70年楼房尘与土

（文 / 一虫）

凯恩斯有句名言，在长期，我们都死了。70年的时间不可谓不长。70年后，今日的买房者多半得有百岁高龄，楼房的使用寿命也到了极限。然而，考虑到子孙后代的利益，土地使用权70年期满后如何处理的问题还是引起了公众的广泛关注。《物权法》五审草案规定，住宅建设用地使用权届满的，自动续期;续期后，建设用地使用权人应当支付土地使用费;续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。尽管有几位人大代表持不同意见，但笔者认为，该规定近期内可能无法突破，我国宪法第十条第一款就是“城市的土地属于国家所有”。

大致说来，一套普通商品房，建筑安装成本约为600～1000元/平方米，各种税费占房价比约为15%～20%，开发商净利润占比10%～15%，开发商三项费用占比5%～10%，余下的30%～50%用于购买土地使用权。所以，个人集资自建楼房，大约可以省下20%～30%。数十年后，假设危房报废（板楼通常50年报废，塔楼70年），由于房子下面的土地使用权属于房主们共有，无法分割，故他们还得商议着合作建房。是否续交土地使用费的问题暂且不说，光是这么多人之间的协调、沟通，就是一大难事，让人无法不想起有关通天塔的寓言。从这个意义上讲，于凌罡所号召的个人集资自建住宅活动不失为有益的尝试，相当于提前三四十年做了个预演、热身。当然，我们子孙面临的困难不比于凌罡小。于凌罡可以轻易地挑选他的合作者，意向合作者的退出成本也不高。未来的房主们则被一栋楼（甚至是一个小区）绑在一块了，你不能拒绝邻居参与进来，尽管你早就对他家的猫、狗有意见了。

隔着漫长的70年，当我们望向未来时，有些东西会被缩小数倍，比如土地政策变更的风险，以及个人合作建房的麻烦。毕竟时日尚多，姑且只顾眼下。但是，也有些东西会被放大再放大，比如金钱。今天的1元，若按8%的年报酬率，约等于70年后的200多元。假设今日你买了一套总价50万元的商品房，地价占比为50%，即25万元。这笔钱（25万元）放到70年后，本可以变成5000万元的巨款，却只换来一张纸（土地使用权证）。届时，这张纸价值几何，目前殊难预料，因为我们不知道70年后中国人口有多少，不知道科技进步能否释放出更多的耕地，不知道海平面会不会上升数十米，直至把上海淹没……倘若老天作美，土地增值的速度也是每年8%，面对着这价值0.5亿元/户的土地使用权，70年后的非城镇居民（假设他们还占人口的多数）会不会利用“多数人的暴政”，强行通过法律提高土地使用费？

有人大委员称，如果几十年以后国家富裕了，难道还非要收土地使用金？其实，这事跟国家富裕与否无关，它的实质是国民财富的再分配。每个人拥有的房产面积不同、地段不同，未来可以免交的土地使用费金额也相差较大，显然牵扯到了公平的问题。况且，几十年后中国发达了，国家财政也不一定会富裕，美国就是一个好例子。俗话说，有恒产者有恒心，未来应该积极探讨所有权完整出让的可能性，以求稳定公众预期;同时，可以通过开征与土地面积或价值挂钩的物业税，来促进公平。

倘若让土地私有，或者把土地使用权期限从70年延长至永远，今日的地价、房价会不会因而上涨？答案是有可能，只是幅度不会大。起因是部分城市拆迁户可能提高要价，或者依法拒绝拆迁（《物权法》规定，私有财产与公有财产地位平等，同样神圣不可侵犯;若非为了公共利益的需要，就连政府也无权拆迁），从而提高了土地成本、减少土地供应。在现实生活中，购房者通常不太在意土地使用权期限的长短。换句话说，目前的二手房交易价格有消解土地使用权期限的倾向。两处各方面情况相似的房产，当差别只在一个土地使用权期限为68年、一个只有58年时，售价会非常接近。按理说，它们的售价本应该相差5%～8%左右。人们更关心它已经建成几年，而非土地使用权已经用了几年。由此似乎可以看出，公众要么并非真的很在意70年身后事，要么误以为自己永远拥有了这块土地。■ 70楼房购房土地使用权