楼市开始企稳了吗？

从个别城市近期的数据来看，楼市开始出现了一定的回暖迹象。在经过了去年以来一系列大手笔救市之后，我国楼市是否已经开始企稳了呢？

按照国家统计局的最新表述，“房地产市场整体上保持平稳发展态势。随着稳楼市各项政策显效，今年以来房地产市场交易保持总体平稳，新房销售基本稳定，二手房交易较为活跃，一线城市房价有所回稳，市场预期总体稳定，房地产市场延续了上年四季度以来的回稳态势”。

判断我国楼市是否已经企稳，最核心的两大指标，一是成交量，二是房价。

从成交量来看，根据最新的成交数据，今年1～2月，我国新建商品房销售面积10746万平方米，同比下降5.1%，降幅比上年全年收窄7.8个百分点；其中住宅销售面积下降3.4%，降幅收窄10.7个百分点。新建商品房销售额10259亿元，下降2.6%，降幅收窄14.5个百分点。

从成交量的数据来看，我国楼市整体仍处在下降趋势，不过积极信号在于，成交量下降开始明显收窄，这就意味着，尽管成交量依然疲软，但是部分购房者的信心已经有所恢复，和最低谷时期相比，成交已经开始活跃起来。

从房价来看，根据最新的2月份房价数据，可以分为环比和同比两个角度来看。从环比来看，也就是2月份和1月份的房价对比，价格还是比较疲软，一线城市的新房价格环比小幅上涨，但是二手房环比下降，而二、三线城市无论是新房还是二手房，环比价格都处于下降趋势。

具体来看，2月份，一线城市新建商品住宅价格环比上涨0.1%，涨幅与上月相同。其中，北京、上海和深圳分别上涨0.1%、0.2%和0.4%，广州下降0.2%。一线城市二手住宅价格环比由上月上涨0.1%转为下降0.1%。其中，深圳上涨0.3%，北京持平，上海、广州分别下降0.4%和0.3%。

二、三线城市表现更差。2月份，二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.1%转为持平；二手住宅环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅扩大0.1个百分点；二手住宅环比下降0.4%，降幅与上月相同。

从同比价格来看，也就是今年2月份和去年2月份价格相比，价格下降的趋势更加明显。

2月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降3.0%，降幅比上月收窄0.4个百分点。其中，上海上涨5.6%，北京、广州和深圳分别下降5.5%、7.8%和4.4%。一线城市二手住宅销售价格同比下降4.9%，降幅收窄0.7个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降2.9%、2.1%、9.4%和5.3%。

2月份，二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降4.7%和7.4%，降幅比上月分别收窄0.3个和0.2个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降5.9%和8.0%，降幅分别收窄0.1个和0.2个百分点。

如果从同比价格的走势来看，一线城市的表现整体强于二、三线城市。不过，四大一线城市当中，其实只有上海的新房市场表现略好，北京、深圳和广州楼市依然还是下跌趋势。不过，积极信号在于，下跌的幅度开始有所收窄，表现出了一定的止跌迹象。

事实上，这一轮楼市的轻微止跌迹象，从去年10月份开始已经有所表现。去年9月26日，中央政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，从最高层面发出了房地产的救市信号。在一系列重大政策的刺激下，去年10月份开始，一线城市的楼市率先止跌。去年10月份，一线城市的二手住宅销售价格环比由上月下降1.2%转为上涨0.4%，出现了13个月以来的首次转涨。

由于我国的一线城市已经进入存量房时代，二手住宅的涨跌更具风向标意义，所以，观察一线城市的二手房涨跌，对当前楼市的走势最具判断价值。如果以一线城市的二手房涨跌来看，去年四季度以来的房地产止跌现象，现在其实已经变得越来越弱。

去年10月份到今年1月份，一线城市的二手房价格实现了连续四个月的环比上涨，涨幅分别为0.4%、0.4%、0.3%和0.1%，从中可以清晰看出，一线城市的二手房涨幅逐月回落。到了今年2月份，一线城市的二手房价格环比甚至下跌了0.1%。这就意味着，去年四季度以来的一波强刺激，给楼市带来的政策红利可能已经被市场消化，现在的楼市重新回到了市场供需决定的阶段。

如果完全以楼市的供需来决定未来的走势，当前楼市显然还处于供大于求的阶段，去库存还远远没有完成。以商品房待售面积这个指标来看，去年年末，我国商品房待售面积75327万平方米，比上年末增长10.6%。截至今年2月份，我国商品房待售面积继续增长，达到了79891万平方米，将近8亿平方米的库存，创下历史新高。

在供需关系持续失衡的背景下，楼市在短期之内想要止跌，依然困难重重，楼市能够止跌，主要看点依然还是政策如何救市。正是在这样的背景下，住建部近期提出“要坚决稳住楼市”，主要办法体现为“四个取消、四个降低、两个增加”。

四个取消，主要包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准；四个降低，就是降低住房公积金贷款利率、降低住房贷款的首付比例、降低存量贷款利率和降低“卖旧买新”换购住房的税费负担；两个增加是指新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。

在楼市还没有完全低位企稳的状态下，可以预见的是，未来一线城市的限购还将继续放松，限售和限价等行政管制手段也将陆续松绑甚至取消，房贷利率也还有继续下降的空间。至少在2025年，这一轮的房地产救市行动还会继续升级。

如果有一天，当救市政策退出之后，楼市能够完全靠市场力量企稳，这个时候，房地产市场才算是真正实现了止跌企稳。楼市房价房地产