​土地:原罪下的村民和市民

( 位于北京通州的宋庄美术馆 )

海沧到宋庄

8月末的一天，骄阳似火，画家王海鹰和她丈夫鲁迪·富兰克林从厦门来到宋庄，想在这里安家。他们兴冲冲来到距离北京西站30多公里的宋庄，遇到的第一个麻烦是事先预订好的旅馆不敢接纳他们，原因是鲁迪是外国籍。公安局最近有了新规定，外国人只能住在有电脑联网登记的宾馆里，宋庄作为通州区下面的一个镇，只有旅馆，没有宾馆。

第二天，他们从8公里外的通州县城里的宾馆再次来到宋庄小堡村，又遇到了问题，发现这里和他们居住的厦门城乡结合部完全不一样。在厦门岛外的海沧区，高楼逼得农田一片片倒退，但到了晚上，那些房价飞涨的建筑里几乎没有灯火，房子多是无人居住的投资性住宅，租赁市场是房客的市场，有充裕的选择余地。可在小堡村，虽然这里是典型的农村，没有高楼大厦，可房子远比他们想象得紧张。

宋庄美术馆边的东区艺术中心开发了5组院落式的工作室组合，每个院子里一栋两层小楼共计4个200多平方米的工作室，加起来20个，每个租金一年4万元。他们本以为这组工作室不在村子里，客流都是问题，不料却早已经租完了。距离主干道最远的这一片区域昔日是荒地、水坑和纵横交错的高压线，现在却成了炙手可热的区域，画廊、美术馆和艺术家自建的住宅式工作室一个个拔地而起。他们按照电线杆上的出租广告打电话，一栋200多平方米的别墅式工作室年租金是6万元。

他们只得回到村子去找，画家大院是宋庄最早的一个工作室聚居区，三层的小楼合围着一个院子，工作室最初月租金是600元，现在已经涨了两三倍。开发商又在外面建了并排的小楼，虽然还没有人搬进，却已经全预订出去了。小堡村大大小小的小巷子里到处都在兴建这样的两三层楼式建筑，只要是建好的都已经名花有主，要想拥有一间，只有提前预订。其中有一座只差装修的建筑提前预订可以得到每天每平方米0.6元的租金，一旦装修好，开发商说就要加价到0.8元。还有一个地方正在打地基，开发商要事先收取两年的租金，租户才能以每年2.7万元的“优惠”预订到。

( 王海鹰和丈夫鲁迪 )

鲁迪在美国开过一个建筑和装修公司，还从来没见过用房客的钱建房子的事，在纽约，为了揽生意，他们曾经先垫资帮房主装修，满意了再收费。于是他们深入到农家小院里寻找，在村庄的边缘，一个5间北房的大院子颇令鲁迪满意，房主开价1.6万元，鲁迪想试探房东的底线，就让司机发动了汽车，再问房主能不能半年一付房费。房主打电话问他妻子，最后还是不同意，理由是他们的孩子上学需要一台电脑，马上就需要“一大笔钱”。

其实，只要离开小堡村这个画家最为聚集的区域，房子的租金便台阶式地下降了。在东边的村庄，他们租到了年租金9000元的房子，并且可以半年付。房子由两进院落组成，房屋和仓库加起来不下10间，王海鹰有充足的地方画画了。如果是前年，同样的房子价钱还要低将近一半，五六年前，200元月租恐怕就能租下来，但现在，这个村庄房价一年涨个两三成不成问题。

( 王海鹰身后的油画都是表现土地与城市关系的主题 )

房东很热情，但还是有些小麻烦，洗澡用的热水器是坏的，房东不舍得换新的。鲁迪留在美国的房子也遇到了麻烦，房客们看他长久不回去，便以房子的窗子坏了或者水管漏了等理由拖欠租金，甚至要他寄钱回去修缮。北京的房主显然不像他这样的“新泽西”房东那样没底气，村民不在乎合同上写了什么，每遇到问题都愿意讨论。而鲁迪在美国的经验是，你可以不尊重合同，但签完合同双方需要握手吧，一旦握了手，一个人就不能不执行了。

