棚改货币化回来了

4月中旬，江西省南昌市发布《关于推进中心城区房屋征收补偿房票安置的实施意见》，对于房屋征收补偿予以房票安置。按照《意见》的定义，所谓房票，就是“被征收房屋货币补偿金额量化后，房屋征收部门出具给被征收人重新购置房屋的结算凭证”。通俗来讲，就是如果民众的房屋被征收，确定了补偿金额之后，相关主管部门以房票的形式发放给被征收人，用来重新购买本市区的住房。

如果在一定期限之内使用房票，还可以享受一定比例的购房补助。比如南昌市规定，如果被征收人在3个月之内使用房票购房，可以给予10%的购房补助。第4个月至第6个月内使用的，给予8%的购房补助；第7个月至12个月内使用的，给予5%的购房补助。

南昌并非房票制度的首创者，事实上，2022年以来，全国已经有30多个城市推出了房票制度，主要用于房屋征收补偿，以此刺激本市楼市。一开始主要以三、四线城市为主，但是随后越来越多的二线重要城市加入其中。去年6月份，郑州市发布大棚户区改造项目房票安置实施办法，成为首个实施房票制度的省会城市，随后，更多的省会和二线重要城市也开始推出房票制度，包括南京、南昌和厦门等等。

我国的房屋拆迁主要有两种形式，一是实物安置，二是货币化安置。前者就是给被拆迁者以房换房，后者就是直接发钱补偿。房票制度其实就是当年货币化安置的变种。在货币安置退出之后，房票制度再度卷土重来，主要目的还是为了刺激当地楼市。所以，想要理解房票制度，首先还得从当年的棚改货币化说起。

我国轰轰烈烈的城镇化进程，催生了大量的棚户区改造需求。但是，受制于资金限制，早些年的棚改速度比较慢，为了解决棚改的资金问题，央行在2014年推出了一个叫做抵押补充贷款（Pledged Supplemental Lending，简称PSL）的货币工具，主要目的就是为棚改提供丰富且便宜的资金来源。PSL的对象主要是国家开发银行，后来扩展到中国农业发展银行和中国进出口银行。

有了央行的资金扶持之后，棚改进入高速发展的阶段。2015年，国务院首次提出了棚改的三年计划，计划在2015年到2017年完成改造各类棚户区住房1800万套。为了提高棚改速度，棚改的安置模式从实物为主改为货币为主，毕竟，实物安置模式操作起来比较复杂，而且以房换房的周期太长。而货币化安置就是直接给拆迁户发钱，老百姓自己在市场上购买住房，从而大大提升了棚改推进的速度。货币化安置模式让棚改提速，2015～2017年，全国每年新开工各类棚户区住房都超过了600万套，超额完成了预期任务。

2014年，我国棚改的货币化安置比例不到10%，2015年之后，棚改货币化的比例快速提升，2015～2017年，货币化安置的比例从30%提升到54%。货币化安置在推动了棚改的同时，给我国楼市带来另一个重大影响，就是快速推高了三、四线城市的房价。2016年以来，我国三、四线楼市的房价翻番，很大程度上是因为货币化安置给当地释放出巨大的购买力。

考虑到货币化安置给房价带来的影响，从2018年起，我国开始给棚改货币化降温，当年10月的国务院常务会议表示，要调整完善棚改货币化安置政策，商品房库存不足、房价上涨压力大的市县，要尽快取消货币化安置优惠政策。

也正是从那个时候开始，棚改货币化安置逐渐淡出。随着去年下半年开始发动史诗级救市，且力度达到高潮，货币化安置披着房票的外衣重出江湖也并不意外。

而且，现在的房票安置和过去的货币化安置相比，刺激楼市的意味更加直接。因为曾经的货币化安置重点还是为了提高棚改的速度，刺激房价是副产品，而这一次的房票安置，目的就是为了刺激楼市。按照过去的货币化补偿办法，拆迁户拿到现金之后，至少还可以选择买房或者不买房，但是现在的房票制度，拆迁补偿款只能定向使用，只能用来购置本地的商品房，而且买得越早还会有更多优惠。

作为当年拉动三、四线城市房价上涨的重要推动力，货币化安置以房票的形式重出江湖，是否会再度带动当地房价上涨呢？

这种可能性并不大。当年棚改货币化之所以释放出巨大的购买力，是因为棚改的力度很大，每年棚改住房超过600万套，对三、四线城市甚至部分二线城市的房价都带来巨大的推动力。但是从2019年以来，我国棚改规模逐渐回落，现在每年大概为100多万套，和当年的规模相比已经大幅回落，而且未来棚改的规模还会继续萎缩，以棚户区改造为基础释放出来的购买力自然也就大大缩水，难以对当地楼市带来实质性影响。

更重要的原因在于，现在楼市的周期和当年完全不同。2015年，国内以深圳、北京为首的一线城市房价大幅上涨，给三、四线楼市提供了向上的参照。在一线楼市上涨引来强力调控之后，三、四线楼市开始接力，正好那时棚改货币化开始升温，顺势点燃了民众对三、四线楼市的购买热情。

但是现在，国内楼市还是处于下降周期，尽管去年下半年以来国内的救市政策一浪高于一浪，但是房地产市场依然冷清，无论是开发商还是购房者，对于未来都信心不足。国家统计局公布的数据显示，今年一季度经济呈现出复苏的态势，但是房地产依然是最冷的部门之一。一季度全国房地产开发投资25974亿元，同比下降5.8%；商品房销售面积29946万平方米，同比下降1.8%。

在过去楼市的上涨周期，管理层无论施以多强的调控力度，也难以阻止民众炒房的热情，逆转不了楼市向上的趋势。但是，一旦房地产的周期掉头向下，刺激政策也顶多只能起到短期缓解效应，同样无法改变行业的周期性趋势。