湘江边的新城市梦想

( 山、水、洲与城的关系被放在一个新的价值体系中重新考量。两江交汇处的城市综合体项目“北辰三角洲”是实现这一转变的触媒 )

长沙，湘江边的这座湖南省会城市，素有“山、水、洲、城”的美誉。在中国的省会城市中，你很难再找到一个城市像长沙一样，在主城区有如此集中的自然和人文景观，像一个被浓缩的城市盆景，安静、惬意。

直到2007年7月，在长沙主城区拍出92亿“地王”——北辰三角洲，才让长沙这个安静又有韵味的城市着实火了一把，也由此拉开了长沙轰轰烈烈的新城市梦想。

长沙的新城市梦想是中国无数个城市正在进行中的、在新的审美模式和城市价值框架下的一个城市改造运动缩影，它既不领先，亦不落后。但是，因为北辰三角洲这个地王项目，这个要在一个城市要冲位置建成一个功能如此复合、业态如此复杂、体量如此巨大的城市综合体项目，让长沙的这场新城市建设运动具有了一些特别的意义，并带有了一些国际化的色彩。

“山水洲城”的演变

1979年，长沙市总体规划用“山水洲城”四个字概括这座城市与湘江的关系。在工业时代向后工业时代转变以后，湘江从运输岸线向休闲公共空间转变，山、水、洲与城的关系也被放在一个新的价值体系中重新考量。在这一背景下，一个处于湘江和浏阳河交汇处的占地110万平方米的大型城市综合体，自然成为实现这一转变的触媒。

( 滨江综合体组团荣获亚洲房地产投资展览会“最佳中国未来大型建设项目银奖” )

回到湘江转变中的2007年。此前不久，长沙刚刚花了5年时间完成了湘江风光带改造，将沿江景观与防洪工程、道路建设整合，尤其是在湘江北段修建了1160米的亲水平台。在湘江北段的核心，湘江和浏阳河交汇处，长沙“两馆一厅”——图书馆、博物馆、音乐厅——的选址也已经在此确定，无疑将成为长沙未来的文化地标。纵然有“两馆一厅”为依托，2007年，紧邻的一块占地面积110万平方米地块以92亿元被北辰集团竞得，成为当时的中国“地王”，仍引发了持久的热议：一块偏僻地块居然能卖出如此高价？

这块地位于新河三角洲，因清康熙年间开挖的一条人工河而得名。光绪二十三年（1897），长沙大商人朱昌琳捐巨资将湘江、碧浪湖和浏阳河凿通。至民国时期，新河便成为了长沙北门外一个货运、商旅比较集中的码头。新中国成立后，陆续建立起造纸、化工、电镀、陶瓷、石油库等企业。到了2007年，这里是一片密布旧工厂和棚户区的衰败景象。在长沙人心目中，这里仍是远离城市中心的偏远地带。

( “盖板”技术：人在板上行走，车在板下（城市道路）流通，盖板与盖板之间用天桥相连 )

这一焦点项目被定名为“北辰三角洲”，将成为一个大型的城市综合体。当北辰集团北辰三角洲项目发展团队2007年来到长沙接手项目策划时，他们发现，用传统的城市标准去衡量这一项目，很多潜在优势都未被激活：毗邻的“两馆一厅”城市文化地标，当时还是空旷的大工地；“滨江”，而且是在湘江和浏阳河的两江交汇的稀缺位置，当时的长沙人并没什么概念，甚至长久以来因为要抵御湘江频繁的旱涝肆虐，对江水有一种畏惧感；距离城市核心五一广场只有2.3公里，沿着湘江走过来也只要半小时，但在当时也是个难以跨越的心理距离。

拐点出现在2004年长沙市“一江两岸”规划思路的提出。在北辰集团副总经理曾劲看来，长沙在此之前都保持着以河东的“五一商圈”为中心的单核城市格局，河西基本上没人去。跨江交通原来只有湘江一桥、湘江二桥，而“一江两岸”格局确定后的这10年，市区内跨江的桥已建成5座，跨江隧道也通车了，跨江的交通便利度、消费通达性、人群的交往程度都提高了，“单核”格局正逐步打破。