后来他们发现了这还不全是信用的问题。村子里流传着拆迁的消息，这个六环外的村庄，离河北边界不过3公里的地方过不了一两年就要拆迁了，村子后面是北京庞大地铁规划中6号线的终点。当地人自然不愿意再更换屋中的设施，拆迁补偿的时候并不因为一个热水器是新的便多补偿。但村民还是在房屋建筑中投入了大量金钱，搬过来没几天，一个邻居便开始了长达两个多月的盖房子工程，运来的沙石黄土堆放在街道上，路面从此被封堵住。村民盖房子的成本过去一间是1万元左右，今年原材料和人工都上涨了，得1.5万元了，可这也没阻止村民见缝插针式的建房冲动。新房出租更能租出价钱，王海鹰他们遇到过在自家院落里建造的顶上开天窗的工作室，租金2.4万元，和城里租一套两居室的价钱相仿了。另一个原因，则是赶在拆迁通知正式下发前盖好的房子能得到建筑物补偿，真是何乐而不为。

( 王立则 )

在厦门，鲁迪经常看到人山人海的民工，晚上，民工们挤在路边看录像、吃饭。每到这时候他就想，一旦房子建完了，政府就会遇到麻烦，这么多的人一下子没了工作，回到农村，如何安置他们？王海鹰还画了很多厦门城乡结合部的画，记录这一城市化的历史片段。土地被征集了，但还没有开发，农民们偷偷摸摸地回来补种上蔬菜，贴补家用。可在北京与河北交界的小村庄，农民却享受着“地主”的种种好处，是卖方市场的主人。实际上，假如没有拆迁，厦门边缘的村庄的农民们日子也非常优裕，王海鹰曾租住在一户人家写生，那一家把三层小楼隔成一个个小房间，以二三百元的价格租给打工的人，一个大院子里住了90人。

省界上的村庄

据宋庄镇艺术促进会介绍，繁忙的时候这里每天有20多个来自全国各地的画家落户，画家人数早不下两千。房价飞涨也引发了村民间的矛盾，东边一个村子的村长选举就是一次矛盾的爆发。

6月份，村委会换届选举之前，这个村子出现了候选人收购村民选民证的现象，起初是候选人上门借用村民的选民证，有的还许诺当选后给多少钱，最终演化为明码标价，“选民证跟股票一样，一天几个价”。有的村民干脆在大门口写上出售价格，而电线杆子上则贴出了收买的电话。离选举还有一周，选民证涨至600元一张。现任村委会成员与竞争对手互指对方做手脚，选举秩序大乱。后经媒体披露，选举推迟，在20多名警察和保安的维持下进行。

竞争者挑战原村委会的一个重要理由就是一块土地的出租。该地块村北一块占地200多亩的地块。今年春节前，竞争者发现地块四周被铁丝围了起来，里面还盖上了13栋建筑。春节后，他们马上向村委会询问，得到的答复是，里面有10亩租给了一家艺术公司，租期40年，每亩每年租金1500元。

竞争者质疑的地方在于租金过低，因为周边土地出租价已经达到了每年六七千元。并且圈地200亩，最后得到的解释是10亩。他们想靠当选查明真相。而按照村委会的说法，该村的土地到目前一点都没有开发，这里是第一个工程，想以低价起到“抛砖引玉”的效果，以吸引更多投资者。而周边年租金六七千元的土地是“三通一平”的土地，这里还是片农地，当然不能租到那么高的价钱，客观的说，土地飞涨只发生在一两年内，无论村民还是艺术家都预料不到。选举的最终结果还是原村委会留任。记者在去这个村庄的时候，村子里正在修路，村庄的环境已经改善了。

几年来土地价格飞涨，村民之间、村民与画家之间、村与村之间乃至更高级别政府之间的矛盾都在不断爆发。由大兴庄再向东三四公里就到了北京和河北交界的潮白河，北京一方的村庄叫白庙，对面就是号称“CBD后花园”的河北燕郊。白庙是一个1700口人的村子，北京到哈尔滨的旧路穿村而过，路两边破旧的店面和民居让人想起的是上世纪70年代的村庄建筑，灰色的百货店，破败的院落，载重货车扬起尘土，整个村子都罩在灰雾中。而河对岸的燕郊甚至吸引了中央美院的一个分部落户，几十家大专院校和科研单位，10万人从北京移居此地。房价2002年还只有1000元/平方米，2005年涨到了3000元，现在河岸紧邻北京的楼盘价格已经达到了6000元。

