一个南京保障房小区的发展和隐患

陈双英住在南京市雨花台区西善桥街道的明尚西苑小区。这是一个保障房小区，有6栋居民楼，其中5栋都高达34层，共有1000多户。跟这个小区一样，附近两三公里内几十栋高楼，绝大多数都是自2010年起建设的保障房小区。陈双英2018年住进明尚西苑，2020年底成为小区2栋楼的楼长，那之后她忙着楼内各种事务，几乎没出过南京市，活动范围限于小区楼下的饭店、菜市场和公园。她的儿子儿媳一家住在市区，丈夫于2021年去世，独居的她活动不多，极少数清闲时候，才跟“好姐妹”们搭乘小区附近的公交去地铁站，花费一个多小时，到新街口、安德门等市中心逛一逛、拍拍照片。

陈双英所在的保障房小区，以及延伸到附近两三公里的保障房片区，有个统一的名称叫“岱山”。跟这个名字一样，2010年前，岱山是一片海拔100多米的小山丘，这里有些农用平房、二层楼，更多是成片的菜地。2002年起，南京开始大规模建设保障性住房。根据南京市政府网站的消息，雨花台区土地相对较多，地价便宜，人口密度也较低，成为南京市保障性住房建设的重点地区。2010年，岱山片区保障房启动建设，这块3.1平方公里的区域，陆续建成6个社区，99栋高楼。三年后住进第一批居民，到现在已经超过15万人居住，成为南京市目前最大的保障房片区。明尚西苑是其中的一部分，陈双英则是这15万人之一。

第一次见陈双英，她戴着红色贝雷帽，露出染过的黑色长发，帽子刚好遮住头顶冒出的白发。她走到我们面前，掏出几张绿色出入证塞到我们手里。今年2月底，明尚西苑发生一起电动车电池起火导致的火灾，火点距离陈双英家不到100米

，造成15人死亡。之后一段时间，小区居民靠这张绿色卡片进出，小区两个入口各有五六个保安站着，24小时看守。

“我不怕他们，说不让人进就不让啦？”60岁的陈双英声音有点沙哑，领着我们进小区。她每天要说很多话——在小区里见到有人乱堆放垃圾、有人乱停放电动车，或者货梯里杂物太多这些类似的大小事，她就在2栋楼的住户群里发语音，提醒大家注意。或者给物业、社区打电话，请求一个解决方式。她经常被人叫“阿英”，这也是她社交平台的名字。“阿英”一天中很少有闲下来的时候，她手机软件里连有两个监控摄像头，分别对着2栋楼的一层进出口和架空层里能看到电梯的位置。如果有人推电动车进电梯，或者有楼栋住户看到电动车停在楼上走廊，就会私信她，她便去敲那户的门，请对方不要在家充电。这几年，有人骂她多管闲事，有人不管不顾，一次次推车上楼。“我先是好心劝说，不听我就叫物业，找社区，再不行就报警。”阿英说，成为楼长这几年，她手机里存了不少物业和社区干部的电话，2栋楼居民遇到大大小小的事情都找她。有人出门忘记关煤气灶阀门，有人家门口走廊的灯坏了，有老人嫌楼上孩子太吵，甚至有人的车库位置有一坨狗屎，都要在群里发消息，找阿英帮帮忙。她因为自己的热心和能力，获得2栋楼不少居民的信任。

原本，阿英一家住在南京市区一套老小区内，人均面积不足15平方米，2016年申请到明尚西苑的经济适用房名额，花了40多万元买下这套三室一厅，2018年搬入。但直到2020年初疫情，她待在楼里的时间变多，才发现自己一点不认识周围邻居。“一次我老母亲在家摔倒，我在楼里谁也不认识，连个帮忙的人也没有，只能报警，很无助。”阿英说，2020年底，她报名成为2栋楼的网格员，也叫楼长，顺便建了微信群聊，直到现在群里还有200多人，每天都有人发信息，群的活跃度挺高。阿英说自己“爱管闲事”，她父亲以前是镇江市一个村的生产队队长，村里大大小小的事都有人找他解决。她耳濡目染，“跟父亲学了一套处理事情的方法”。对一个1000多户的密集型小区，尤其是保障房小区来说，也需要一个热心的楼长。根据南京市政府的消息，岱山这片保障房小区居民“多为城郊接合部的拆迁安置户、外来务工人员租房户和低保户，三类人员占整个居住人口的85%以上，再加上残疾人、两劳（劳改和劳教）释放人员等特殊人群，是典型的‘陌生人社会’”。一个专注于做岱山片区房地产的中介蒋斯文告诉我，岱山片区的6个社区里，基本上租户数量稍微多于业主，“主要是看中这里房价便宜”。以一套70平方米左右的两室一厅为例，精装修房月租金2500元左右，同地段如果是租商品房，价格可能在3500元左右。