( 滨江商业街内部效果图。顶部采用玻璃天篷，商店模拟峡谷自然景观 )

从“单核”到“多核”，城市骨架拉开了，沿湘江向北就是其中一个重要的演进方向。长沙北辰公司副总经理、总建筑师张民分析，北辰三角洲和“两馆一厅”正处在两条城市更新地带的交汇点上，一是和正在发展的1828亩金融生态城互为犄角，二是与改造中的黄兴路相呼应。一个重要的城市副中心正在这里成型：标志性的城市综合体逐渐显现，在它旁边，图书馆、博物馆、音乐厅构成一组不规则多面体，棱角分明，相互映衬，如同河流冲击到河岸三角洲的几块沙滩砾石。

“中部崛起”的机会

一座城市跨越式的发展背后必定有强有力的引擎。对长沙来说，机遇来自国家的“中部崛起”战略。戴德梁行北亚区策略发展顾问部主管陶汝鸿指出，首先是自2007年以来长沙和株洲、湘潭组成了“长株潭”城市群，并作为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区。城市群一体化发展的本质是消除资源流动的地区障碍，促进各要素在区域中自由流动，在市场中实现资源的优化配置，这一融合效用在逐渐显现。城市群战略3年后，长沙的城市竞争力排名就迅速提升，从第二十一名跃升至第十名。2011年，长沙实现地区生产总值5619.3亿元，GDP总量居全省首位、全国省会城市第七位、中部省会城市第二位，人均收入突破1万美元，居中部省会城市首位。在去年中科院发布的《城市竞争力白皮书》中，长沙成为国内经济发展的“十强”省会城市，全球经济增长的“十快”城市。而根据今年4月福布斯发布的2012年中国中部商业城市排行榜，长沙在“商业活力”和“创新指数”方面都成为中部排名第一的商业中心城市。

另一大推动力量是高铁的发展。2009年12月26日武广高铁开通后，长沙与武汉、广州分别第一次实现1小时经济圈、3小时经济圈的突破。而2012年起，武广高铁的延长线京港高铁，与即将竣工的沪昆高铁，在长沙南站实现交会，两条纵贯南北、横穿东西的高铁动脉，在中国南部版图上形成一个十字交叉中心，一个直抵穗深港、通纳“9+2”泛珠三角、接驳京广经济圈的高铁枢纽城市成型。从此，长沙将与珠三角、长三角这两个经济最发达、最具活力的城市群绑在一起，让人看到了长沙作为南中国高铁枢纽的区域前景。曾劲认为，在这个背景下，长沙正在从单一的省会城市，向区域性的国际性城市转变。房地产交易量的数字或许可以作为一个注脚，去年长沙的房地产交易量达1200万平方米，比北京略低，与上海持平，在省会城市中排到了前三位，大大超越了它的经济和人口排位。

在这一背景下，北辰三角洲定位为“中国中部创新性商务商业中心”。去年底，长沙北辰三角洲项目的中心组团获得MIPIM 2012“亚洲房地产投资展览会大奖”中的“最佳中国未来大型建设项目银奖”，似乎是对这一目标的最好回应。它获奖的理由，一是体量大，它是目前由单一开发商开发的面积最大的城市综合体；二是它的创新设计应对了“中部崛起”的机遇，代表着中国城市的未来方向。

“造城”命题与创新交通

110万平方米（1600多亩）用地，整体一次性出让，这是一个什么概念？550万平方米建筑面积，容纳至少8万常住人口、10万商务商业旅游休闲人口，交通问题怎么解决？现代城市病中最为常见的拥堵问题，如何在这个庞大的综合体中避免？

姑且用上海浦东陆家嘴做一个类比：陆家嘴的占地规模170万平方米，比北辰三角洲略大一些，但那里是几十家开发商、若干金融机构一人一块地，各自为战。回头看陆家嘴当年的整体规划，一大问题是商业配套的缺乏，以及内部交通联系的不顺畅，这些至今都没有很好地解决。

把体量如此巨大的一块地整体打包交给一家开发商，无论对政府还是开发商来说，都是很大的冒险。事实上，超过300亩用地的整体出让，当年就已经需要特批了。好处呢，当然是长沙政府快速筹措到一大笔资金，可以马上投入到“两馆一厅”的建设，而北辰集团也得以全盘考虑用地规划如何最优，包括要承担一部分城市基础设施配套的责任，以避免出现类似陆家嘴的问题。

