地囊中，成交楼板价高达20000元/平方米。不过这在宋卫平看来是少数特例，对于新江湾地块的评估，他的价格区间是“楼板价在每平方米1.2万到1.5万元之间”。

事实上，从去年底33.333亿元的温州鹿城区商住地块到34.9亿元钱江新城地块，再到新江湾，宋卫平督战绿城频繁拿地，而且屡屡爆出高价。沪上财经媒体计算过，“至2007年6月底，绿城在建工程面积达391万平方米，累计项目储备总建筑面积1402万平方米，其中自有权益建筑面积达882万平方米”。还有几场杭州的土地出让，同样身着红色T恤的宋卫平照例爆出高价，不过却在最后关头放弃，也有专业人士从绿城的开发战略角度分析过，可宋卫平自己说起来似乎很简单，“资金流动起来，每个月能用的钱都不一样，有时候多有时候少而已”。他并不介意豪迈的表态，“如果有能力，我愿意拿尽所有好城市里的土地”。

房价里的复杂要素

按照新江湾D1地块的地价，如果造精装修房，宋卫平估算过，每平方米成本价格就将达到1.9万?2万元。也就是说，即使只是“微利”，这批楼盘上市时价格必然在2万元/平方米以上。针对高地价与高房价的质疑，宋卫平有自己秉持的观点，“贵与不贵是一个比较的概念，上海与杭州的地价高低，到目前都没有定论。”

他也有自己关于城市发展与房地产价值的一套理论体系。这位当年的历史系科班学生可以从城市的起源与发展开始，梳理文明的脉络，然后在这样的坐标中给房地产以定位，并且得出自己的结论，“高地价是市场与百姓用人民币对城市发展的一种投票肯定”;“购买房地产，是购买城市文明”。宋卫平希望能有机会与指责他“高价囤地”的人辩论，在他的计算里，一个好的住宅产品，从拿地到开工，两年都是一个很紧的节奏，“以前建筑里的施工图只要12张，考虑的无非就是门窗、楼梯、经济、省钱”，“现在建筑里的施工图要数百张，问题复杂得多”。

对于房地产行业的利润，宋卫平也有自己的计算方式，“如果有人愿意替房地产公司算个账，每100元里至少有50多元是要交给政府的”。他估算的比例，是“10个开发商里，大约2个能有暴利，末位2个会死掉，其余的，钱都赚得很辛苦，精神压力也很大”。他拿自己在杭州的招牌项目桂花城做例子，这个1997年开工的项目，历时10年，到去年才算正式完工，“最后赚钱的只有一块五六亩的地，去年开始销售，一栋楼赚了1个亿，前面的加在一起，利润才4000万元”。他强调，是要把所有的利润放在10年的时间跨度里去计算。地价成本是利润计算里不能回避的问题，“现在上海，地价成本已经占到50%”。房价的上行曲线在宋卫平这里是一个正常现象，如果把地价成本、消费心理、供求关系，甚至一个城市市政建设的速度都打包进来计算，房价是一个难以量化的复杂问题。

可是在研究者的计算里，土地成本最终是要打入房价的，“羊毛出在羊身上”，到头来为地价买单的还是购房人。国家发改委、国家统计局的调查显示，5月份，全国70个大中城市新建商品住房销售价格，同比上涨6.6%，涨幅比上月高出1.3个百分点。而前4个月，全国房价月均涨幅一直在6%高位波动。疯涨的不单是豪宅，普通住房销售价格涨势更惊人，5月份同比大涨7.2%。房价上涨也不再是一城一地，而是遍及东西南北中，一二三线城市。今年以来，领涨的南有北海，北有北京，东自南京，西迄兰州，中有蚌埠。在房价大幅普涨的背景下，纠缠于高地价之于高房价，是“鸡生蛋还是蛋生鸡”的关系，已没有意义。

中国社会科学院编撰的2007年《房地产蓝皮书》显示，地价综合水平排在前列的城市是:绍兴、厦门、南京、杭州、北京、上海、温州、宁波、广州。恰恰是这些城市，在国家发改委公布的全国70个大中城市房价月报中，时常显露狂飙的“牛角”。

宋卫平也曾有过不豪迈的时候，原建设厅副厅长现浙江省房协理事长唐世定说，“绿城因为去年做大做强，压力大，宏观的调控至今受不了，去年走了境外上市的路”。用宋卫平自己的话说是“很多需要支付的款项都不知道资金会从哪里来”。2006年7月上市成功，意味着绿城“终于建立了一个稳定的资金来源的渠道”。“在资金紧张的时候，我们内部确实曾经讨论过未来的发展方向问题，是继续做大还是走精品线路？”宋卫平说的第二条路线，实际即是停止扩张，“然而，行业的整体困境也是一个发展的最好时机，中国房地产企业的集中度非常低，这时候反而是有优势企业大发展的最好机遇”。

今年的长三角是大开发商的舞台，在各大企业加大优质土地储备的同时，作为制衡楼市过热发展的有力武器，政府也在加紧把好土地“闸门”。国务院下发的《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》中规定，今年开始，土地出让收支将全额纳入地方基金预算管理。土地收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”;在地方国库中设立专账，专门核算土地出让收入和支出情况。