价格高达2万/平方米的和安花园别墅就建在白庙村的“河北地”上。这里的“河北”在白庙村村民的解释里并非是黄河北岸的“河北”，而是潮白河的“河北”，潮白河是南北流向，在白庙村改为东西流向，然后又是南北流向。河的南面是白庙村，白庙村在河岸对面有一块1000余亩的土地，白庙村把这块地称为“河北地”。在村委会，记者看到了一个1976年白庙村和河对岸的枣林村的划界协议，双方还都以“革委会”的名义，为了贯彻“备战、备荒，为人民”的战略方针划分潮白河北岸的土地。至于“河北地”的形成要追溯到1928年发大水，潮白河改道，过去的白庙村正处在现在的河道里，去年挖沙船在河里挖沙还挖出过房子下面的料石。

联产承包后，村民还划船到“河北地”上耕种，可到了1996年，当时的村委会干部以断水断电的方式让村民放弃河对岸的土地，推土机把生产队留下的一大片房子铲平。直到2003年，前村委会在村民的不满声中被赶下台，新当选的村委会才发现了4份换地合同，以方便双方农业生产的名义，村委会把800多亩地分4次置换给枣林村，燕郊开发区再把换过来的土地征归国有，出售给开发商建别墅。

我国《土地法》允许用于农业目的的土地调换，但枣林村在潮白河南岸并没有土地可供调换，显然是以1100多万元购买了白庙村的土地。在非法圈地名目繁多的方式中，人们把这种方式叫“土地位移式”，也就是北京的土地自己长了脚，位置移动到河北，河北三河市燕郊开发区用它的手续把这块北京的地给征了。从换地到征地，河北的枣林村不过是燕郊开发区管委会下面的一个中介。试想，一个村庄哪有能力和动机以农业生产的目的完成如此大规模的土地游戏。实际上，被燕郊买走地的不止一个村庄，邻村小羊庄也流失了相当多的土地，得到的价钱更低廉。

即使双方换地属于自愿行为，按照《土地法》第12条规定，依法改变土地权属的应该办理登记手续，更何况白庙的土地变更带来了省界的变更，要由国务院审批，而实际上两个村子的换地从来没有得到任何上级部门的批准。

为了讨还土地，村民最初选择了上访，随后又开始到法院告状。2005年11月，通州区人民法院做出一审判决，判决双方签订的土地换段协议无效。2006年9月，北京第二中级人民法院的二审维持了一审的判决。可法院的胜诉并不能带来实际的利益，河对岸的燕郊开发区管委会摆出的是一个既成事实的态度。牵扯两个省市的土地纠纷变成了死结，人人都知道犯了法，可既得利益者是当地政府部门，谁也没有办法。

村民与画家

严格地按法律界定，几乎所有村民，乃至画家甚至地方政府都生活在“原罪”中，新实施的《物权法》对农村集体土地的流转几乎没有突破，仍沿袭旧有的法律。现行法律对农村集体土地流转、使用限制颇多，如在集体土地使用权方面，规定集体土地只能用于农业生产或农民宅基地建设、兴办乡镇企业或者乡村公共设施、公益事业，而对能产生巨大经济效益的房地产开发经营活动，法律明令禁止。在对集体土地建设用地的使用上，《土地管理法》也做了规定:“农村集体土地所有的土地使用权，不得出让、转让或出租用于非农建设。”严格按照以上法律，将宅基地售卖或出租都是非法的。绘画属于艺术范畴，并非农业，除非画一些农民或农业题材的绘画，否则是没有居住在画家村的权利的。

