终于降下来的房贷利率

年初的时候，一张全球各国房贷利率对比表不胫而走。在这张表上，美国的按揭利率是1.89%，英国是2.76%，法国是1.69％，日本是1.41%，我国香港是2.02%，而我国内地是5.46%，这还是首套房的，二套房的房贷利率甚至高达5.83%。不用说，相对于大多数的发达国家，我们的房贷利率是很高的。

这是2021年9月主要国家的平均房贷利率统计。彼时主要西方国家还处于疫情下宽松货币政策刺激经济的收尾阶段，资本市场上流动性充裕。住房按揭动辄以30年为期限，长期利率反映的是投资者对经济环境的长期预期，但因当下货币环境宽松，长期债券的收益也受到影响，总体而言长期资金的成本也相对低廉。而我国则处于完全不同的环境，国家仍在大力推行“房住不炒”的调控政策，利率是抑制房产投资的手段之一。除了利率，贷款发放的时间也相当长，个别热点城市至少要等上3个月。那时房贷利率虽然高，还未构成主要的购房障碍，发放期限和额度是购房者最关心的问题。

转过年，分城施策，促进房地产消费的调控政策如期而至，贷款颇为易得了，对利率的抱怨声音也多了起来。5.46%是一个什么样的水平？借100万元，短借，只借一年，一年后要还的利息是5.46万元，似乎没什么。但如果常年不还本金，每年都要还5.46万元的利息，日积月累就会是非常大的一笔钱了。不用说，18年就要还100万，30年就得还160万。当然，银行不会像“永续债”那样，允许购房者无限期地还下去。一点不还本金对银行构成的风险太大了，所以银行设计的还款方式是本息一起还的方法，其中最普遍用到的是等额本息法，30年为期，一个月就要还5652.82元，360期总共要还203.5万元。

等额本息还款还有一个坑，就是初期还的利息多，本金还的少，比如最开始每月要还4550元的利息，本金只还1102.82元，到了最后一期，只要还利息25.60元，本金却是5627.22元。这样的还款设计，对于首付资金不足但很快攒下一些钱想提前还贷的客户，就是一个挺大的陷阱，因为最开始还的主要是利息，银行的利润早已经落袋为安了。

当然，借贷者也可以选择等额本金的方式还款，每个月还相同的本金，一个月相当于2777.78元。这样的还款方式，同样是初始利息重，后续逐渐减少，比如第一期利息是4550元，最后一期是12.64元，但至少本金从一开始就还得比较多，等额本金还款利息总额相对少一些，是82.1万元。

5.46%的利率，无论哪种还款方式，30年后利息都和本金差不多了。如果是海外的低利率，月供的压力则会小得多。比如，按照日本1.41%的利率，等额本息还款30年，利息总额只有22.7万元。即使按照美国1.89％的利率，总利息也只有31.1万元。当利率降低一多半，我们会发现每月的还款将变得轻松得多，还是以上面的例子，日本和美国的月供分别是3408.18元和3641.43元，只是国内月供的六成。利率虽然只差三个百分点，但假以时日累积出来的差距是巨大的。这就是复利的可畏之处，当然，对银行和食利的人群则是他们渴望的利润。

世界各国的利率水平有高有低，那些遭遇了通胀或资金外流的国家，利率会出乎寻常地高。俄乌冲突中为了稳定卢布的汇率，防止资金外流，俄国央行曾将利率水平提高到20%的高度，这只限于短期的利率，长期的则没有如此夸张。并且很快俄央行又将利率降到17%。新兴市场普遍物价难控制，如巴西近年来数次上调利率，基准利率高达10.75%，抵押贷款更是超过了12%，超过的利息阻止了按揭需求，那儿的人买房基本全款。曾经，巴西是没有超过5年期限房地产贷款的，巴西房地产也长期维持在相对低廉的状态。后来为刺激经济，政府开放出了30年期的贷款，房价随之飞涨，普通人反而买不起房了。

发达国家的长期贷款利率则长期处于低位。美国30年期国债利率自上世纪80年代初即一路下滑，从15%降到2020年疫情暴发时最低的1.27%，随后则开始反弹，如今已经超过了3%这一让购房者畏惧的心理关口。受到低利率的刺激美国房价不断上涨，但上涨的动力已经被走出低谷的借贷成本削弱。被蚕食的房产收益

中国的房贷利率虽高，还是吸引着一拨又一拨的购房者，这当然和房价与收入的上涨有关。世纪之初，全国住房均价每平方米仅2000元出头，第一个十年过后房价已经超过了每平方米6000元，2021年房价超过了万元。全国的大趋势下，各地的价格还在分化，人口流入城市加速上涨。但利率还是蚕食了很多家庭的不动产收益。

