美国楼市会再次崩盘吗？

2020年二季度以来，美国房价开始大幅上涨。2020年上涨超过10%，2021年更是大涨近20%，这一轮房价涨幅甚至超过了次贷危机之前，创下美国30多年来的最大年度涨幅。

不过，随着美联储在今年3月份开始强势加息，仅仅用了半年时间，就将美国联邦基准利率从零利率区间拉升到3%～3.25%，与此对应的是，美国的房贷利率也快速上升，目前已经接近7%。房地产市场对于利率变动一向敏感，利率快速上升导致美国楼市快速降温。

从房价走势来看，虽然同比仍然呈现上涨，但是涨幅已经开始明显回落；而从环比来看，7月份的美国房价环比下降了0.3%，是2019年1月以来的首次环比下降。最新公布的美国9月份房地产数据，各项关键指标快速回落。9月份的售出房屋数量、新房开工数量都明显下降，抵押贷款需求也下降到20多年来的最低。

当前美国楼市的情况，很容易让人联想起2004年。当时美国房价大涨，美联储从2004年到2006年连续实施了17次加息，最终让房地产泡沫破灭。结果由于当年美国的楼市和次级贷款等众多复杂的金融衍生品深度绑定，最终引发了一场全球金融危机。

现在，美国又一次在房价大涨之后强势加息，加息也开始在楼市引发了降温的迹象。那么，这一轮美国加息，会不会引发美国的楼市崩盘，甚至重演2008年的金融危机呢？

过去两年美国的房价大涨，主要是需求和供给两个层面共同作用的结果。从需求层面来看，由于疫情之后美国以大规模的财政和货币政策予以应对，包括发放大规模疫情补贴等等，美国民众的收入增速大幅增长，民众的购买力大幅增强。而从住房的供应端来看，由于建筑市场劳动力短缺，加上各种建筑材料价格大涨，美国的房屋库存量大幅减少。所以，住房市场的供需失衡，导致美国房价在过去两年快速上涨。

不过，过去两年支撑美国房价大涨的因素，现在已经发生重大变化。从需求层面来看，美国民众在疫情期间大大增强的购买力，现在已经越来越弱。首先是高达8%的通货膨胀，让普通民众的生活开支压力越来越大，而疫情期间的各种补贴，随着疫情进入新的阶段，也已经基本取消，对大多数普通民众而言，疫情带来的收入红利已经成为过去。

而对楼市而言，更大的压力在于加息。在美国本轮加息之前，美国的房贷利率不到3%，随着今年3月份美国开始大尺度加息，美国的房贷利率已经接近7%。以目前的利率支出水平，美国民众的房贷利息支出增速已经远远高于收入增速。

由于美国的通胀水平依然居高不下，美联储还会继续加息，目前市场普遍预计，年底美联储会加息到4%～4.5%，明年会达到5%以上。这意味着美国的房贷利率还会大幅上涨，这将继续增加购房者的负担，降低购房者的购房能力，进而给房价带来较大的下行压力。

从美联储的角度来看，也希望美国的房价能够降温，因为这将有助于降低美国的通货膨胀。

2021年以来，美国的通货膨胀持续上行，始终难以消退，形成美国高通胀的原因，也从一开始的疫情因素、能源涨价因素，转变为现在的房租因素。房租价格持续上涨，成为现在美国通胀的最大挑战。

今年6月份，美国的通胀指数一度达到9.1%的高位，7月份的增速回落到8.5%，这让市场一度以为美国的通胀开始进入下降通道，市场普遍预期8月份的通胀会继续回落到8%。但结果美国的通胀指数超出预期，8月份的通胀达到8.3%，引发美国股市暴跌，主要股指跌幅都达到了4%左右，创下两年多来的最大单日跌幅。

美国的通胀指数虽然只是小幅超出了市场预期，但是却引发投资者巨大的恐慌，主要原因在于，美国的核心通胀在快速反弹，这让投资者意识到，美国的通胀还是一场持久战。所谓核心通胀，就是扣除食品和能源之后的通胀，美国8月份的核心CPI从7月份的5.7%跳涨到6.3%，这个数据吓坏了市场的投资者。而最新公布的美国9月通胀数据，核心CPI继续上行，同比上涨6.6%，创下1982年以来的最大涨幅。

美国的核心通胀之所以快速跳涨，主要原因在于房租价格大涨。在构成美国CPI的组合当中，房租的比重高达1/3，所以，美国房租快速上涨，成为美国通胀超预期的主要因素。而房租价格一向具有很强的黏性，一旦涨上去，短期之内就很难回落，所以，当前美国的房租价格上涨，成为美国通胀最大的挑战所在。

而美国的房租之所以快速上涨，一方面是因为美国的新房建设减少，导致市场供应不足，而随着美国房价大涨，越来越多的人开始买不起房，转而租房，所以房租价格大幅上涨。

所以，从美联储的角度来看，如果通过持续加息能够给房价降温，房价下降之后，会有更多人能够买得起房，不用选择租房，这也能在一定程度上转移租房市场的压力，进而降低美国的通胀水平。

由于对抗通胀已经成为美联储乃至美国经济的头号挑战，而房租上涨又成为通胀的主要成因，所以，美联储也是乐见美国房价下跌，为降低房租乃至美国通胀水平做出贡献。

不过，对美联储而言，更大的挑战在于，如何避免加息过快过急，带来美国楼市崩盘，进而引发金融危机。

2008年美国的次贷危机，就是因为当年美联储连续17次加息之后，戳破了美国楼市泡沫。当年美国的楼市危机之所以升级为金融海啸，很大程度上是因为和复杂的金融衍生品深度绑定，经过了2008年次贷危机之后，美国现在的金融衍生品相对规范，即使美国房价下跌，再度引发类似2008年次贷危机的可能性并不大。

不过，这也并不意味着美国的房价下跌就没有风险，即使没有大量复杂的金融衍生品，美国的住房市场也还是一个高度金融化的市场，如果房价崩盘，最终还是会冲击到金融市场。美国房价