价格便宜、住户混杂，意味着保障房小区面临更多问题。明尚西苑一位2017年就在这里居住的租户沈萍告诉我，她刚住进小区时，有几次推着婴儿车遛娃，看见楼上掉下过塑料袋、烟头。空闲时，沈萍跟6栋一个阿姨喂流浪猫，听阿姨说6栋有住户从采光井扔下猫狗。小区的采光井从负一层直通34层顶楼，沈萍在负一层车库看到过动物的尸骨。阿英也和我说过类似的问题，所以成为2栋楼长后，她操心264户居民的情况，基本没再跟朋友出去旅游，日常活动范围，就在这栋34层的高楼里上上下下。第一次走进岱山这些保障房小区，最直观的感受就是空间的逼仄。

以明尚西苑为例，6栋楼中有4栋都是264户，两个单元楼，一单元有两部电梯，每层6户；二单元多了部货梯，每层8户。走进楼内，层高很低，一些楼层走廊的声控灯坏了，晚上只能摸黑。这里每单元都有一个狭窄悠长的采光井，从负一层直通34层顶楼。靠近采光井的一侧是厨房、卫生间或次卧，楼上楼下做饭声、孩子吵闹声，在这个横截面积不到两平方米的采光井内回旋。从楼道走廊拐进消防通道，楼梯狭窄，只能一人通行，处处有种压抑。只有一层的架空层还算宽敞，三四米挑高，至少流动着光和空气。

走出小区，仰视每栋浅棕色的高楼，像一个薄薄的大平板，直愣愣矗立，谈不上多少美观。附近的十字路口成了不同保障房小区的分割线，每个小区只是名字不同，外观、内部规划几无二样。

于寒是头几批住进明尚西苑的业主。2014年，他申请到这里70平方米的两室一厅，是个经济适用房，花了35万元出头。他装修时，感觉这里是“盖了几十栋高楼的农村”。当时底层全是空铺子，基本没有饭馆，只有一个“苏果超市”，走路还将近两公里。至于公共交通，当年最近的一站地铁，是四五公里外的油坊桥，公交车也没几辆，“很荒凉”。因为这种“荒凉”，于寒特意晚了点时间，2015年才和妻子搬进小区。“当时小区也没多少人住，各类车辆都不多，我骑电动车上班，12公里差不多半小时。”

房产中介蒋斯文在2017年入住岱山一个保障房小区。他说，岱山虽然位于雨花台区西南部，地理位置上算是郊区，但有个好处是这里与建邺区南部紧挨着，那里有个河西新城，被当地人称为“河西CBD”，聚集了一批软件、金融类企业，是华东地区仅次于上海陆家嘴金融贸易区的第二大中央商务区，也被称为“富人区”，房价是岱山保障房的四五倍，租房价格也更高。“很多小年轻，在河西租不起房子，就到岱山这边暂住，10公里内的路程不算远，也能忍受，等稍微赚点钱就搬走。”还有一部分外来打工人，在岱山附近几公里开的工地、菜市场上班，或者开小商铺。通常这些外地人的亲戚如果来南京，因为租金便宜，保障房小区会成为他们落脚的第一站。

15万人因为各种各样的原因聚集在这里，但笼统地说，也可以归结为一个原因：这里是中国经济最发达省份的省会城市中，赚钱机会比较多，生活成本又更低廉的地方。各类餐馆、水果店、超市、理发店小商铺挤满了楼层与楼层之间的空隙，附近的两个小型生活广场，有连锁服装店、星巴克、奶茶店。到了晚上，附近几个广场聚满了中老年人跳舞，广场边的道路摆满各种口味的小吃摊，烟火缭绕，夜间11点也不散去。而白天，人行道上走几步路就能看见老人坐在小板凳上，他们面前摆着地摊，售卖的是自家种的蔬菜水果，甚至养的鸡鸭。阿英告诉我，这些摆摊卖菜的是拆迁户，以前是“菜农”，分到保障房后也要找空地种菜，然后零售——他们种菜的习惯一时很难抹去。电动车是每天川流在这片街道上最主要的交通工具，半条街全是不同品牌的电动车行。谁都无法否认，电动车是保障房小区的住户们最方便的出行工具。蒋斯文告诉我，2017年往后，岱山保障房小区入住率常年在70%以上，明尚西苑附近多了几个公交站台，但两公里内的公交线路加起来不过六七条。2023年底，距离岱山最近的西善桥地铁站开通，但这个距离小区直线500多米的地铁站，因为环绕社区的宁芜（南京到芜湖）铁路线的阻隔，居民需要绕远路，过一座天桥，步行25分钟左右才到。另外，因为岱山距离市区较远，周围也几乎没有共享单车、共享电动车停放点。我曾在一个周末下午，从距离明尚西苑最近的公交站乘车去西善桥地铁站，加上等车大约用了20分钟。这听起来不算很久，但有租户问到，如果有更省时的交通方式，为什么要花这20分钟？