“其实我们是在‘造城’。”曾劲认为，北辰三角洲与其说是一个项目，不如说是一个新城，一个在长沙城区中按照国际标准建造的新城。从面积来看，110公顷占地，550万平方米建筑规模，算得上是一个小城市的规模；而用人口来衡量，将来这个区域有将近9万的居住人口，2万到3万的办公、酒店居住、商业购物、教育等流动人口，总共超过10万人口，在中国的标准里，百万以上就是大城市，所以10万人口也算是一个小城市了。

事实上，这里几乎融合了城市的所有元素，沿江景观带、地铁、图书馆、博物馆、音乐厅、文化展览馆、酒吧、商店、写字楼等公共设施俱全，还有1个会议中心，4个酒店，9个甲级写字楼，就连居委会都有4个，未来北辰把属地管理交给地方政府，政府要建立4个社区，1所中学、1所小学、4所幼儿园。曾劲介绍，将来这里不仅有常规的服务性住宅，还有养老住宅以及相配套的医疗服务设施和后勤服务设施；不仅有传统的大型集中式商业和年轻时尚的商业街，将来还有主题式的商业购物公园，把文化旅游地产和传统地产结合在一起，把传统的城市居住区、城市交通、商业中心结合在一起。

当北辰集团北辰三角洲发展团队第一次来到现场踏勘时，他们看到的最大难题是交通。湘江和浏阳河的交汇处，形成了一个冲击半岛，也是一个天然的交通屏障，当时对外出口只有芙蓉大道和湘江二桥。曾劲说，如果单靠2万到3万流动人口来支撑80万平方米的商业，是难以为继的，必须要吸纳将近10万居住人口。地铁1号线把三角洲站点设在社区中心，三角洲北部的浏阳河隧道也打通了，这些措施大大激活了对外交通。之后，北辰集团在规划中把三角洲内部的商业部分向“两馆一厅”偏移，让商业包裹着文化设施，共同组成一个强大的磁极。

最终成型的是一个三重立体交通体系，地铁穿越社区并可接驳长株潭城际轻轨，社区内部则由11条道路组成，形成四纵七横的“井”字形路网，保证小区各个方位的居民快速进出。此外，北辰三角洲创造性地利用架空平台，设计成架空平台层交通（人行）、地面交通（车行）和地下交通（地铁1号线）三位一体的“立体交通系统”。通过架空平台的设计，社区内实现“人上车下、竖向分离”的通行空间，各个小区之间通过人行天桥连接，创造出一座“垂直”而非“水平”的城中之城。

之所以选择立体交通体系，在于高容积率下的节地考虑。在这方面，香港中环的立体交通体系是北辰借鉴最多的。香港中环的立体交通系统建于上世界80年代，是香港第一个天桥步行系统。从中环内穿过闹市区直通天星码头。其中由巴马丹那事务所设计的干诺道人行天桥主线1公里多，当时是亚洲最长的步行天桥。天桥系统的优点在于可以把建筑二层的走廊和一层以及各种零售店、地铁站、公交站点和其他的活动场所连为一体，形成一个四通八达、可防雨雪烈日寒风的立体网络体系。中环的立体交通系统给香港CBD区域的建设带来了许多好处，一是做到了人车分流，这给当时步行空间减少、车流量剧增的香港中心区提供了一个有效解决人车分流的途径，同时步行天桥与香港的丘陵地貌结合，使高层楼宇呈现出层叠状态，在水平和垂直方向将干道、空中人行道、地下隧道、建筑内庭、半山干道等等形成的三维网络连为一体，丰富了城市的空间。二是提高了建筑的价值，由于二层天桥步行系统的建立，增加了商业建筑的临街面，随着步行条件的改善也吸引了更多游客和市民来此休闲购物，增加了楼宇的商业价值。三是具有较强的地标性。中环天桥系统建成后因为在建筑空间上的丰富性以及同周边建筑的完美融合，使中环地区的商业空间同时具备了室内和室外的两种特征，这种空间模式与休闲游憩、商业、商务活动的融合，使中环成为香港的城市名片。

