恒大是怎么财务造假的？

5月31日，证监会发布公告，依法对恒大地产债券欺诈发行及信息披露违法案作出行政处罚决定，对恒大地产责令改正、给予警告并罚款41.75亿元，对恒大地产时任董事长、实际控制人许家印处以顶格罚款4700万元，并采取终身证券市场禁入措施。

证监会认定，2019年至2020年期间，恒大地产通过提前确认收入的方式虚增收入及利润，致使在交易所市场公开发行债券存在欺诈发行，所披露的相关年度报告存在虚假记载。同时，恒大地产还存在未按期披露定期报告、未按规定披露重大诉讼仲裁、未按规定披露未能清偿到期债务情况等行为。

按照证监会的通告，恒大地产通过提前确认收入的方式实施财务造假，2019年虚增收入2139.89亿元，占当期营业收入的50.14%，对应虚增成本1732.67亿元，虚增利润407.22亿元，占当期利润总额的63.31%；2020年虚增收入3501.57亿元，占当期营业收入的78.54%，对应虚增成本2988.68亿元，虚增利润512.89亿元，占当期利润总额的86.88%。

恒大财务造假的主要操作手段是大幅降低确认收入的标准。以前需要项目竣工交付之后才可以确认收入，但是恒大后来降低了标准，客户只要签订了销售合同就可以确认收入。这使得恒大将大量预售收入提前确认为当前收入。

对于房地产企业而言，提前将预售收入确认为收入，风险在于房地产开发周期很长，市场具有很大的不确定性，只凭预售合同就当作100%的收入，将来有可能无法真正实现。比如恒大，当年很多提前确认的收入，随着大量烂尾楼的出现，其实根本无法兑现。

不仅如此，恒大的财务造假并不只是会计处理方式上的变更。按照证监会的通告，“恒大地产的财务造假行为是公司相关职能部门相互配合，公司总部和项目公司一体推进的，并采取修改调整当年交楼清单、修改明源系统交楼时间等编造重要事实的手段”。

恒大之所以要采取提前确认收入的方式造假，首要目的之一是为了让业绩更加漂亮。因为预售收入被提前确认后，相应的成本其实并没有发生，由此带来的影响就是当期的收入和利润大幅提升。

有了漂亮的业绩做基础，恒大就可以大幅融资，继续以高杠杆的模式做大规模。过去几年，由于房地产融资渠道被收紧，恒大更是首批踩中“三道红线”的房企之一。在这样的背景下，恒大面临极大的资金压力，既面临巨大的偿债压力，同时还要维持高杠杆的滚动开发模式。所以，通过财务造假将业绩做得很漂亮，就可以在银行及资本市场融资。此次证监会查处恒大造假，方向之一就是当年的债券欺诈发行。按照证监会的披露，恒大地产利用2019年、2020年年报虚假财务数据在交易所市场面向合格投资者公开发行5期合计208亿元债券。

除此之外，有了优秀的业绩，恒大还可以实施大规模分红。本来，上市公司分红是有利于投资者的好事，但许家印和恒大高管们却成为分红的最大受益者。2016年至2020年，恒大累计分红超过900多亿元。许家印从恒大获得的分红高达500亿元左右。

恒大这种激进的提前确认收入的方式，终究还是纸包不住火。由于房地产市场持续下行，恒大寅吃卯粮的风险逐渐浮出水面。2021年和2022年，恒大连续两年财报难产；2023年7月份，恒大终于补发了2021年和2022年年报，并且在年报中更改了确认收入的方式——“在2021年以前，本集团认为客户接受物业或根据销售合约被视为物业已获客户接受（以较早者为准）时确认收益。但自2021年以来，由于本集团逐渐陷入流动资金困难，本集团认为纳入获得项目竣工证书或业主占用作为收益确认的额外条件将更佳反映本集团的状况，且更具实际操作性。”

由于确认收入的方式更改，恒大之前高速增长的业绩突然曝出巨亏。2021年和2022年，恒大合计净亏损金额超过了8100多亿元。更让市场震惊的是，截至2022年底，恒大的负债总额达到了2.44万亿元，超出1.84万亿元的总资产，已经资不抵债。

虽然恒大危机早就浮出水面，但是更多被认为是房地产市场大环境变差导致恒大爆雷。随着恒大推迟的年报公开，市场开始对恒大产生做假账的质疑。如果市场的怀疑成真，那就意味着恒大的问题更加严重。最终，市场对恒大造假的怀疑得到了证实。

在恒大造假案中，还有一个重要角色不得不提，那就是普华永道。普华永道担任恒大会计师事务所十多年，作为全球最知名的会计师事务所之一，普华永道竟然从来没有发现恒大如此大规模的财务造假，每年都为恒大的财报出具“标准无保留意见”。

2023年1月，恒大将会计师事务所更换为上会栢诚会计师事务所。在去年7月份恒大补发的2021年和2022年年报中，上会栢诚会计师事务所认为，恒大持续经营有多项不确定性因素以及无法就对比期初数据获得足够的审核凭证，因此，对恒大2021年报和2022年报均出具“无法发表意见”的报告。

在恒大更换会计师事务所之前，普华永道的“标准无保留意见”，无疑在很大程度上帮助了恒大造假成功，对于恒大的投资者以及其他利益相关者，出于对普华永道专业性的信任，也会打消对恒大造假的怀疑。

在恒大造假曝光之后，普华永道的专业性陷入重大信任危机。最近，国内已经有20多家大型上市公司纷纷终止了与普华永道的合作，其中包括中石油、中国人保、招商银行、中国中铁等。

证监会发布对恒大造假的处罚之后，同时表示“正在推进对相关中介机构的调查”。除了普华永道之外，恒大的中介机构还包括中信建投、中诚信国际以及金杜律师事务所等。最近发布的资本市场“国九条”，专门提出“构建资本市场防假打假综合惩防体系，严肃整治财务造假”。在恒大大规模造假被处罚之后，普华永道等中介机构会承担怎样的责任，预计不久将水落石出。 恒大证监会