“国六条”下:银行房贷的进与退

（文 / 谢衡）

楼价下跌会死银行

每一项宏观调控政策的出台，都会引发不同程度的利益再分配，因此，正确地解读政策，并抢占先机实践，对获得再分配格局中的主动权，无疑非常重要。

如今宏观调控触及的方方面面利益之复杂，已与10年前不可同日而语。如果房地产价格大幅下跌，对中国银行系统的风险控制也比10年前更难把握。香港的李嘉诚先生曾讲过一句话，“楼价上涨不会死人，但下跌是会死人的”。“从今天的国情看，‘楼价上涨不会死人，但下跌是会死银行的’。”花旗集团董事总经理、中国研究部主管薛澜说。她所指的下跌，是指在短期内调整幅度超过25%～30%。

花旗银行的研究报告认为，中国的银行业对整个房地产的金融支持，大约在3.5万亿元人民币（包括按揭、土地开发贷款、建筑工程贷款及政策性住房贷款），占银行贷款的余额大约30%。至今为止，这部分贷款特别是按揭迄今坏账率相对较低，这是因为对大部分中国老百姓来讲，住房是银行存款之外唯一的另类储蓄。在房价上升时，除非迫不得已，绝不会导致坏账。但一旦房价调整幅度过快、过大，造成负资产，坏账率就有可能急速上升。

昔日银行车贷的悲剧，就是今日之房贷前车之鉴。中国加入WTO后，汽车价格节节下降，造成国内银行的汽车消费贷款几乎全军覆没。“车贷对于银行的影响，与住房按揭简直不可同日而语。房价下跌，造成家庭财富蒸发，可能引发社会问题，也不能被低估。”薛澜说。

北京师范大学金融学教授钟伟对中国银行业给予房地产业金融支持的总额估算，与薛澜报告中的数字大致相同。目前房地产行业的全口径综合不良率大约为4.6%左右。如果12个月内房价下跌30%，那么不良贷款可能激升到1.02万亿的水平，不良率大约为29.1%。中国银行业资产的整体不良率将因此上升3.2个百分点，从目前的8.3%重新恶化到11.5%。

“如何理解行业崩盘的结局？房地产行业的悲剧，对政府而言，大约相当于其未来再处置中国建设银行加上中国银行改制上市过程中的同等不良资产负担。对居民而言，大致相当于其14%的家庭财产全部蒸发。”钟伟说，“对中央针对房地产市场的调控措施，各方应有理性预期，调控是完全必要的，但绝不意味中央希望楼市崩盘。”

目前，个人房贷仍是商业银行颇具前景的优质资产，其不良率仍处于警戒线以下。个人房贷所占用经济资本较少，是各商业银行大力转型零售业务战略中的重中之重。大力发展个人房贷是中国商业银行的一个大方向，是业界不争的事实。

受宏观调控影响，今年一季度，国内金融机构房贷增幅已同比下滑30%，在上海连续10个月房贷负增长的同时，北京地区的个人房贷业务也出现了负增长。而建行副行长范一飞就指出，“国六条”第一次明确提出房地产行业是重要支柱产业，宏观调控的目的是要保持房地产业的稳定健康发展。住房建设和住房消费仍是当前以及今后一段时期国民经济的重要增长点。目前，建行的房地产开发贷款规模为近3000亿元，在国内的市场份额超过1/3;而个人住房贷款余额超过5800亿元。

对症下药

仔细分析“国六条”可以发现，“国六条”的内容涉及房地产的供应、需求和流通三方面内容，其中与去年相关政策表述有所不同的是“有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求”。“‘有区别’的态度表明中央政府已经认识到各个区域的房地产市场处于完全不同的发展阶段，‘一个地方感冒，全国吃药’的做法会发生改变。”汉宇地产分析师孙文勤说。

实际上，中国的房地产市场发展很不均衡，例如统计显示，全国省会城市中最低的一个城市房价为1823元/平方米;而最高的城市房价已经高达每平方米近万元的标准。“大部分的房地产投资集中在少数城市;房地产冷热并存，房价的增长和负增长并存。”建设部住宅与房地产业司司长沈建忠说。

“住房这一产品的特点之一就是不可移动性，甲地的房屋无法搬到乙地交易，或者说甲地的供应过量无法弥补乙地的供应不足。从这个角度讲，全国性或区域性价格或价格指数的升降不能用来替代分析某个具体城市的房价，也不能因为局部的泡沫或过热而扩大到说全国出现过热或泡沫。”范一飞说，“要具体到城市，具体的城市还要再细分区位，甚至区位还要再细分地段。以局部分析替代整体会影响对大局的判断，反之也会对我们开展业务产生误导。”

有分析人士指出，此次中央强调房地产是一个相对热的行业，并把着眼点放在调整住房结构上。一段时间以来房价涨得太快，某些地方以利润为出发点考虑，所以个别开发商比较多的或者过量的生产了大套型的豪华住宅，变成了这部分的生产是过大的。造成另一部分中低收入阶层所需要的中小套型偏少、偏紧，造成供应不充足，又形成了群众购买住房相当紧缺、紧张。从这个角度出发，首先要调整住房供应结构，整个思路是，调整结构跟着稳定住房价格。显然中央高层意识到现在房价上涨的问题，主要是因为产品结构不合理造成的，并不是总量过热造成的，这是一个很大的区别。

