鹤岗房子为何卖出了白菜价？

最新的统计数据显示，3月份鹤岗的平均房价只有1200元/平方米，部分小区的房价甚至低至每平方米300多元。虽然部分超低价格的房子多是棚改房，暂时还无法办理过户，但鹤岗的总体房价很低也是不争的事实。

鹤岗的房子为何只能卖出白菜价，根源上还得从供需关系来看。

从需求来看，当地人口持续多年负增长，导致本地人对房子的需求日渐萎缩。鹤岗曾经是一个著名的煤炭城市，煤炭资源枯竭之后，当地失去了经济增长引擎，和其他很多东北城市一样，大量人口开始外流。过去20年来，鹤岗的户籍人口持续负增长，尤其是很多年轻人，更是不愿意留在本地，而是去更有活力的地方寻求生存和发展机会。今年3月份，鹤岗市公安局发布一份招警信息，符合条件的公安院校毕业生可以提供“一车一房”，汽车的价值在10万元以内，住房的建筑面积在50～90平方米、房源位于市区内。由此可以看出当地年轻人的稀缺程度。

从供给层面来看，鹤岗过去几年大力推进棚户区改造，自2013年至2018年6年间，保障性住房共计建设了十多万套，而当地的户籍人口只有100万。假如按照一套住房三口之家来计算，保障性住房的规模已经可以满足当地三分之一的家庭住房需求。

一般而言，棚户区改造对拆迁居民通常提供两种安置方式，一是实物安置，也就是以房换房，二是货币化安置，也就是政府直接给钱，让拆迁居民自己买房。最近几年，国内的棚户区改造大多以货币化安置为主，因为相较实物安置，货币化安置更快，更有利于推进棚户区改造的进度，国内三、四线城市的房价飙升，很大程度上来自货币化安置提供的购买力。从2014年到2017年，我国棚改的货币化安置比例从10%飙升至60%。

在全国棚改货币化安置的大潮中，鹤岗市的棚改主要以实物安置为主，估计很大程度上是担心本地留不住人，如果给拆迁居民直接发钱，本地居民可能会拿钱去外地买房。实物安置的比例过高，最终的结果就是在当地楼市形成了巨大的供应。需求急速萎缩，而供给大规模增长，最终导致鹤岗的房子卖出了白菜价。

长期以来，关于中国未来的房价走势一直有两种极端对立的观点。

一种观点认为，中国楼市需求巨大而供应不足，尤其是北京、上海等地，土地资源稀缺，加之货币环境宽松，因此，中国尤其是北上深等地的房价只会上涨不会下跌。

另外一种观点则认为，国内房地产市场经过20年高速发展之后，已经告别了供应短缺的时代，大部分人已经拥有至少一套住房，下一代人长大之后，很多人可以从父辈甚至祖辈手上继承多套房产，到时候很多人不仅不需要买房，甚至会进入住房严重过剩时代，因此，到时候中国的房子可能会像白菜一样便宜。

过去十几年来，由于国内房价持续上涨，因此预测房价会像白菜一样便宜的观点屡屡被打脸。但是最近鹤岗房价被刷屏之后，人们开始意识到，在国内，房子卖出白菜价其实并非没有可能。

当然，有人会认为，鹤岗这个级别的城市并不具有代表性，如果放眼北京、上海等地，在旺盛的购买力和稀缺的土地资源双重支撑下，未来的房价还是只会上涨，不会下跌。鹤岗的悲剧不会发生在其他地方，尤其是一线城市更没有可能。

如果说鹤岗的级别太低，那么不妨看看更高端的城市。谈到土地的稀缺性，东京比北京更加稀缺。上世纪80年代，日本经济达到巅峰，很多人都认为日本土地资源匮乏，尤其是东京土地更是稀缺，绝大多数人都认为东京的房价会只涨不跌。由此，东京土地价格一路飙涨，带动房价直飞天际。但是到了90年代初，日本开始大幅加息，由此引发资产价格雪崩，在随后十几年间，东京地价和房价的跌幅都超过了70%。

东京的楼市就是一个最鲜活的案例，无论土地资源有多么稀缺，也无论经济前景有多么被看好，最终的价格走势还是要受供求关系的影响，没有任何一个城市的房价能够脱离地心引力，如果上涨太高带来资产泡沫，最终一定会有回归的一天。10年前美国次贷危机爆发导致房价大跌，也再次说明了没有只涨不跌的楼市。日本和美国这两大最发达的经济体都出现过“房灾”，说明全球楼市没有绝对安全的避风港。

以北京来看，经历了过去一年多的史上最严调控之后，北京的楼市已经开始明显降温，很多二手房的价格跌幅已经达到了两成。当然，北京出现东京那样的“房灾”不太可能，但至少说明，房价永远上涨这个观点，对世界上任何一个城市都不适用。

从全国范围来看，鹤岗的白菜房价可能仅仅只是一个开始，未来有很多三、四线城市都面临类似的风险。最近几年，我国三、四线城市的房价上涨，很大程度上来自棚改货币化安置的支撑，大概在2012年左右，国内的三、四线城市还被高库存压顶，很多城市的房价都已经出现了崩盘的迹象。当年的“煤都”鄂尔多斯因为房价暴跌、人口外流被称为“鬼城”，其实和今天的鹤岗非常类似。但是从2016年起，鄂尔多斯的房价奇迹般回升，主要原因就在于棚改货币化安置给当地带来了巨大的购买力。资料显示， 2016年和2017年，鄂尔多斯棚改货币化的安置比例分别高达95%和100%，远远超过全国平均水平。

三、四线楼市的暴涨带来了对棚改货币化的反思，越来越多的人意识到棚改货币化成为三、四线楼市的推手。2018年以来，棚改货币化安置开始明显收紧，去年10月，国务院会议明确提出要调整完善棚改货币化安置政策，商品房库存不足、房价上涨压力大的市县，要尽快取消货币化安置优惠政策。这就意味着未来三、四线楼市的购买力将大幅萎缩，很多类似鹤岗和鄂尔多斯的三、四线楼市，将来都有可能面临白菜楼价的风险。

除了鹤岗之外，我国还有大量资源枯竭型城市。所谓资源型城市，就是以本地区矿产、森林等自然资源开采、加工为主导产业的城市类型。这些城市产业结构单一，历史上长期依靠丰富的自然资源，但是资源开发枯竭之后就失去了发展的动力，从资源型城市沦落为资源枯竭型城市。

2007年，国务院曾经发布《关于促进资源型城市可持续发展的若干意见》，并分别在2008年、2009年和2011年发布了三批资源枯竭型城市的名单，一共69个城市被定义为资源枯竭型城市，鹤岗市就出现在第三批名单之上。在这份大名单之中，还有很多城市的经济状况甚至还不如鹤岗，如果将来有更多的城市出现白菜楼价，应该也不会太让人惊奇。 棚户区楼市市场分析白菜价2017房价房价开始下跌鹤岗全国房价购房