“最初诱发人车分流立体交通模式的，是三角洲地块的地理条件限制。”张民介绍，江堤高39米，而地块标高33米，中间有一个6米的高差，形成了一个巨大的盆地。如何既保证防洪安全，又要兼顾居住的滨水品质？传统的做法是向地面下挖停车层，不过这样既增加了土方成本，又无法满足景观需要。于是，他们反向思维，在与江堤平行的水平面上加了一层“盖板”，下面是车行和底商，上面是人行，让人与江堤无缝连接。之后又对“盖板”做了优化，把一整块板切成了21块，片区之间采用天桥加以连接，从而把整个三角洲地带形成一个彼此连通的大花园。而借助连接平台，项目又与湘江风光带、浏阳河风光带和“两馆一厅”无缝连接，绿化空间得以延续，拓展了居民的公共活动空间。

曾劲认为，设立架空层更大的意义在于提供了一种高容积率下的低密度解决方式，是一种节地模式。“一般的开发项目建筑密度都在20%以上，这里只有12%。此外，绿化率35%就符合城市规划要求了，所以绝大部分项目都是贴着35%在做，多做就是浪费，而北辰三角洲的绿化率都在50%以上。因为这里是人车分流的体系，道路、绿化和建筑不在同一个层面上，使得绿化率大幅度提高。在这样的绿化率之下你会觉得很舒服，没有高容积率居住区的那种感觉。”

创新型CBD想象

是什么原因促使企业最终留在CBD？CBD的包容性够不够大？除了容纳500强企业的地标性甲级写字楼之外，是否还有中档写字楼、SOHO式写字楼来容纳为大型企业服务的中、小型企业？除了日常办公之外，员工的生活、交际、休闲娱乐需求怎么在CBD里得到解决？商务、商业、文化、休闲等各种功能业态如何实现最佳的有机融合，从而形成一个相互补充、互为引擎、生生不息的商务生态系统，这是北辰三角洲做商务规划时思考的问题。

让陶汝鸿印象深刻的是，近一两年有越来越多世界500强客户委托戴德梁行在长沙为其寻找合适的办公地点。他指出，随着长沙经济总量连续保持快速增长，经济结构不断优化，经济质量不断提升，长沙对世界500强的吸引力日益增长。截至2012年底，已经有49家世界500强企业直接投资长沙。随着京广高铁、沪昆高铁及渝厦高铁的开通，长沙的区位优势更加突出，未来势必会吸引更多的500强客户落户长沙。

陶汝鸿对长沙商务客户增加的趋势做了具体分析。他认为，一是长沙作为省会城市的传统聚集效应。湖南是一个单一以长沙为心理中心的省份，在长沙50%的购房者不是长沙人，而是来自湖南其他城市。北辰三角洲已经被中信银行冠名的一幢写字楼中，投资和自用客户一半对一半，而投资是全国性行为，有本地的，也有外地的。二是由于产业转移。由于近几年长三角、珠三角的成本拉高，很多工业企业在寻找更合适的地区。高铁枢纽和“长株潭”一体化优势日益显现的长沙，成为首选之一。特别是在珠三角区域，湖南老板原本就有很多，长沙由于这种心理和地理优势成为向北转移的第一站。这些人转移来的就业、消费，可以形成新的产业链。陶汝鸿认为，在这一背景下，汽车产业在长沙已经显现出雏形。例如，长沙自2010年成功引进广汽菲亚特汽车项目后，围绕其上下游产业链，重点引进了卡斯马、马瑞利、江森等8家零配件企业，以龙头项目带动形成产业链，进而形成了产业集群。长沙北辰三角洲营销总监刘梅认为，工业产业链的建构，需要一系列服务机构接驳，比如一些高管需要在市区居住，一些行业需要进行抵押服务的银行，因此大量的投资公司、咨询公司、媒体公司会涌进，长沙需要能与这些标志性企业相适应的商务中心区，把他们引进来，留得住。

