领跑者万科
作者：谢九（文 / 谢九）
地产股龙头G万科（000002）继续维持着领跑者的优势，8月1日，万科公布2006年中期报告，营业收入达66.2亿元，同比增长52.7%，净利润12.2亿元，同比增长53.5%。当市场对地产股心生恐惧之时，万科的持续高增长给投资者带来信心。
和其他一些兼营多元化的房地产公司不同的是，万科在过去10年里一直固守房地产领域，这种坚持使万科取得了行业领跑者的地位。今年上半年，万科实现销售面积和销售金额分别为122.3万平方米和73.9亿元，较上年同期分别增长33.2%和27%。今年上半年，公司尚有53.4亿元的预售款没有结算，这为下半年乃至明年的利润增长打下了很好的基础。
目前，万科的项目主要集中在珠三角、长三角和环渤海地区，分布于全国19个城市，其中深圳和上海是万科的利润重镇，公司上半年12.2亿元的净利润中，深圳地区贡献了39%，上海贡献了43%，二者合计超过80%，不过在地产商的必争之地北京，万科依然没能实现太大的突破，今年上半年仅仅实现2788万元的净利润，占公司全部净利润的2.11%。
和业内同行相比，万科拿地的能力一直被视为弱项，而在最近两年内，房地产的宏观调控日趋紧张，很多开发商都对拿地开始日渐谨慎之时，万科却一反常态开始加速拿地。除了通过“招拍挂”的市场化手段储备土地，还积极采取合作方式拿地，比如和中粮集团、天津万通合作，以及收购方式拿地，比如收购南都和北京朝开。面对逐渐深入的宏观调控，万科将其解读为利好，因为土地和信贷政策将促使行业整合速度加快，存量土地资源在宏观调控深入之后将被逐步激活，通过资源整合的方式，作为行业内的领先者，万科将能够以更高的效率和质量来获取项目资源。
基于对宏观调控形势的判断，万科在年初确立了年内新增1000万平方米土地储备的决策，几乎接近此前公司的土地储备总量，其中深圳、广州、上海、天津，特别是北京等核心城市仍是重点，截至上半年，公司已经新增567万平方米土地储备，合计土地储备1565万平方米，至少可以满足未来3年的开发需求。在土地储备总量大增的同时，万科也强调项目的质量和结构，通过更多项目的快速开发，充分利用周转速度和规模效应，以此提高人力资源效率和资金利用效率。
在大规模扩大项目储备的同时，强大的资金保障必不可少，万科的融资能力也是其领先同行的关键因素之一。万科的融资方式十分丰富，有房地产信托方式，比如“平安信托－万科·广州城市花园项目集合资金信托”和“平安信托－万科·广州南湖项目集合资金信托”;有境外资金贷款，比如和德国国际房地产投资银行（Hypo Real Estate Bank International）合作“深圳·万科城北项目”;有资本市场融资，比如万科可转债，以及今年7月18日公布的非公开定向增发，预计募集资金不超过42亿元;其中自然还有银行贷款，今年7月22日，公司获得中国银行3年内50亿元的授信额度。在国内房地产公司中，万科强大的融资能力在很大程度上保证了其领先地位。
作为一家有着20年经验的开发商，万科对行业的前瞻性理解，使得自身尽量减少宏观调控带来的负面影响，比如九部委在《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见》中，为调整住房结构而提出了“70%不超过90平方米”的要求，很多房地产公司的项目将因此而重新报批，万科虽然也受此影响，不过力度弱于行业平均水平，因为万科从2001年开始就将中小户型作为研究方向之一。当然，在宏观调控的行业系统性风险面前，万科也没有能力完全避免，比如全国房价大跌带来利润下滑等等。
为了使管理层利益和公司的发展更为紧密，万科今年还推出了股权激励方案。在过去很多年内，万科的管理层激励一直被业界视为“负面教材”，在很多公司的高管通过MBO或者其他方式获取企业家价值实现时，以董事长王石为首的管理层多年来并没有获得真正市场化的回报。万科此次推出的股权激励方案是，以当年净利润的净增加额为基数，根据净利润增长率提取一定比例，提取的资金通过信托管理的方式，委托信托公司在特定期间购入本公司上市流通A股股票，经过储备期和等待期，在公司A股股价符合指定股价条件下，将购入的股票奖励给激励对象。当然，首先还必须满足两个条件，一是净利润增长率超过15%，二是全面摊薄净资产收益率大于12%。
通过这样的安排，公司的净利润以及二级市场的股价都和管理层利益息息相关。在富力地产、合生创展等公司开始危及万科的龙头地位之时，万科的管理层比从前更需要这样的激励。■ 领跑者万科