房贷利率最高出现在2011年6月，房贷基准利率7.05%。当时的消费者物价指数曾经短暂超过了6%。房贷利率还被用作调控的手段，为了压制投资性需求，二套房房贷利率比首套房普遍要高出0.2个百分点。全国范围内，房屋供不应求的城市，除了要“万人摇号”，贷款利率也会高很多，比如2021年年初，在全国房贷利率在5.3％到5.4％波动的时候，成都首套房利率达到了6.13%，二套房利率高达6.27%。这个利率远远高于纳入统计的52城平均水平。还是以100万30年的贷款举例，6.27%的利率每月的还款额就高达6170元，比全国平均数多出了600元。成都人似乎在享受着相对低的房价，却不得不为银行贡献更多的利润。

房地产调控时期放款周期延迟，贷款总额少了，银行看似少了利润来源，但靠着“惩罚性”的调控利息，利润不仅得到保障，而且是增加的。2021年是房产调控颇为严厉的一年，银行给房地产企业的贷款渠道几乎截断。可59家上市银行2021年资产、营业收入规模整体分别增长7.93%、7.75%，归母净利润整体增长12.31%，是多年少见的高增长。尤其是工农中建交等国有大行都交出了几近完美的年报，利润增幅几乎都是两位数，利润增长均超过收入增长。与此同时，一直困扰中国银行业的不良资产问题也在缓解。原因何在？存贷息差的扩大起到了关键作用。

但房贷利率的高企给购房者带来了沉重的负担。猎聘网一份调研显示，一线城市每月房贷在5000元以上的职场人占比超六成。其中，每月房贷在5000～8000元之间的占比最高，为34.78%；每月房贷8000元以上的占比为30.44%，位居第二。每个月的支出中还贷成了头等重要的大项，一般来说，银行放贷前要确保申请者每月还贷额少于收入的一半，绝大多数家庭也坚守着这一底线，但疫情之下，当收入来源突然减少，很多家庭不得不断供。前一段燕郊的一位业主房屋被法拍了，他不仅首付和陆续还贷的150万元打了水漂，卖的房子仍然抵不上银行欠款，因此还背负上了失信人标签。2017年的一次购房行为不仅将他半生的积累打回原形，未来的生计也受到了影响。

有一项统计显示出法拍房数量急剧增长的现实。在阿里拍卖平台上，2017年法拍房挂牌9000套，2018年挂牌2万套，2019年挂牌50万套，2020年是133万套，2021年是169万套，今年短短几个月就激增了上百万套。当如此多的房屋上拍，意味着上百万个家庭失去了房产，同时还心情焦灼地等待着法院拍卖的结果，看拍出的钱能否还上银行的贷款或其他地方的借款。

北上广深等一线城市乃至杭州、苏州和厦门等新一线城市居民的房贷压力居于世界前列。Numbeo是一家比较全球城市生活成本的网站，根据Numbeo的统计，北上广深居民抵押贷款占收入比例超240%，是纽约、伦敦、东京的3～4倍。这其中有高房价和相对低的收入的原因，也离不开高利率的助力。

1997年商业银行开办个人住房抵押贷款业务以来，个人住房贷款一路猛涨。2008～2021年，个人住房贷款余额从3万亿元增至38.2万亿元，如今，家庭负债的将近80%是房贷。存量贷尴尬了

在房贷的历史上，2020年1月1日是个特殊的日子，这一天LPR，也就是贷款市场报价利率（Loan Prime Rate，简称LPR）正式与房贷利率挂钩了。根据央行的规定，这一天之前发放的住房商业贷款利率计算方式保持不变。这一天之后，以往的贷款基准利率彻底退出历史舞台，全部锚定最新的LPR利率。对于存量房，一些银行也按要求和借贷者重新签订了贷款合同，以LPR利率+点的方法把过去的利率计算方式和新利率并轨。举个例子，某人2017年购房时5年期以上贷款基准利率为4.9%，上浮10%，就是4.9×110%=5.39%。这中间的上浮部分0.49个百分点，今后就固定下来了。

值得一提的是，LPR利率是由18家银行报价得出的，每个月磋商一次，并且每个月报价可能不同。但是房贷利率并不是每个月都调整，是以年为单位调整，也就是每年调一次。

5月20日，新一期LPR出炉。其中，5年期以上LPR从4.6%降至4.45%，下调了0.15个百分点，这是自2019年8月LPR报价机制改革以来首次单独下调。在之前的6次调整中，要么是只下调1年品种，要么是1年期品种调整幅度2倍于5年期。值得注意的是，在2020年5月到2021年12月的17个月里，LPR利率纹丝未动，一直维持在4.65%，直到今年1月才有了0.05%的微弱下调。房贷参考利率长期保持稳定，可各地的贷款利率却不仅一套房、二套房有别，不同银行、不同地区的差异也是千差万别，但基本上是上浮，给银行贡献了海量利润。

