长沙92亿元“地王”的背后推手

( 在长沙，“旧城改造”推出的每一块地皮都争者若众 )

旧城改造的“十年河东”

比起10多年前的北京、上海，长沙现在的日子要好过得多。不乏资本豪门在内的地产商们排着队等候进场。

“当年，政府的情况其实相当被动。”上海房地局副局长陶校兴比较现在发生在二线城市的旧城改造，回忆说，“90年代初是上海房地产业低谷时期，区县政府为发展经济，推进城建，普遍邀请发展商来参与旧城改造工程。”他说，上世纪90年代开始，上海为获取城建资金、加快旧城改造并启动经济发展，大举出让城市土地，一度将批地权限下放到区县，批租收入基本作为市及区县两级政府的预算外收入。

“和长沙目前类似的是，那10多年间的改造量极为庞大。”土地专家冯昌钟说，“2000年，上海完成了90年代启动的‘365项目’，亦即以拆除365万平方米危棚简屋为标志的旧区改造任务，2001年起，新一轮规模更大的旧区改造项目再次启动。经政府认定的旧区改造地块共计307幅，涉及土地1350万平方米。”

大多一线城市的做法和上海相同:为配合新一轮旧区改造，政府大规模批出土地。这种“倒手”魔术实际上发生在政府自己的左右手之间。区级政府自己成立并大力扶植由政府全资所有或控股的房地产开发公司，以低廉价格获取大量优质地块，并全面包揽从土地开发到住房拆迁、从房产开发到销售的一系列产业环节。

这些后来被称为“协议出让”的做法，事实上使政府在紧迫的状态下得到了旧城改造的应急资金，但也使政府失去了很大一部分的土地收益。

作为后来者的长沙掌握着主动。除了7月24日拍出的新河三角洲地块，“还有长沙三角洲、湘江明珠、湘春路口滨水区以及黄兴北路等4块地段拆迁招商，我估计这些项目拆迁面积有86.5万平方米，能腾出土地2905亩，至少可以拉动228亿元的投资。”开福区区委书记赵文彬说。

赵文彬的确有理由这么乐观，因为这些改造项目的资本早已有了眉目。长沙不需要像过去城市那样为资金犯愁，地产商们早就等在那里。香港商人几乎是长沙已经有旧城改造项目的最大开发主体。“香港恒基兆业、美联银行被开福区列为引入的战略投资者，除在新城投资开发外，滨江旧城改造项目同样引起了这些资本的兴趣。”赵文彬说，“香港恒基兆业在长沙三角洲的滨江项目有望建成长沙的‘汤臣一品’。”“未来5年，开福区的旧城将建成高星级宾馆10家，现代购物中心10个，甲级写字楼20座。”据说，恒隆地产在长沙市芙蓉区的改造项目名为“长沙恒隆广场”，和黄集团除了去年已在望城县购地1600亩开发房地产外，还有一个旧城改造项目基本上也已经成为定局。这几笔投资每笔都在40亿元左右。

长沙不仅通过土地收益获得了绰绰有余的旧城改造资金，还避免了一线城市在90年代泥沙俱下的土地批租后留下的后果:土地如今高度集中在当年国有背景的“官办开发商”手中——这加剧了土地紧张和土地闲置并存造成的土地供给失衡。

作为后起之秀的二线城市的另一好处是，“它的地某种意义上说还是一张白纸，没有事先割据的重重利益关系。”一名地产商说，“对资本来说，这是好事，哪怕获取的价格高一点。”

92亿元的地，什么样？

旧城改造是政府和资本合作的杰作。对那些想在长沙立足的地产商而言，旧城项目更多是个招牌，它们长远的目标是长沙刚刚起步的商品住宅市场。这样看，新河三角洲地块简直就是个不可复制的商业机会——它既可看做一份攻关政府的礼物，又是开发商未来进入长沙房地产市场的门面。

尽管长沙市国土资源局交易中心主任张君来拍卖前保守估计“能有五六十亿元就不错了”，长沙地产大佬、湖南凯达集团董事长乐根成则说，拍卖结果是业内估值的基本价格，他说，“即使100亿元，也有得赚，新河三角洲是长沙市旧城改造史上规模最大、投资项目最多，也是长沙城区内成片条件最好的土地”。

这块92亿元、地处长沙市中心城区北侧的“地王”，在湘江和浏阳河的交界处，南抵319国道，东靠芙蓉北路，是长沙新区的未来方向。

按照长沙市政府规划，新河三角洲总用地面积约3000亩，规划面积约2205亩，计划投入120亿元，打造成为长沙地标，长沙政府官员称之为“文化曼哈顿”，包括，长沙市图书馆、博物馆和音乐厅等几大标志性建筑。“作为长沙首度尝试由政府拆迁腾地，然后大规模统一招商转让的大宗土地，长沙市政府要求:新河三角洲竞得者必须在1年内完成20亿工程建设投资，土地交付4年内完成对整个区域的整体开发建设。另外，竞得者还将在建筑集中区域布局一栋高度不低于260米的标志性建筑。”张君来介绍。此次拍卖所得除了收回前期在土地一级开发上的投资之外，还将筹齐建图书馆、博物馆和音乐厅的资金。

