房企为何要去境外高息发债?

近日，房地产企业泰禾集团发布公告称，公司在境外完成了4亿美元的债券发行，票面年息15%，每半年支付一次。房地产企业在海外发债原本十分常见，但是泰禾集团高达15%的利率还是相当罕见，由此引发了市场的高度关注。

事实上，泰禾集团的高息融资并非孤例，今年以来，中国房企赴海外发债，融资成本一路走高，海外债的利率基本上在10%以上。作为中国经济曾经的宠儿，房地产企业到境外高息发债，真实折射了房企当前的生存状态。

房地产企业之所以去海外高息发债，表面上来看，直接导火索在于管理层再度收紧了房地产企业的融资渠道。今年年初以来，国内楼市出现了一轮小阳春行情，部分城市的土地市场升温，重新出现了房企抢做“地王”的现象。为了避免个别城市的乱象大面积扩散，管理层开始再度给房企念起了“紧箍咒”，从信托到债券等，房地产企业在境内的主流融资渠道全面收紧，由此，房企开始纷纷加大了海外发债的规模，导致融资成本不断走高。

值得注意的是，即便众多的房地产企业已经开始更多从海外融资，管理层也依然严加监管。7月中旬，发改委发布《对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。这也就意味着，即使是从境外融资，开发商也不能随便用于境内的开发业务，比如用于高价拿地等等。

管理层控制楼市小阳春只是房企融资收紧的表面原因，从更深层次来看，还在于管理层对于房地产行业的态度已经发生了重大转变。过去20年来，房地产行业始终是中国经济的核心和引擎，现在，房地产对中国经济虽然依然很重要，但是地位已经大不如前。

今年4月份的陆家嘴论坛上，银保监会主席郭树清指出：“必须正视一些地方房地产金融化问题。近些年来，我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。更严重的是，新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域。房地产业过度融资，不仅挤占其他产业的信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。”

指出房地产业挤占其他产业的信贷资源，这样的提法在此前并不多见，尤其是银保监会主席公开提出，分量就更不一般。众所周知，中国的中小民营企业一直面临融资难和融资贵的问题，管理层一直以各种手段试图化解这一难题，但是客观上而言，这一难题依旧存在。

最近几年，中国经济增长压力加大，尤其是就业市场面临较大的困难。为民营企业解困纾难，成为中国经济突围的一个重要出路，因为民营企业为中国经济“贡献了50%以上的税收，60%以上的国内生产总值，70%以上的技术创新成果，80%以上的城镇劳动就业，90%以上的企业数量”，从一定意义上讲，只要民营企业强劲发展，中国经济就可以相当程度地重获增长动力。长期以来，困扰民营企业最大的问题就是融资难和融资贵，这也就意味着，解决民企的融资问题成为当前中国经济的重要课题。在这样的背景下，银保监会主席提出房地产企业挤占了其他产业的信贷资源，自然也就意味着，作为过去中国经济的宠儿，现在房地产企业将不得不为民企融资让路。从这个角度来看，房企到海外借高利贷，对大量中小民企而言，其实是一个好消息，这意味着他们可以分享到更多的信贷资源，信贷成本也会有所下降。

今年7月初，中国社科院财经战略研究院发布了一份研究报告——《中国城市竞争力报告No.17：住房，关系国与家》，报告指出，2018年房地产对宏观经济增长的正向拉动效应出现了拐点。报告认为，尽管2018年表面上中国房地产投资对经济增长有大约0.6个百分点的带动贡献，但是其挤出效应已大于带动效应，去年房地产对经济增长的综合贡献已经为负。而在许多房价收入比过高的一、二线城市，楼市对消费和投资已经产生了较严重的挤出效应。

过去很多年，中国经济一个流传甚广的说法是，房地产行业的关联度高，可以带动很多上下游产业共同发展，由此也确认房地产在中国经济长久以来的支柱和引擎地位。但是经过了20年的高速发展后，很多人开始反思房地产对中国经济的意义，越来越多的人意识到，房地产的负面效应开始大于对中国经济的贡献。由于房价持续上涨，土地、人工、房租等成本也都水涨船高，其他产业的生产成本急速飙升，尤其是一些传统制造业，原本利润微薄，在房地产挤压之下基本上没有太大的生存空间。房地产行业的高利润也带动了社会资金蜂拥而入，大量吸纳了原本应该进入其他产业的流动性。如果继续刺激房地产业，其他产业的生存空间将会继续萎缩，导致中国经济成为房地产业一家独大的畸形格局。

也正是在这样的背景下，从2016年中央提出“房住不炒”以来，尽管中国经济面临较大的增长压力，但对房地产行业的调控从来没有放松，并没有重复过去房地产行业“打压—放松—暴涨—打压”的恶性循环。最近银保监会主席郭树清公开提出房地产挤占了其他行业的信贷资源，社科院提出房地产对经济增长的综合贡献已经为负，种种迹象表明，中国经济正在对房地产行业重新定位，试图逐渐摆脱对房地产行业的依赖。尤其是中美贸易摩擦爆发之后，美国对中国高科技产业的制裁和打压，更使中国人意识到高科技行业才是立国之本，长期依靠房地产行业注定没有出路。可以说，中美贸易摩擦的爆发，基本上动摇了房地产行业在中国的引擎地位，中国经济的舞台上，长期被房地产行业占据的中心位置，开始逐渐让给其他行业，尤其是高科技行业。

在中国经济的发展重心发生转移之后，资源配置自然也会随之发生变化，比如信贷资源，过去长期被房地产行业所占用，现在越来越多地开始流出房地产，进入高科技产业。房地产企业到海外高息发债，背后体现的正是中国经济开始新一轮的资源配置，中国经济的发展重心开始重新洗牌。房企经济房地产境外发债泰禾集团房地产业