与宋卫平看好房地产的“城市发展文明论”不同，上海市松江区规划管理局副局长王振亮博士指出，眼下，房地产业所产生的税费绝大多数归地方政府支配，成了地方财政的主要来源和地方政府预算外资金的最大金库。按现行土地出让办法，住宅用地批租时限为70年，土地使用权租金一次性付清。当届政府把今后十几届政府的收益全部占有使用了。地价高，房价很难不高。他认为，将土地所有权、经营权、使用权分离，变土地一次性出让为消费者每年给付土地使用租金，才是稳定楼市、降低房价的治本之策。

文人与商人

宋卫平对于城市与房地产的思考从36岁开始。宋卫平这样描述自己的36岁，“上无片瓦、下无寸土、身无分文”。房子是租的，创业起家的钱是借的。此前他的履历很简单，出身贫寒，杭州大学历史系毕业，舟山党校任教，1987年从党校辞职下海，他还记得自己离开学术圈最后的讨论话题，是“中西文化比较”。下海后在珠海一家电脑公司供职并一直做到老总，1995年回杭州创业时已经36岁。借了15万元，和五六个同事一起租房子、搞办公设备。后来又向朋友借了300万元来投标项目和买地。

他解释自己从事房地产的理由，“对于一个学文科的知识分子而言，从事房地产业最有优势。因为这不需要更多的技术，而是管理密集型、知识密集型的一个产业，凭着自己的悟性一定能够做得好，这是自己的强项”。当然，他也承认在那个房地产刚刚起步的年代，自己“赶上了好时候”。与其他开发商相比，宋卫平身上有着很重的文人烙印，在绿城招工时，他曾出过一道题，就是对《论语》里“春服既成，冠者五六人，童子六七人”那段古文的理解，这考题在当时被许多人当做笑谈。可宋卫平执著地把这种人文理念放到了自己的员工培训管理和产品开发中，13年下来，没有人再笑话他。现在的绿城是中国最大的民营房地产集团之一，在若干评比中成为赢家，抛开这些虚名，绿城的土地储备才更让宋卫平自豪，“可以让绿城开发3?5年”。宋卫平总结出了很多被反复引用的感悟:比如“每一个房地产产品都是生命的转移”。

企业战略在他的描述里也变得格外的诗意，“房地产商虽然可以改变某块土地的面貌，但对于城市，房地产商只能施加微弱的影响”，所以绿城只能寻找、适应“有良好的自然条件，同时又有悠久的历史文化沉淀”的城市。宋卫平选择的是长三角区域，改革开放后，“由于经济文化和历史的原因，长三角区域成为最适合居住创业的地方”。他说，“杭州比苏州好，上海又是个后来居上的城市，15年改革开放让上海发生了天翻地覆的变化”。尽管从自然条件上，上海不如杭州，离最适合居住的城市还有一段距离。不过在他眼里，上海有着不同寻常的魅力和价值，所以2007年绿城30%的精力和资金放在上海。

在商言商，而宋卫平庆幸的是因为自己的知识背景，可以跳出围城，“有能力在里外两面来看问题”，给自己的房地产开发寻找到一个更广阔的定位背景。在他的参照背景里，至少杭州未来的前景依旧是值得期待的，“杭州这几年的发展在城市排行中是最令人满意的，这种发展态势持续下去，城市的价值增加了，房地产的价值自然也会增加”。

繁忙的2007年，在他这里也到了总结的时候，可与外人看来的剑拔弩张不同，他的结论是很平常的一年，并没有太多可圈可点的地方。他坚持房地产有自身的发展规律，“就像是人的睡眠一样，可能某天晚上会做噩梦，可第二天照样睡得很好”。各种起伏动荡，可以被房地产自身的规律消解掉，“都是正常的”。不过年底意外的脚伤，看起来增加了他奔赴各种年底应酬的难度。好在宋卫平并不是一个喜欢应酬的人，他自己计算，以一周为例，留给自己和家庭的时间，与工作时间基本可以对半分，这对他这个位置的房地产老板来说，可以归属为“不敬业”了。“像我这样的，为了企业的发展考虑，正常的每周至少3天要参加各种应酬，可我不行。”宋卫平笑，“应酬总是要喝酒的，那样我早就把自己喝没了。”

作为成功的商人，宋卫平身上很难看到财富的张扬，他唯一知道的一个奢侈品牌是LV，还是从别人口里听来的。他有两辆车，一辆70万元的吉普车，和一辆1992年购置的奔驰320，现在还在使用。他自己不开车，出门甚至还会经常打车。他的住宅是绿城开发的第一个房产项目，“自己留了一套200平方米的房子”。那也是他36岁以后拥有的人生第一套房产。他当然也承认财富的作用，“比如我可以约你在这里谈话，而不是去嘈杂的茶馆”，话中所指的地点是西湖边五星级凯悦酒店。

宋卫平与他的夫人夏一波现在都是财富榜单中的人物，也有人把两人的财富相加，称他们是中国最富有的夫妻。可他们没有孩子。因此与许多浙商的家族式企业不同，宋卫平很少谈论绿城的继承问题，在他这里，“绿城所有的人文内核只需要在一个问题上闭合就可以了”，就是“如何处置自我财产”。除了足球之外，现在的绿城投资教育，投资医院，而宋卫平自己会笑，“我还有选择吗？”他也会解释，“我的知识来源于教育，所以等到我有能力的时候，当然首先会办学校”。■ 宋卫2007高房价房价复杂宋卫平计算房地产业