取消限购悖论

以济南为开端，几乎在一夜之间，全国46个限购城市中有10家明确放松了限购政策，加上此前的暗中放开，取消城市达到24家。20多天的“松绑”似乎还不能观察出取消限购对楼市的长期影响，但已足够看到楼市从成交放量到重归常态，把这个地方政府视为灵丹妙药的干预政策，化为无形。

7月10日济南取消限购，当月网签量暴增，总计达到了9300多套，接近此前3个月的总和，取消限购对楼市的刺激可谓立竿见影。但网签量“暴增”却只持续了不足10天，在7月取消限购的22天时间内，只是在10日后的一周多时间内网签放量，日成交500余套，随后房地产交易又恢复到日均一两百套，与限购时期无异。其实，不仅济南，全国多个取消限购的城市反馈来的数字，均有类似的短暂反弹出现，原因在于取消限购短暂地释放出需求，很多提前交易的进行了补签。但所有的反弹未免都太短暂，声势不足，没法激发出足够的人气，更不用说扭转房价下跌的趋势。不妨看看那些典型取消限购城市7月的房价走势：济南环比下跌0.84%，海口下跌2.04%，无锡下跌1.61%，呼和浩特下跌0.1%，南宁上涨0.69%。10家公开取消限购的城市，3家上涨，7家下跌，涨跌比例接近全国百家城市的统计数据：24家环比上涨，76家环比下跌。

此前，地方政府公开承认取消限购政策一波三折，呼和浩特甚至归咎于“打错了字”，更多的城市则是“救市一日游”，政策频繁调整。取消限购成为地方政府的一场豪赌，被视为重振土地财政的唯一希望所在。但显然，地方政府陷入了一个悖论：正是因为商品房库存严重，政府才求助于取消限购；而公开承认这一点，又等于告诉投资者，这里的楼市难有起色。“北上广深”等一线城市此时又加入进来，明确将延续限购，和二、三线城市划清界限，无异于又给渴望投资房地产的人提了醒。

取消限购，谁来买单？在济南，网签井喷中有四成是提前买卖者的补签，其余则为担心政策导致房价上涨的“刚需”的集中入市。任何一次楼市政策调整，刚需都是价格最敏感的人群，也是最容易集中放量的。因为济南等最早取消限购城市的示范意义，随后加入的城市，“刚需”入市便不再积极了。7月29日杭州取消140平方米以上户型限购，限购松绑后3天，杭州楼市日均成交327套，比松绑前日均涨了79.67%。30日宁波宣布取消90平方米以上户型限购，第二天成交商品住宅141套，比7月30日多了60套，均价也从12581元大幅提高到15493元，显示出受限购政策困扰更多的是豪宅，是改善型需求。从各地的政策调整细节也不难看出，东部富裕城市的房市松绑多从豪宅开始，用改善型需求拉动楼市。而富人不那么集中的中西部城市则从刚需入手，释放本地需求。如果再把眼光从二、三线城市回归到仍严格限购的一线城市，就会发现价格不敏感的豪宅市场有回暖迹象，普通住宅则低迷依旧。对“刚需”而言，本来很少受到限购的影响，取消也就没有意义。而地方政府寄予厚望的房地产投资者，在没有上涨的预期下不会进场。留给地方政府的，也就只有改善型需求的一次性买单了。

很多二、三线城市，本来不具备人口聚集的吸引力，只因为是省会城市，为省内城市做表率加入到限购的行列。济南就颇为典型，在山东，济南的经济体量远远被沿海的青岛甩开，也被烟台落在后面，只因为是省会，山东两个限购城市，一个选在青岛，一个选中了济南，烟台则获赦免。3年限购，济南和青岛的房价基本稳定，烟台则在开发商的狂欢中早把房价打到了成本附近。如今，那些从没有限购的城市跌无可跌，限购的城市则开始了向成本回归的行程。 取消楼市限购悖论济南楼市济南限购