参与过保障房小区建设的规划师，对公共交通问题也有感受。本刊记者联系到一位建筑领域专业人士，她在2011年左右参与了南京市保障房小区的规划设计。当时南京市政府已经启动第二批保障房集中统筹建设，按面积大小划分了岱山、丁家庄、花岗、上坊四大片区。

该规划师说，她曾实地调研过南京市2002年开始建设的第一批保障房小区，部分小区连公交站都没有。在一个新建的保障房小区内，能闻到一股股臭味，发现是小区居民把绿化挖开种菜带来的异味。而种菜，是因为小区像个孤岛，距离就业地点太远，又没有公交，一些拆迁户只能“因地制宜”。相比之下，2010年开始建设的岱山片区保障房有其先进性。于寒告诉我，大概在2016年，岱山这片保障房周围的配套设施基本完成。有了更多菜市场、饭店，也有了幼儿园、小学、中学、医院。小区入住率也渐渐高了。于寒在商场做安全管理工作，刚住进小区时，他特地看过自己所在的3栋楼消防设施，比如烟感器、喷淋有没有装，楼层墙壁上的火灾显示盘有没有闪灯正常工作。他粗略检查过，“没有什么问题”。他记得自己有次下班回家，还听到小小的白色火灾显示盘响铃，显示某楼层烟雾过量。“一般情况下，物业的消防控制室能接收到这个信号，然后到具体楼层查看火情。”这些设施让于寒比较安心。

公共交通在初建时的环境下也不算落后。上述规划师记得，四大保障房片区的交通规划只考虑到公交，除了后来规划的丁家庄二期外，其余片区附近2公里内没有地铁。“因为十多年前，能考虑到郊区保障房的公交系统和配套商业设施，已经算是比较先进的了，那时地铁的便利性、必需性对郊区而言不像现在这么凸显。”

但随着岱山片区周围设施的完善，入住人数越来越多，对公共交通能力的要求也越来越高。2017年，岱山开始建设几个商品房小区，很快吸引来一批经济条件较好的人群入住。总体来说，超过15万的复杂人群居住在接近400万平方米的近郊区，考验着这里的公共交通系统。虽然近几年，岱山的公交站和公交线路也略有拓展，去年底，岱山附近还开通了西善桥地铁站，但因为不是在保障房建设前就规划好的线路，加上铁路的阻隔，对商品房小区距离地铁远近的考虑，种种因素让地铁的便利性打了折扣。

公共交通能力不足，居民发现骑电动车或开车更省时，不愿坐公交。坐公交的人越来越少，公交线路拓展就越来越慢。就像一个恶性循环，更多务工的保障房住户选择电动车出行——一种看起来性价比最高的出行方式。

我观察过几个明尚西苑的“早高峰”。7点到9点半，明尚西苑门口的社区内部道路上，小轿车已经堵成一团。车流艰难爬行一段后，拐个弯会进入一条主干道，不过小轿车大多要堵一两个红灯才能从“泥泞”的车流中脱身。但在自行车/电动自行车道，数十辆小巧的电动车快速穿行，像流过石头缝的水。

“电动车永远不会堵”，这是很多当地业主、租户跟我说过的话。对很多没有私家车的租户来说，电动车成为必需品。本刊记者采访到一家四口租户，分别在工地、清洁公司、公司上班，每人都有一辆电动车。沈萍曾经也骑电动车送孩子去附近小学，几公里路程，20分钟足够。但去年末，她的电动车坏了后一直没修好，她暂时靠乘公交送孩子，如果加上等公交和步行时间，她要预留至少一小时。“我们都是底层打工人，都需要这种便宜方便的交通工具。”

中国自行车协会数据显示，截至2022年末，中国两轮电动车保有量3.5亿辆，相当于每4个国人就拥有一辆电动自行车。另一组同样显眼的数据是，据国家消防救援局数据，2023年全国共接报电动自行车火灾2.1万起，相比2022年上升16.7%。2月底明尚西苑夺取15人生命的火灾，起火原因也是电动车着火。在陈双英的“楼长”经验里，这起火灾并不让人意外。陈双英记得，在她成为楼长前，2019年，她楼下两层的楼道里有违规停放的电动车充电，导致起火。烟雾往上蔓延，陈双英跟丈夫跑到楼下，“吸了很多黑烟，我头疼难受，在家躺了一周，家里墙壁也都熏黑了”。幸运的是当年没有引发更大范围火灾。陈双英此后对电动车、对火情隐患有了更多关注，病愈后买了一套救生绳放在家里，做好突发火灾从四楼逃生的准备。