显然，无论在宋庄还是在海沧，很少有农民和农村集体完全遵守这一法律。在宋庄，一个蔬菜大棚的年租金是1000～2000元，一亩地租给外地务农人员种植蔬菜过去是几百元，现在不过上千元，去年大白菜几分钱一斤，连运输的成本都够不上，农民只好任由其烂在地里。这里，人均农地最多的村庄不过一亩多，最少不过几分地。由于人口膨胀，很多村子已经连在一起，虽然村名不同，共用的却是同样的电表或管道。完全依靠农业，农民人均年收入恐怕上不了千元，在这个人均GDP6000多美元的城市恐怕没有立足之地了。是艺术产业给村民带来了转机，画家最集中的小堡村是宋庄镇最富裕的村庄，去年村民人均1.2万元的收入一半来自于出租房屋。相对于其他村子，这里是道路最宽也最整齐的。如果说村民的大部分收入都是非法收入，法律便失去了它严肃性。

2006年，居住在白庙村大堤下的画家王立则成了被告，农民想讨还1998年出售给另一位画家、最终被王立则买下的院落。这起官司开启了农民讨要房产的先河，先后有13位画家成为被告。那些帮助本地房屋升值的画家面临着被驱逐的命运。卖了房子又反悔的农民的一致口径是“当时不知道法律规定，现在才知道出售房屋给城里人是违法的”。确切地说，他们违的法并不是一条法律，而是1999年5月6日国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》，《通知》规定“农村的住宅不得向城市居民出售”，如果再细究，2004年“京高法”下发了391号《通知》，提出“与会人员多数意见认为，农村私有房屋买卖合同应当认定无效”，并要求北京市各级法院“在审判中参照执行”。

但一纸通知显然不能代表法律，《民法通则》第6条规定:“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”画家们依据的是《合同法》，合同一旦订立，除非有明显欺诈或者违法的，不能撤销。即使是《物权法》也对善意取得的财产予以保护，从法律原则上制止钻法律空子、不遵守合同的行为。至于农民有没有权利卖房，《土地管理法》有规定:“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”这就说明，法律并没有禁止农民出卖、出租住房，不存在对农民拥有私权利的宅基地上房屋处分权的限制问题。如果再上溯《宪法》，下查各种司法解释，宋庄艺术促进会的法律顾问饶云峰认为，没有一条规定禁止农民向居民出售其宅基地上的私有房屋，“所以农民可以向居民出售其私产房——对于公民来说，法不禁止即可为！”

《土地管理法》禁止了非农目的的土地转让，但又对地上的住房给予了出租和出售的权利。土地和地上的附着物，本来联系在一起的两个物体便人为分离了。这个意义上，购买房屋是合法的，购买土地是不合法的。画家购买了房屋，地又随着房走，只要房屋不倒塌，按理说画家们是有权在购买的房屋里生活下去的。画家们对打赢官司颇有信心，但7月10日，通州区宋庄法庭做出判决，画家李玉兰的买房协议无效，判令她90天以内腾退房屋，画家们才知道问题的严重性。315名画家联名发出呼吁信，而北京市政府也派出政策调研人员来宋庄调查。李玉兰官司的二审也拖了下来。

当地政府也感受到了危机，连忙为艺术家们准备了“避难”用的廉租房，宋庄镇党委书记胡介报现身说法，讲述自己家的宅基地也曾经卖掉，农村的宅基地流转是再正常不过的现象。可现在，由于现有农村土地管理法律、法规和政策不完善，处理土地纠纷难度很大。所谓“一权不落实，其他都没有！”胡介报指的“一权”就是指对私有财产的处分权，“如果依法处分私有财产的权利无法或者被限制行使，其他权利又从何谈起呢？”

画家们正在为官司寻求法律保护而奔走;白庙村的代理律师也正在寻找途径，冀望上一级法院调查这一跨省土地纠纷;状告画家的村民却在舆论压力下失语。

鲁迪告诉记者，邻居的房子终于上梁了，他也终于明白了这里“农民的智慧”:他们不声不响地把自己关在高墙的院落里，想尽办法在里面加盖建筑，以在未来的拆迁中置换更多的楼上的面积。他不明白的是，在美国，政府也从土地上征收税收——物业税，税要比这里重得多。这里的农村，土地基本没有税，可每个人都想从政府那里得到最多的利益。

记者告诉鲁迪，农民们很快就要失去这些土地，搬到楼房上了，这是他们和自己的土地告别的最好的方式了。■ 村庄规划村民原罪法律市民河北农民土地管理法土地