“新出台的政策没有‘一刀切’:除了不同的城市没有‘一刀切’，更重要的是对不同人群没有‘一刀切’。”全国工商联住宅产业商会会长聂梅生说。

实际上，“国六条”细则中有关信贷政策的调整方面动作并没有预期大，某些银行此前的反应有些过于“紧张”。细则中既按照调控原则给银行提出明确的首付比例要求，也为银行根据不同情况和客户还款能力实行差异化授信政策，留下了回旋余地和操作空间。“国六条”及其细则的政策导向非常清晰，它所要调控和抑制的是过快上涨的房价和房地产投资，所要解决的是住房供应结构和市场秩序中存在的矛盾，而对于满足百姓合理住房消费需求的个人住房信贷业务仍给予支持。

而其后，中国银监会提出了“区别对待，有保有压，有效管控房地产信贷增长”的几条具体措施，要求严格对多套购房、投资购房以及购买高档商品房的审批，并大幅度提高首付比例和严格控制授信。

“我们并不认为那些购买高档商品房或投资购房的人，应该是我们大力争抢的客户。那些购买小户型，或者购买自己第一套自住房的客户，也是我们应该争取的最广大的客户群。”范一飞说。

此次建行在“国六条”出台不久、各界对房地产发展前景众说纷纭之时，给全国200家楼盘和开发商发奖的活动，让外界颇感诧异。有另一家国有商业银行的高管人员就对建行在这种情势下开房地产金融研讨会且给开发商发奖的做法，表示不解。实际上，建行要求参加此次“优质楼盘称心房”评选的楼盘，原则上是普通商品住房或经济适用房，在地理位置以及配套设施等方面品质良好。此外，建行还针对购买自住住房的普通百姓，推出了包括提供市场优惠贷款利率，降低客户利息负担在内的住房贷款十项服务举措。

作为国内首家开办土地开发和商品房贷款业务、率先承办住房公积金业务、最早推出以居民个人为对象的住房储蓄和住房贷款业务的银行，建行无疑是中国房地产金融最积极的参与者。而在“国六条”出台前，截至今年4月，建行房地产开发贷款新增300多亿元，个人住房贷款新增近300亿元，合计占建行同期新增贷款总量（包括票据和个人贷款）的21%。其中，不良贷款比例已超过6%，高于去年年底3.84%的平均不良贷款比例。

海外基金坐收渔翁之利

与多数中资银行开始收紧房贷的举措不同，在不断接受中国政府宏观调控的房地产业，外资基金似乎“越战越勇”。就在“国六条”出台后不久，全球最大的投资银行之一——摩根士丹利在上海再度出手，以7.5亿元整体收购华山夏都116套豪宅，其规模与此前多起收购不相上下，步伐却已加快。

上海世邦魏理仕高级董事陈炜就认为，“国六条”对90平方米小面积住宅的占比规定存在问题，它可能使得市中心小房型供应量本身不大的物业，在大户型上更加走俏，从而带动小户型价格走高。而这正是海外基金高兴看到的。

香港房地产资产资本公司主席高广垣也指出，央行自2004年年初开始实行紧缩房地产信贷的政策，实际上是给海外房地产基金创造了非常有利的环境，紧缩的信贷政策恰恰是众多的海外基金梦寐以求的金融政策。他表示，国外的房地产基金近几年就已经对中国的房地产市场虎视眈眈。以摩根士丹利为例，该行除了直接收购物业之外，还直接投资于国内房地产企业，此次建行“优质楼盘称心房”获奖开发商之一的大连正源地产，就在去年12月得到了摩根士丹利1亿多美元的注资。

亚洲最大购物中心的所有人——凯德置地对在中国的扩张非常乐观，去年同样是宏观调控——“国八条”出台，凯德置地整体收入下降，但净利润却有所上升。摩根大通银行董事总经理方方也认为，新一轮的宏观调控不会对大机构投资者的信心造成影响。信贷再次收紧、土地出让金缴纳制度更加严格化以后，让更多企业不得不去寻找多元化融资路径。对于资金链条将出现断裂的开发商，携巨资而来的海外金融机构如同“救世主”，这些经验丰富的外资基金总能够找到开发商硬伤，用资本收购的方式来化解开发商的燃眉之急，而宏观调控无疑将使外资金融机构在谈判中更具优势。

据中国人民银行公布的报告显示，目前居民存款总额已经达到15万亿人民币，其中有10万亿元放贷存在难度。固定资产投资作为银行信贷所努力争取的重要业务，也因银根紧缩政策的限制变得阻力重重。而海外基金对房地产开发企业进行融资、收购、兼并等各种形式的操作，一方面缓解了开发商的资本危机，另一方面却抢走了中资银行的“香饽饽”。■ 银行上海房贷房贷购房