​朝三暮四的房贷

文/一虫

庄子讲过一个经典的段子。某人给猴子喂食，曰:“朝三而暮四”，猴群怒了;某人改口:“朝四而暮三”，猴群大叫:“不少啊，我很欣慰。”两千多年来，好事之徒捣蛋，将“朝三暮四”附会成跟“见异思迁”一个意思。否则，搁到今日，金融学家可以拿它来说事:瞧啊，人类早在进化之前就掌握了“时间价值”的原理。——由于利率的存在，朝三暮四的现金流折现值小于朝四暮三。

由于利率的存在，我们注定要为归还房贷而打工不已，半辈子卖给银行。古人尚且给了猴子选择权，银行也对咱讲究人道，你可以选择浮息房贷，也可以选择固定利率房贷。我相信，大多数老百姓搞不清楚两者之间孰优孰劣。人们很难对未来5年、10年的利率走向做出预测。尽管固定利率房贷产品可以令未来的还款预期变得确定，再不受利率涨跌的影响，但群众似乎宁要不确定性，也不肯在当前阶段承担较高的利率水平（差额约为0.5个百分点，或曰50bp）。从目前掌握的情况来看，选择固定利率房贷产品的购房者数量很少。

说句不中听的话，人与猴子的差别还真不大。出于直觉，我们都更看重眼前实实在在的利益，认为“朝四暮三”要明显强于“朝三暮四”。先得掏出更多的钱总叫人难以忍受，哪怕今后有可能省回来。设想一下，如果今日中国处于高物价（通胀）、高利率的阶段，10年期浮息房贷利率是8%，同期定息房贷利率只有7.5%，届时，选择固定利率房贷可在当前阶段支付较少的利息，估计就会吸引到购房者中的大多数。根据经济增长周期理论，高利率阶段、低利率阶段将接替出现，不断循环。因此，存在以下两种选择:1.“朝三暮四”式，在浮息5.51%时选择定息6.09%;2.“朝四暮三”式，在浮息8%时选择定息7.5%，虽然选择1者寡，而选择2者众，但同样是10年期定息房贷，你说利率6.09%与7.5%相比，哪个划算？

目前，我国固定利率房贷产品还不是很成熟，主办银行数量较少，贷款期限也较短。待其发展成熟时，建议对利率风险厌恶者给予认真考虑。对于他们而言，眼前承受较高的固定利率水平，支出更多的利息，类似于购买了一种保险，该保险可以使你免于遭受未来升息的风险。以50万元10年期浮息房贷为例，假设10年间利率不变（5.51%），则月均还款约为5429元。而在6%的固定利率下，月均还款约为5661元。每个月多支付的232元就相当于保险费。

这个保险值不值得买？得看升息、降息的概率各是多少，还得看你对利率风险的厌恶程度有多高。比方说，你是位“月光女神”，全部收入来自于工资，不储蓄，扣除日常开支后，未来10年内家庭月度收入不会超过6000元;你预期利率将上升，需要申请50万元10年期房贷。在这样的假设条件下，你应对未来升息风险的能力是很有限的，你可以考虑选择固定利率房贷产品。否则，一旦贷款利息升到7%、8%以上，你就可能还不上月供。——目前，香港银行的优惠按揭利率就大约处于7.75%～8%的水平。

未来10年升息或是降息？央行行长也看不了这么远。美国当前的基准利率水平是4.5%，欧洲基准利率是2.25%，日本0.1%，香港地区6%，我国银行1年期存款利率是2.25%。未来10年内，我国大陆基准利率有可能向美、港地区看齐，也有可能向日本靠拢;浮息房贷利率可能涨到香港的水平（8%左右），也可能跌到日本的水平（3%左右）。当后一种情形出现时，国民经济已经碰到了很大的麻烦，年度增长陷于停滞，房地产价格大幅下跌。——对于固定利率房贷者而言，可谓是屋漏偏逢连天雨，这边月供比别人高，那边又有可能失业。有了日本的前车之鉴，估计中国不太可能掉进类似的泥潭。所以，中长期内，我国升息的概率也许不低于减息。

目前，我国10年期债券中，定息券比浮息券的利率大约高40bp以上，甚至可以超过100bp。以2005年下半年国家开发银行发行的“05国开14定息债”与“05国开21浮息债”为例，都是10年期，前者的发行利率比后者高出80个bp。这意味着，发行人认为必须支付较高的固定利率才能借到钱。与之相比，目前10年期固定利率房贷利率只比同期浮息房贷利率高出58个bp。从这个意义上讲，6.09%的利率水平并不为过。■