今年房地产支持政策紧锣密鼓，除了限购政策，主要是房贷。贷款下发周期短到了一周，房贷利率也由上浮改为平价乃至向下浮动。5月15日，央行、银保监会发布关于房贷的重磅政策：全国首套商业性个人住房贷款利率的参考标准下调20个基点。按照目前5年期及以上LPR4.6%测算，相当于首套房贷款利率可以低至4.4%。5月20日5年期以上LPR下降后，最低可以低至4.25%。不到8个月时间，首套房利率由5.46%急降到4.25%，意味着以等额本息的方式还款，100万30年的贷款，月供降到了4919.40元，每个月的还款额少了700余元。更有极端的例子，就在半年以前，洛阳的首套房贷利率还高达6.37%，如今，首套房贷利率最低降至4.25%。以贷款100万、30年采用等额本息方式偿还为例，6.37%的房贷利率之下月供是6235.43元，比现在的贷款月供整整多出来1300多元。整个还贷周期，则意味着47万元的差距，存量房贷款者不淡定了。

除非选择了固定利率还款，存量房贷款者当然也能享受到利率下调，不过按规定房贷调整利率要等到明年了，至于上浮的部分则下调无望，而官方明确发布的下调，除了银监会主动下调的20个基点，就是LPR两次调整的20个基点，明年贷款重新计算之时，存量贷款还款很难享受到新贷款的优惠力度。当时购房的行为，不仅房价站在了高岗，还款总额也站在了制高点上。不能不说，“房住不炒”的节骨眼上买房，受到了政策的双重打压。

洛阳房贷之所以典型，还因为当地人均收入6300元左右，这还是非私营企业员工的收入。当前二手房均价为9000元/平方米，买套房子百十万元，也是平均水平。47万元的房贷利息差距是当地人6年的工薪收入，即使还款数额调整了，早买半年也得多干三四年才能弥补上利息上的差距。主动与被动，利率调整的逻辑

房贷利率急剧下降显然有政策引导的原因，经济下行时，房地产作为百业之母有着提纲挈领的作用。但当利率处于下降周期，而房贷还款不能及时调整的时候，购房者理性的选择是提前还款，以最快的速度偿还完本金。即使是借新偿旧，也不失为理性的选择。

股票下跌，人民币贬值，钱放在手里愈发如烫手山芋，今年年初，我们看到了大规模的还贷潮。按央行统计数据，2月份住户贷款减少3369亿元，其中中长期贷款减少459亿元，如今，中长期贷款几乎全部是个人住房贷款。这是1987年有数据记录以来首次出现单月下降。如果说2月份的住房贷款减少有节日因素的偶然性，到了4月份，住户的中长期贷款更是减少605亿元，同比少增4022亿元。

居民们尽量还钱而不是借钱，银行的经营逻辑被颠覆，于是不得不退而求其次，先稳住贷款总量。4.25%的房贷利率也是几十年来前所未有的。短短半年内，贷款百万，整个还款周期中能够省下几十万元的利息，数年的打工收入，这显然是银行一个巨大的让利，对购房人则是天大的诱惑。也难怪利率调整后地产相关企业的股票走势强劲。房价虽没有明显表现，但利率杠杆的作用一定是潜移默化的，作为国民经济支柱产业的房地产相信很快能够从颓势中重振起来。

发展中国家利率高，其实不难理解，利息代表资金成本，发展中国家的高利率可以看作资本在发展中国家相对短缺，或者可以解释为资本的提供者需要比较高的回报率才愿意提供资本给贷款者。在国内的房地产中，除了一线和新一线城市稳中有升，那些人口流失的中小城市以及资源型城市，已经经历了房价的失血式下跌，北方大城市周边的卫星城跌幅尤甚。地产企业爆雷的不在少数。而这些风险成本，基本上转嫁到了按揭购房的居民的身上。

好在中国的制造业在改革开放40年中不断崛起，全员劳动生产率稳步提高，不仅推升了资本的需求，也给中国的储蓄者以相对高的回报。房价与房贷利率相辅相成，房价上涨弥补了购房者在贷款利率上的损失。但如果我们的制造业不能够在提高竞争力的既定轨道上前行，利率的逻辑也就逆转了。购房者不能支付高利息，储蓄的居民也没办法拿到高回报。这一链条上的房价，也没有办法持续高涨了。

如今，一线和新一线的房价仍是高不可攀。存贷逻辑变化的唯一好处是，购房者不用支付高利息了，还贷压力减轻。而躺赚的银行，开始面对低息差的风险。 房贷利率首套房银行2017房价贷款房价开始下跌房贷利息调整购房