楼市取消限购会带来什么？

在这一轮取消限购的城市名单中，包括南京、武汉、苏州、青岛、大连、沈阳等大城市。9月20日，广州取消了非核心区域的限购政策，成为第一个取消限购的一线城市。在不久之前，广州也是第一个实施“认房不认贷”政策的一线城市。

从目前的趋势来看，取消限购已经成为大势所趋，如果将来一线城市全部加入取消限购之列，也并不会太让人意外。如果从市场化的角度来看，取消限购其实算得上楼市调控的一大进步，因为限购政策本身就是一种行政色彩极强的调控手段，在一个正常的房地产市场，原本就不应该长期存在限购这种调控政策。所以，即使不从救市的角度考虑，取消限购本身也只是时间问题。

我国对楼市实施限购政策，最早发生于2010年。2008年次贷危机后，国内楼市遭遇剧烈冲击，为了拯救房地产市场，当时有关方面打出了一系列救市组合拳，国内房价在经历了短暂下跌后迅速大幅反弹。

在楼市从遇冷迅速转为过热之后，有关方面不得不出台调控政策为楼市降温。2010年，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，指出“近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，需要引起高度重视”。

《通知》提出“坚决抑制不合理住房需求”，其中的重要办法之一就是，“要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”。楼市限购就此登上历史舞台，并且一直持续至今。

楼市限购政策在一定程度上遏制了投机性需求，但是，投机性需求只是楼市诸多问题当中的一小部分，并不是楼市的核心问题，所以，限购政策并不能从根本上解决楼市的泡沫化。限购政策诞生之后，楼市价格并没有因此降温，反而在2016年迎来史上最疯狂的一次上涨，很多城市的房价在一两年之内翻番。由此可见，限购政策带来的效果其实一般，至少并没有起到遏制房价上涨的作用。

限购政策之所以没能遏制房价上涨的步伐，原因是在楼市的上涨周期里，绝大多数人都看好楼市的未来，认为中国的房价只涨不跌，在这样的高度预期之下，很多有资金优势的购房者，都用各种办法来绕开限购屏障，对于这部分投机者，限购的意义其实并不明显。反而是那些资金有限的刚需，在限购政策面前缺乏变通的能力和路径，最终被挡在限购大门之外。

如果对限购政策在历史上起到的实际作用有所了解，那么，对于取消限购能带来多大的影响也就更加清楚。如果说当年的限购的确阻止了大量有需求的购房者，而且这些购房需求迄今依然存在，那么随着限购大门打开，这些被压制的需求蜂拥而入，的确会在短期之内拉升楼市的需求和价格，甚至可能改变当前楼市下行的趋势，缔造中国楼市第三次救市成功的奇迹。

但事实是，当年的楼市限购，其实并没有将真正的大资金挡在门外，那些真正有实力的资金，其实早就已经通过各种办法进入了楼市，现在可能已成为楼市的卖方而不是买方。所以，限购之门打开之后，短期之内进入楼市的只是部分实力有限的刚需，这部分需求最多只能在短期之内起到一定的拉动效应。如果没有后续更多的投资和投机性需求进场，持续时间会相当有限。

对于投资和投机性需求而言，决定进场的依据并不是限购与否，而是取决于对楼市的未来是否抱有信心，楼市是否还是一个可以提供超额回报的场所。当年楼市处于向上周期时，即使存在最严厉的限购政策，投资和投机资金也会想尽各种办法进场。随着楼市进入下行周期，如果资金对楼市未来的回报没有信心，即使限购政策全部取消，也不会有太多资金贸然进场。

这一轮取消限购的浪潮之所以从9月份开始，直接原因就在于，“金九银十”是楼市最黄金的销售季节，地方城市需要抓住这一轮最重要的销售窗口机遇期。同时，随着越来越多的城市取消限购，也给其他城市带来了压力。当前楼市最稀缺的资源就是需求，在总需求有限的背景下，如果别的城市率先放开限购，就有可能将有限的需求吸引过去。越早放开限购，就越能在这场抢夺需求的大战中占得先机，反之，晚一天放开限购，就意味着需求的流失。所以，取消限购某种程度上也成了地方城市之间的一种竞争。

不过，从实际效果来看，取消限购的作用并不明显。这一轮在9月份放开限购的城市，原本希望享受“金九”的红利，但从9月的实际销量来看，并没有看出限购带来了多大的提升。无论是之前“认房不认贷”政策的出台，还是取消限购，都没有对楼市起到太明显的提振作用，反而最明显的变化是，市场的挂牌量开始激增，现在的房地产市场多少有些类似A股市场，很多人都将每一次救市当作反弹出逃的机会。

如果全面取消限购也无法拯救楼市，有可能反而给房地产市场带来恐慌。因为在此之前，很多人对于取消限购带来楼市上涨抱有很高的期待，认为当前市场被限购挡在门外的还有很多需求，限购之门打开后，这些需求就可能成为拯救楼市的重要生力军。如果取消限购之后，人们发现释放出来的需求其实非常有限，楼市依然疲软，就有可能反过来打击市场的信心。楼市限购