人口负增长后的房地产

京西顶级豪宅万柳书院两套法拍房源拍卖结果出来了，拍卖场面激烈，上百轮竞价，成交总额达到1.85亿元。其中一套房价格达到36.47万元/平方米，和此前的天价持平。当此全国房地产交易度过年后旺销期，纷纷陷入低迷之际，上海豪宅却挂牌量暴增，而新盘又引来排队抢购。普通人谈房色变，富豪仍在乐此不疲，多种谜团有待厘清剖析。

这事儿还得从万柳书院的开发说起。2012年拍地，楼面价4.15万元／平方米，当时就是北京的楼王，2015年开盘，均价14.5万元/平方米。开盘不到一周时间单价就涨了1万元。这两年又因为联想的创始人柳传志住在那儿，今年又出了个万柳少爷的梗，这片豪宅彻底火出了圈。顶着如此多的话题热搜，抢得一套此处的顶级豪宅即便有所溢价，也足够满足房主人的虚荣心了。最近我还注意到一件事儿，当年国画大师黄宾虹的《黄山汤口》拍出了3亿多元的天价，拍卖胜出者即是山东低速电动车执牛耳者雷丁汽车的创始人。天价买藏品，其背后的动机或不在藏品本身。豪宅的稀缺性使之很少有房源上市，于是一房难求，如万柳书院的成交价就高出了周边楼盘的一倍。在上海，陆家嘴汤臣一品很早就达到10万元/平方米，当时没有人相信上海的房子能贵到如此地步，可汤臣一品就是挤牙膏式地售卖，等到了价格的全盘上涨。依仗着优越的地段和品质，高端地产开发者往往捂盘惜售，把房地产开发等同于古玩买卖。可惜，房地产融资成本极高，若不能控制好资本和实业的关系，资金链绷得太紧，就可能轰然而断。

豪宅也并非永远涨，价格离谱，也会迎来抛售潮。2020年至今，上海3000万元/套以上的二手顶级豪宅交易中，翠湖天地的成交量居于首位，被诸多沪上中介视为上海豪宅的“定海神针”。3月以来，翠湖天地的挂牌量开始增多，1～5期总挂牌量约有130套，挂牌率达到了7%。类似的情况也发生在虹口区内环北外滩板块。豪宅价格“滞涨”，准备卖房打新一手豪宅的业主出现了，这是一种更高效的资金安置方式。另外，今年年初，有部分早年间在国内置业的外籍人士选择回来处理房产。

与此同时，单价逼近16.5万元/平方米、最低总价2900万元、最高价7700万元，上海顶级豪宅云锦东方105套房源的摇号却吸引了800多位购房者在炎炎夏日的骄阳下排队。原因就是摇中了最多能赚到2000万元差价。按照上海的新房摇号规则须积分排名，实际上大量购房者连入围摇号的机会都没有。

这个5月，房地产发生了很多标志性事件，OPPO旗下芯片公司哲库科技关停，波及华安张江光大园REIT股价下跌，其主要资产张润大厦地处张江科学城，租户主要以先进制造业、信息科技、集成电路产业的客户为主，合同面积第一位的租户即是哲库科技，实际租赁面积占张润大厦可租赁面积的45.97%。5月20日，万达集团官网发布一则声明，称网传万达大规模裁员的消息不实。但万达的确在进行人员优化，涉及个别部门的压缩。此前媒体报道称，万达集团6月前将启动大规模裁员，比例约30%。要知道，万达是地产行业轻资产化的楷模，以商业地产的管理和经营为主。在万达2022年财报中，披露去年万达商管租金收入508.5亿元，商铺出租率98.7%，租金收缴率100%。可万达已三次提交上市招股书，却不能如愿上市。

2022年全国人口负增长，业界仍对大城市的人口聚集抱有乐观。5月，统计部门披露的数据显示，四大一线城市人口均负增长，并且深圳是建市以来首度出现负增长。随着北上广深常住人口齐齐步入负增长时代，一线城市的人口增长已经来到了一个临界点，全国范围内的房地产需以新的逻辑来审视。 房价