以世界500强为代表的客户对写字楼有什么样的需求呢？陶汝鸿说，首先是区位的昭示性，地理位置要便利，基础设施健全，一般首选CBD。其次，这些企业对办公楼的物业产权和入驻客户方面也会有一定要求，对于散卖的写字楼兴趣较低。比如一个客户一开始签了5年租约，租用300平方米，第四年想要扩充到1000平方米，发现空间都分给各个小业主了，很难谈，只能搬走。此外，他们对楼宇建筑造型设计、硬件配套水平和软件服务品质均有比较精细的要求，比如说楼宇层高，公共空间采光度，装修标准，空调使用时间长短等等。

目前在长沙，只有芙蓉路聚集了70多家银行机构及大量的证券保险公司，占到长沙60%的金融总量，扮演着长沙传统CBD的角色。但完全满足未来高端客户需求的写字楼市场还是一片空白，还处在“新大陆”阶段。在这一背景下，位于从五一广场到芙蓉路的延长线上的北辰三角洲，期待打造一个满足未来需求的CBD——“中国中部创新性商务商业中心”。

所谓的创新型CBD，北辰三角洲的一大优势是其功能复合性。作为长沙最大的滨江综合体，北辰三角洲从北至南分布着国际5A写字楼，长沙唯一世界级滨江酒店——洲际酒店，以及17万平方米的商业Mall和5栋住宅塔楼，开放式、低密度的城市广场，再加上音乐厅、图书馆、博物馆、会展中心、地铁、公交总站……综合考虑交通、商务与商业的关系、CBD与文化艺术的关系、人在8小时之内和8小时之外的不同需求，这样全面科学的考量，在当下国内井喷的“综合体热”中显得精致而独特，因而也更显出它的弥足珍贵。对于选择北辰三角洲的500强企业而言，项目写字楼群、会展中心配合洲际酒店及商务酒店互为支撑，形成不容忽视的商务力量，将奠定长沙商务发展的新格局。而项目的卓越规划、超前设计理念和国际前沿的绿色环保技术，将最大程度地满足他们的办公需求。

无论是从企业形象还是节约角度，绿色建筑都成为国际级办公楼的必备，这也是北辰三角洲项目自然而然的选择。张民介绍，目前在建的写字楼正在申请LEED金级认证，而且同时满足了国家绿色建筑二星标准。具体来说，采用了高性能的围护结构保温隔热系统和高性能的玻璃幕墙，在满足国内节能标准的基础上，达到美国ASHRAE节能标准的要求，最大限度地减少空调及采暖负荷；采用高效离心机组和锅炉作为项目的冷热源，设备效率达到美国ASHRAE节能标准的要求，从源头上减少了能源消耗；全楼采用VAV变风量空调系统，可根据室内负荷的变化或室内要求参数的变化，自动调节空调系统的送风量；采用高效水泵变频系统，可适应不同工况下的负荷变化，减少输送能耗；采用T-5节能灯具及智能照明控制系统，与传统照明方式相比，照明功率密度降低30%以上；除各层租户区以外，还对重点耗能系统和设备进行能耗计量，如空调系统、照明系统等，便于进行能源管理，实现运营管理节能。此外，项目采用了中水系统，将酒店收集处理的中水传输到写字楼，进行冲厕和绿化浇灌，减少自来水用量。张民说，他们同时在尝试利用可再生能源，比如在进行地源热泵和水源热泵的可行性研究，希望利用浏阳河对面的污水处理厂建立一个水源热泵能源站，把江水作为全区80万平方米面积建筑中空调的冷热源。不过首先要进行成本分析，希望在最小增量成本的前提下实现节能。

场所营造

城市综合体的核心是什么？是将城市中的居住、办公、商务、出行、购物等功能集合在一起，并建造与这些功能相对应的标志性建筑吗？北辰三角洲中心区域的设计者、在商业设计方面享有盛誉的美国捷得建筑师事务所设计总监约翰·西蒙斯（John Simones）认为，这是当今城市综合体的一大误区。事实上，城市综合体不仅仅是建筑数量、种类和功能的叠加，而是一个与内外部有机关联的生态系统。而让其中各部分起化学反应的秘方，是“场所营造”。

