房地产复苏了吗？

房地产行业是否已经开始复苏，可以从两个维度来判断：一是从购房者角度，看楼市的成交量是否开始大幅增加，甚至价格也出现反弹；二是从开发商角度，看开发商拿地的积极性是否上升，以及投资规模是否反弹。

从购房者的角度来看，这一轮楼市刺激最大的利好在于房贷利率大幅下调，很多城市的房贷利率已经低于4%，创下历史最低纪录。房贷利率下降一方面降低了购房者的成本，同时，银行以更低的利率评估购房者的还款能力，能够给购房者发放更多的贷款，相当于提升了购房者的购房能力。所以，对于刚需和改善型购房者而言，利率下调的确能够起到非常直接的刺激作用。

在利率下调以及换房退个税等政策的刺激下，刚需和改善型的购房意愿开始有所回升。这一轮楼市止跌，主要体现在一线城市的成交量有所反弹，除了一线城市以及部分热门的二线城市之外，其他三、四线城市的楼市还没有出现明显的回暖迹象。

春节过后，以一线城市为代表的部分城市成交量开始活跃，也因此被渲染成楼市已经开始新一轮大幅反弹，这种描述在一定程度上夸大了事实。作为楼市大幅反弹的一个重要证据，是北京在春节后的成交数据，今年2月1日至23日，北京二手房成交量同比上涨96%，环比上涨74%，这一组数据被很多人拿来作为北京楼市暴涨、全国楼市复苏的重要证据。

但事实上，今年2月份北京楼市成交量大涨，主要在于对比的基数不同。从同比来看，去年2月份北京还处在春节长假，而从环比来看，今年1月也是春节长假，所以，以今年2月份的数据和两个春节长假做对比，成交量自然就会出现暴涨。除北京外，其他很多城市的成交量反弹，也基本上是和春节的数据做同比和环比，由此得出成交量暴涨的结论。

春节过后，北京的二手房一般都会出现一个小高峰，如果同样按照春节后的一个月来做对比，今年2月份，北京二手房成交量为15315万套，去年3月份，也就是春节过后的一个月，北京二手房成交量为15771套。而2021年3月份，北京市在春节后的第一个月成交量更是高达22172套。所以，如果同样以春节后的数据来做对比，今年北京的成交量和往年相比甚至还有所下降。

今年北京2月份的楼市成交情况，更准确的描述应该是，相对去年四季度以来的低迷出现了反弹。去年10月份以来，北京的月度成交额平均不到1万套，今年2月份的成交量达到1.5万套，开始恢复到一个相对正常的水平，这样的成交量，远远算不上报复性反弹。

虽然部分城市的成交量上升，但暂时还没有带动价格明显反弹，说明当前楼市买卖双方的博弈都还比较谨慎，远没有进入到卖方市场，重新回到卖家随意涨价的时代。

楼市近期的成交量反弹主要受益于贷款利率下降等刺激政策，从更长期来看，房价能否上涨，最终还是取决于楼市的供需。从供给层面来看，中国住房已经告别了短缺时代，20年前户均不到一套住房到现在户均1.1套住房，虽然还算不上严重过剩，但至少已经不再短缺。最近几年，国内楼市的库存面积也在逐年增长，去年年末，商品房待售面积为5.63亿平方米，比上年增长10.5%，其中住宅待售面积增长18.4%。而从需求层面来看，由于中国经济逐渐告别曾经的高增长时代，而民众收入基本和经济增速同步，这就意味着民众收入的增速也会随经济大盘而放缓，对楼市而言，也就意味着购买力不如以往旺盛。而从更长期来看，人口负增长，对中国楼市的未来是更深层次的制约。

对中国楼市而言，短期之内或许还会出现成交量活跃，但想要像以前一样带动价格大幅上涨，可能性越来越小。当然，从中国经济的角度来看，也并不希望看到房价再一次暴涨，这将给经济带来更多麻烦和风险。

从开发商的角度来看，房地产市场是否开始复苏，主要体现在开发商是否积极拿地，以及增加房地产投资规模。

从去年来看，由于楼市持续低迷，很多开发商都不再拿地，去年的土地出让金同比下降了23%，房地产投资规模也大幅萎缩，去年的房地产开发投资增速同比下降了10%。

那么，这一轮楼市成交量止跌，是否将回暖传导给了开发商呢？至少从目前来看，开发商层面还没有太明显的反应。按照中指研究院的数据，今年1月份，全国300个城市各类用地出让金为809亿元，同比下降40.99%；成交楼面均价为1036元/平方米，同比下跌15.91%；平均溢价率为2.73%，较去年同期下降0.2个百分点。诸葛找房数据研究中心的数据显示，今年2月份，全国主要地级市供应土地254宗，供应规划建筑面积为1692.8万平方米，同比下降48.24%，环比下降10.07%。

至少从前两个月来看，开发商的心态还是比较谨慎的，还不敢像以前那样大手笔囤地，这也说明，对于当前楼市的回暖迹象，很多开发商抱着观望的态度，并不敢轻易认为楼市的新一轮行情已经到来，所以，对很多开发商而言，想要重新开始积极拿地，以及大规模投资，还需要看到楼市回暖的更多证据。

从历史上来看，我国的房地产市场经历过两次大规模刺激，第一次是2008年次贷危机之后，国内房价大幅下跌，有关方面对房地产救市；第二次是2014年，楼市有两年多时间持续低迷，有关方面再度对房地产救市。这两次救市的结果，均引发了房地产价格大涨，也在2016年引发了房住不炒政策的出台。

去年四季度，我国对房地产启动了第三次大规模救市，并且将房地产重新视为国民经济的支柱产业，这一轮救市最终会给房地产行业以及中国经济带来怎样的影响？春节的楼市止跌只是一个开始，真正全面的影响可能会在若干年之后才能慢慢显露出来。 房地产购房