对闻风而来的开发商来说，更诱人的是，长沙政府已经替开发商扫清后续开发的道路——“新河三角洲”几乎完全是以熟地面目推上市场——拆迁成本，恐怕是外地开发商异地开发要克服的最大挑战。“这样来算，92亿元的价格，政府和开发商肯定是双赢的。”

政府的收益相当丰厚，知情人说，由于新河三角洲以前为旧工业区，很多地块都在企业手上，拆迁的难度很小，政府在2005年已全部收回。“由于政府对工业区的重新规划，而从企业手上收回了这些地块，购买土地成本与土地开发成本将归地块所属企业，增值部分将由土地权属企业与政府按四六分成。土地增值税将由政府税务部门征收，若拍到92亿元，政府征收的比例将达到60%。”

资本角逐场

尽管香港恒基兆业和长沙市的关系不错，他们在几个旧城项目上有过多次合作，但恒基在长沙的拿地还是多次失利。与长沙的合作，香港地产集团率先展开，但更多的地产商正看中这里。

一个月前，恒基曾参与长沙市的一块土地争夺，地价在3亿元左右，他们对该地块非常看好，价格上限是5亿元，“但争夺太激烈，最终成交价高达5.3亿元，只好放弃”。香港恒基兆业地产营业部总经理谢伟铨说，“现在在内地拿地很不容易”。他感慨，很多地皮最终成交价高于公司预定上限，恒基不得不放弃。

“2006年，公司通过银团贷款等融资途径，获得了大约133亿港元的资金用于公司今年的发展，而这笔资金的大部分将投向内地房地产市场，恒基兆业目前已买入可建建筑面积约1亿平方尺的土地。”谢伟铨说，“这些土地大多集中在徐州、长沙、重庆、西安、沈阳等二线城市，我们希望在这些城市争夺优质地块，打造标志性项目。”

长沙和这些二线城市的情况比谢伟铨们想得更为复杂。冯昌钟说，一线城市在当年的土地批租中造就了大批的土地寡头，持有大量土地储备的少数国有企业拥有土地的垄断权，他们通过土地闲置在地价的快速上涨中实现“囤积收益”。虽然“8·31”大限过后，国家试图在盘活地方的土地存量，但收效有限，“开发商在受让大幅土地后，并没有资金实力进行一次性开发，往往采取逐步开发的方式。如此，则土地面积越大，开发周期越长;而在这一过程中，土地已迅速升值，开发商已在无形中获利;除了这些原因，还有因为‘拆迁’、‘市政配套未能及时到位’原因没法开工或出售的闲置地，但政府也很难实际上收回，因为这些问题即使交到政府手也并不容易在短时间内解决”。

五合垸地块，在“新河三角洲”的对面，这块“恒基”同样有意向的地皮去年还是和他们失之交臂。由湖南投资集团子公司湘水雅境房地产公司以10.25亿元竞得，但不到两个月，后者就把地块权益全部转让给了黄如论的世纪金源集团。据说，这家官方背景浓厚的湖南首家上市企业在这场“土地中介”交易中坐收至少上亿元利润。

知情人说，新河三角洲地块同样经历曲折，而最终成交，当事人并不愿过多谈论，这让这块中国“地王”的产生异常低调。“最早瞄上新河三角洲的是‘隆平高科’。2005年年初，湖南本土富豪伍跃时掌控的‘隆平高科’通过受让，成为湖南长元人造板公司的控股股东。随后，‘隆平高科’将所持股权的一半转让给有长沙市政府背景的‘湖南投资’。2006年，长沙市政府决定对新河地块进行整体规划和开发，由长沙新河三角洲开发建设有限公司承担新河三角洲的开发工作。‘隆平高科’和‘湖南投资’放弃长元人造板公司股权，接受政府总计3000万元的前期开发补偿款。据说，当时的土地成本不到200万元一亩。”

他说，已经拿下五合垸地块的世纪金源是当时意向明显的买家，世纪金源最初的想法是以50亿元上下的价格拿下新河三角洲，“但显然，它们遇到了更下血本的对手。在北京只有220万平方米左右土地储备的北辰实业有强烈的冲动”。长沙在6月2日挂出了新河三角洲1178亩地块的出让公告。后再发两个补充公告，原本7月10日的拍卖被推迟到7月24日，申请人“曾经开发过总建筑面积300万平方米以上的单个项目”，修改为“曾经开发过总建筑面积200万平方米以上的单个项目”。北辰最后联合同为北京国资背景的北京城开集团竞拍，也是要跨过“总建筑面积200万平方米以上的单个项目”的障碍。

<p "="">仍有更多和北辰、金源一样的开发商在涌向这里。现在的问题是，房价调控的压力会从一线城市滚动到二线城市，长沙会不会成为下一个南京？ 背后长沙长沙发展长沙市博物馆92三角洲推手长沙王亿元