捷得对“场所营造”的身体力行来自他们对大众消费心理演进的分析：一方面，购物中心已不再是纯购物活动的机器，而是综合娱乐、餐饮教育等活动的场所。另一方面，购物中心的平民化转变成为市民生活不可缺少的一部分。从这个概念出发，设计的重点不在于物体创造，而在于体验性场所的营造。因此，几十年来，捷得在世界各地设计的购物中心不像是一栋建筑物，更像一个“容器”，在一个浓缩的时间框架内，容纳了建筑、景观、空间、声音等多重体验，这也让他们在全球范围内取得了魔术般的成功。

在中国，“场所营造”的问题似乎更突出。约翰·西蒙斯指出，大量“速生城市”正在不断涌现，在这些城市里，创造天际线和摩天楼成为压倒性的目标，仿佛它们才能吸引公众驻留。而事实上，这些摩天楼与摩天楼之间的空间，才是创造城市经济和社会繁荣的地方，才有构成伟大城市的要素——尺度、街道、社区。

营造什么样的场所才能让人们聚集？回答这个问题，需要回到原点。上世纪60年代，事务所创始人江捷得在意大利山城塔什干尼游览，这是一个小城镇，历史悠久却生机盎然，建筑错落有致，民风淳朴，生活平和丰富，江捷得一见如故。他喜欢在狭窄弯曲的街道中探险、然后在街角转弯处突然发现一个开放广场的惊喜；他也喜欢坐在那里，感受阳光与阴影的跳动变换。这一切感觉，江捷得认为正是现代许多城市已失去、或正在失去的最为宝贵的东西。在现代城市中，人们相聚的地方往往是消费的地方，因此在捷得事务所此后几十年的设计中，都在试图把购物中心从消费机器包装成体验场所，找回那种欧洲小镇的感觉。

捷得以往的一些成功手法也用在了北辰三角洲项目设计中。比如球形广场，制造出聚集人气的视觉焦点；峡谷，让人在高密度建筑中穿行却仿佛置身自然；梯田，错落有致，创造出交流空间。而且，捷得的设计也很注意在长沙当地取材，尤其是与特定的自然元素结合。

在约翰·西蒙斯看来，长沙自然风光非常独特，有湘江、有岳麓山，尤其是三角洲项目滨江长达1.7公里，因此捷得的设计致力于把这些稀缺的自然景观融入建筑形态中。具体来说，与两馆一厅“水落石出”的设计相呼应，北辰三角洲项目整体采用了帆船造型：268米高的甲级写字楼、超五星级酒店是大船的桅杆和灯塔，5栋住宅是“风帆”，而17万平方米的商业公园和滨江公园，则是这艘大船的船身。住宅和沿江商业裙房的外立面上，则显现出蓝色和暖色的横向色带，与湘江的水纹相呼应。这样一来，江面上行船的人们希望上岸进入综合体，而穿梭在这一城市综合体里面的人也会看到波光粼粼的江面上的船只活动，想去体验湘江的流畅，这样就达到了人和建筑、自然及人造公共空间的全部融合。

“帆船”的主体是一个开放性、低密度的体验式商业中心，采用了层层退台的手法，打造出阶梯花园和屋顶花园。从外部看，犹如山谷中的梯田一样，从江边一层一层向上，一层店铺的屋顶构成另一层店铺的庭院和花园，创造出大量绿地景观，可以容纳雕塑、露天咖啡馆、餐饮、露天表演等各种功能。

室内商业街则连通酒店、写字楼及住宅。靠近酒店和写字楼的部分，规划为奢侈品百货，未来将汇聚国际一线奢侈品牌旗舰店，打造长沙的高端商业名片；其他部分则分布着大型超市、影院、精品百货、专卖店等。值得一提的是，这条室内商业街的顶部全部被设计为不规则的玻璃天棚，行人在商业街内部行走，也能看到外面的天空、建筑，景随步移。目前这里已引进华谊兄弟影院，建成后将是华谊兄弟在中南地区建筑面积最大的旗舰影院。相应地，室外设计了一条长长的星光大道，可以举办电影节、首映礼或其他文化活动，呼应着长沙的娱乐城市特质。（部分采访录音由实习记者石珊珊整理，特此致谢）（文 / 贾冬婷） 北辰三角洲梦想建筑空间湖南湘江北京cbd设计公司城市长沙写字楼长沙经济建筑长沙交通湘江城市中国商业空间