刚需年里“暴涨论”

“金九银十”季节，有关房价走势的争论又热闹起来，一向敢言的开发商任志强豪言明年3月房价将暴涨，经济学家郎咸平则抛出“中国楼市离崩盘还差半步”的言论。这边厢，资金缓和的房企积极拿地；那一边，股市中一向坚挺的地产板块却急速补跌。现实是：“金九银十”本该是房地产的旺季，却未能以旺销开局，真正左右房地产走势的，似乎不在供应方，而是买方的承受能力。

“暴涨论”的依据是近三年来房地产开发增速一直处于下滑态势，尤其是近一年来跌势加速。国家统计局数据显示，今年1至7月份，全国房地产开发投资同比名义增长15.4%，增速比1至6月份回落1.2个百分点，与2011年同期的33.6%相比，房地产开发投资增速跌去了一半。尤其值得注意的是，房屋新开工面积、土地购置面积等供应先行指标降幅巨大，如住宅新开工面积下降了13.4%，而房地产开发企业土地购置面积同比下降24.3%。只是到了8月，房地产市场活跃了几个月，资金有所宽松后，房地产开发跌势才有所扭转。房地产开发投资增速持续下滑，势必减少下一阶段正常的市场供给，造成新的供需失衡。中国楼市的暴涨史，多次都是以供应减少为先兆，如2005年、2006年土地供应下降，随后就有了2007年房价出现暴涨；2009年土地供应负增长又导致2010年房价上涨；而今年以来全国房地产无论土地拍卖还是开工面积均持续负增长，这类似于2009年的持续负增长，后一轮似乎紧跟着就是价格暴涨。从房价的变动趋势上看也的确如此，如今一、二线城市房价已比年初上涨了10%～15%，趋势一旦形成，购房者买涨不买跌的“羊群效应”下，房价一时很难看到拐点。

但“暴涨论”所忽视的是自2006年以来，房地产开发的总体数量今非昔比，2006年全国住宅月度开工面积是400万～700万平方米，2011年已经升至800万～1800万平方米，平均上涨了1.5倍。今年1至7月，全国住宅新开工面积为1.04亿平方米，每天等于有50万平方米的住房开始建造。不妨用一个简单的人口数字看供求关系，2011年全国出生人口1615万，平均每天出生4.4万人。这意味着现在每天建造的住房均摊到诞生在这片国土的婴儿身上，每人有12平方米的住房；若以2011年新增人口700万计算，每人将获得的住房面积是27平方米，已经和现实中城镇人口平均住房面积相仿。但现实中，占人口一半的农村人口的住房行为并未统计在全国的住宅开发数字中，这就意味着房地产若以目前的速度开发下去，房屋迟早会供过于求。当然，房屋供求的复杂性在于目前房屋的开发速度和昔日短缺的历史欠账有关，更和城镇化过程中人口的迁移联系在一起。但长期看，房地产开发减速却是注定的。

房屋除了居住，还具投资功能，始于2010年的限购政策刚好“滤除”了房地产的大部分投资功能，使供需关系变得相对简单。因为严格的限购措施，留给市场的有效需求以一套刚需性住房和二套改善性住房为主，有人干脆给2012年冠之以“刚需年”。以北京为例，限购前140平方米以上的成交量大概占13%到14%左右，现在则下降了一半，7%左右，首次置业占到了买家相当比例。刚需族的特点在于，他们对房子有着强烈需要。特别是“80后刚需族”，他们认为想要实现自身的城市化，就一定要在城市拥有属于自己的房产。通过拥有不动产而对城市产生精神归属感的需求甚至已经超越了传统意义上“为结婚而买房”的传统需求。刚需的这种近乎“偏执”的精神特质决定了一旦价格达到可承受范围，便会入场，因此从历次房价起伏看，刚需往往是最先抄底的一群人。并且由于刚需反映了一代人的置业情绪，价格波动的引导下刚需的释放也具有短时爆发的特点。可刚需也是对价格最为敏感的一群人，房价走高到他们无力承担后，改善型需求者才大量入场。在一线大城市，刚需的能量确有惊人之处，比如在北京3月份楼市库存为9.1万套，8月底即下降到7.7万套，一轮“去库存化”之后，北京、上海和深圳等一线城市的清库周期从14个月降低到10个月。有鉴于此，才有了“暴涨论”的基础。

问题在于，爆发的刚需难以持续。“金九银十”的9月过半，据统计，全国主要54个城市楼市住宅总签约环比8月同期下调11.6%。对于政策只允许刚需入市的房地产市场，妄谈投资毫无意义。（文 / 邢海洋） 需年暴涨房价购房