成为楼长后，她尤其注意电动车不能上楼。但小区一楼架空层里停放的一二百辆电动车，对她来说就像“不定时炸弹”。2018年她刚入住小区时，电动车数量还不算多，架空层也没有充电插口。当时住户大多把电动车推到楼上，或者卸掉电池带回家里充电。2021年，或许是因为那几年电动车上楼事故在全国各地不断发生，明尚西苑也禁止电动车上楼，并在一楼架空层的墙壁上安装了一排排白色充电口，每充满一次电不到两块钱。陈双英说，每到晚上六七点下班高峰，架空层里电动车“横七竖八”，她在群里听过很多与电动车有关的抱怨，比如电动车挡风被被偷、没充满电的插头被拔掉、电动车被人恶意推倒……

陈双英也跟物业反映过负一层被浪费、架空层乱停电动车的问题，没有多少回应，她就在12345上跟市政府投诉物业。2022年，陈双英的投诉问题有了进展。那年4月，南京广电《法治现场》到明尚西苑采访，陈双英戴着口罩出现在画面里，指着架空层内曾因2019年电动车电池爆炸留下的墙壁熏黑痕迹，希望物业能在架空层装一些消防设施和监控，在楼栋外多建一些电动车棚。后来，陈双英提到的设备都被安装好，“其他几栋楼的住户看这里有监控、有车棚，都把车停在我们2栋”。她看到不是2栋楼的面孔，还要再劝他们把电动车挪走，反而给自己多了一项工作。

事实上，架空层本身没有问题，更大的问题在于设计之后的管理。前述规划师告诉本刊，架空层从来就不是为了电动车充电设计的，在人口高度密集的住宅小区，容积率很高，地面和室外活动空间较少，架空层有利于拓展活动空间。“保障房小区老人多，下雨天没地方休闲，架空层装置桌椅、乒乓球桌等，就可以是个交流休闲场所。重要的是随着入住人口增多，小区后续如何管理，如何防范架空层成为堆砌杂物、乱停乱放车辆的地方。”

今年3月初，我去过明尚西苑和附近十多个小区，除了早期低于18层的保障房，以及2017年后新建的几个商品楼小区没有架空层，绝大多数高层保障房沿用架空层设计。但无论是商品楼还是保障房，高层住宅都有负一层作为自行车/电动车库、负二层作为私家车库。在岱山片区的商品房小区，我看到负一层灯光充足，停放不少自行车和正在充电的电动车。而在保障房小区负一层，经常能遇到声控灯损坏，角落里堆有垃圾、粪便，像一个几乎无人管理的区域。

我联系到的每个明尚西苑住户，无论是业主还是租户，都提到小区物业的管理问题。有位6栋楼业主曾经被偷了电动车挡风被，去物业反映，才发现架空层及其周围没任何监控；于寒曾发现3栋楼有消防设施不工作，跟物业人员多次提醒后，依然没人维修。蒋斯文作为中介，发现明尚西苑的物业人员，相比其他小区物业人员年龄更大，常跟住户在大门入口处起争执。他曾多次出入明尚西苑，也跟物业打过交道，“说到物业责任时，人家保安直接说‘你看我都一把年纪了，每月拿1000多块钱，你让我负什么责任呢？’”离开南京前，我又去了一次明尚西苑。一场火灾后，这里和附近的小区架空层全部被清空，充电插座也被取下，只留下墙壁上一个个无法抹去的黑色方洞。我又见了一次陈双英。她把头顶的白发补染成黑色，显得更年轻了些。2023年，陈双英辞去2栋楼网格员的工作，因为她总觉得其他网格员不认真，忍不住跟他们吵架。她说自己“卸下了楼长职位”，但群里消息依然不断，每天还是有不少住户找她帮忙。

说话间隙，一个住在7楼的70多岁婆婆敲开她的门。婆婆家的猫走丢了，请“阿英”帮忙在群里喊人注意。阿英拿起手机：“大家注意看一下，咱们楼有个灰白色的猫，刚才人家门一开猫跑出来了，现在在找。大家要发现了赶快跟我讲一声，谢谢你们。”

（文中除陈双英外，其余受访对象均为化名。实习记者曲子涵对本文亦有贡献）负一层空荡荡的，昏暗潮湿的角落里停着几辆自行车，顶部管道发出水流声 火灾岱山明尚西苑