楼市又凉了

从成交量来看，主要一线城市的二手房成交量，4月份环比下降了两三成，部分二、三线城市的成交量下降幅度更大。进入5月份之后，成交数据更加低迷。

从价格来看，4月份70个大中城市的二手住宅价格，同比下降的城市有61个，环比下降的城市有34个，比上个月多了21个。5月份还没有完整数据，但是以快速冰封的成交量来看，价格大概率继续下行。

今年春节前后，国内楼市（主要是一线城市）之所以会出现一轮小阳春行情，主要是前期救市政策的累积，比如购房退个税、房贷利率快速下降等，加之疫情期间被压制的购房需求得到释放，二者叠加之后，今年年初出现了一轮小反弹。但是，这种短期效应并不足以支撑楼市的长期走势。过去中国楼市的长期牛市，靠的是人们对楼市的信心，现在为救市虽然推出了前所未有的宽松政策，但是购房者的信心已经不足。

楼市的走势最终还是取决于供需关系。从当前的楼市供需来看，购买力需求越来越弱，而供给量却越来越大，这在很大程度上决定了今年年初的小阳春行情只是昙花一现，小幅反弹之后很快就重回下降通道。

从楼市的需求层面来看，一线楼市的需求一向被视为最强劲，即便如此，现在一线楼市的需求也非常微弱。一线楼市很大程度上靠一级一级的置换需求来支撑，老破小支撑刚需，刚需支撑改善等，如果其中一环出现断裂，整个楼市的成交都会陷入停滞。

以改善型房产来看，比如北京的一套改善型房产动辄1000万元，一个普通的中产家庭怎么样才能买得起这样的房产呢？首先，这个家庭有一套价值500万元的刚需型房产，将这套房产出售之后，再贷款500万元，就可以买入一套1000万元的改善房。

那么，想要实现这个过程有两个关键条件：第一，500万元的住房能够顺利出售，获得改善房的首付款；第二，家庭收入能够承受500万元的贷款。在以前楼市的上涨周期，这两个条件都相对容易实现，500万元的刚需住房，在市场上有很大的需求。与此同时，对很多处在上升期的中产家庭，也能够承受500万元的贷款。

但是现在，楼市的底层逻辑发生了逆转，此前的游戏规则不再适用。由于经济增速放缓，就业形势也不乐观，很多人无论对现在的收入，还是对未来收入的预期，都有较大的压力。

对于想要购买1000万元房产的中产家庭，首先面临的是自己手上的500万元刚需房越来越难卖。现在年轻人找工作越来越难，其失业率高达20%以上，这意味着楼市最底端的需求和支撑能力大幅下降，由此带来的需求塌方会一环一环地向上传导。那些想要卖小买大的改善型家庭，发现要卖掉自己的小房子已经很难，这也就意味着，改善房的首付款成了无源之水。

不仅如此，改善型家庭承受贷款的能力也在下降。假如30年期的500万元贷款，以4%的贷款利率来算，每月还款额大概2.4万元。这在以前经济形势向好的时候，一线城市的很多中产家庭可以承受，但是现在的很多家庭，即使收入暂时还可以承受，如果考虑到未来30年的收入和就业变数，很多人可能就没有了承受500万元贷款的勇气。当前楼市的交易量越来越萎缩，很大程度上就是购买力需求越来越弱所致。

如果从供给层面来看，当前很多城市的供给都达到了历史最高水平。一直以来，三、四线城市的楼市都处于过剩状态，即使被认为供给相对紧张的一线楼市，今年的供给也是明显放量，北京、上海等地的二手房挂牌量都大幅增长，在近期创出历史新高。

之所以会有大量房源进入市场，一定程度上和住房统一登记有关。最近，自然资源部部长王广华表示：“经过十年不懈努力，我国全面实现不动产统一登记，不动产统一登记制度体系基本成型。”这意味着我国的房产信息将统一到一个信息平台之下，相关职能部门可以实现信息共通互享。

由此会带来两个方面的影响，一是部分腐败人士非法获得的房产将被曝光，这将加速这部分房产转手交易，同时意味着房地产税在技术上已经完全可行，这会给多套房持有者带来较大的心理压力，从而促使部分房产加速转手。

除此之外，房源供给增加更深层次的原因还在于，很多持有投资性房产的业主，对于未来房产的投资回报率不再乐观，所以选择卖出套现。我国持有房产的租金一直较低，一线城市的租金回报率不到2%。投资房产的主要回报要靠房价上涨来实现，一旦房价停止上涨甚至开始下跌，那么作为投资品，房产就有可能从资产变成负债。尤其是一些通过高额房贷炒房的投资者，仅靠房租收入可能无法覆盖房贷支出，如果房价下跌，将给炒房者带来巨大损失。在房价上涨周期，很多人都是持房待涨，租金收益再低也无所谓，一旦房价下行，继续持有房产就会变成极大的财务黑洞，所以很多投资者只能选择卖出，由此导致市场上挂牌房源越来越多。

楼市的不景气也导致开发商的信心难以恢复。今年1～4月份，全国房地产开发投资同比下降6.2%，和前三个月-5.8%的投资增速相比，下降的趋势继续扩大。去年下半年以来，我国开始对房地产市场进行史诗级救市，目的就是希望房地产投资能够带动上下游产业链扩张，进而拉动经济增长。但是，开发商的投资信心主要由终端消费来决定，如果购房者的信心难以恢复，楼市销售不能出现实质性回暖，开发商也就难以重新扩大投资，与楼市相关的产业链也就失去了重要引擎。

在过去中国经济的低迷时期，房地产总能扮演最关键的角色，将中国经济拉出低谷。去年年底，房地产再度被视为支柱产业，这一次是否能重新拉动经济增长，现在仍是悬念重重。