公摊面积的争议

两会上取消公摊面积的提案引来热议。不管按照套内还是建筑面积购买商品房，都是市场行为，都需随行就市。可公摊的“公”字，是“公”共，还是“共”有，反映的是我们对物权的理解，是对公摊这个“公地”的物权的厘清。

全世界的商品房很少有公摊的说法。当然，因为过去的人不住楼房，推开自家的门外面就是公共区域，缴了税自然不用再分摊公共设施的建设和维护了。这个意义上，公摊似乎是人类城市化到了一定程度，住了楼房后才出现的新问题。

城市公寓式商品房的出现和兴起，起初并不是以房地产的商品化为目的，而是随着工厂兴建、产业聚集，为产业工人解决居住设施而创设的。最初的商品房一地一户，产权明晰，不会有所有权的矛盾。即使是政府为了保障中低收入人群居住的福利性住房，也不牵扯到公共面积的产权问题。

历史沿革上，尽管多个家庭居住于同一栋楼宇，但公共部分的产权并不难界定，这就如同我们住在平房，推开院门就进入了公共区域一样，大楼的门廊、楼梯间乃至管道井、设备间，无非是公共设施延伸到家庭的“毛细血管”。

不过，现代城市的楼宇越建越高，电梯出现了，随着居民对生活品质更高的需求，健身房、游泳池、洗衣房、阅览室等超出了基本居住需求的更高档次共居状态出现了，居民们开始共享更多的楼宇设施，这是共管式公寓。共管公寓当然是需要有公摊面积的，但公摊面积也并不是以建筑面积为标尺来分摊，而是体现了共享设施使用频率上的差异，如此分配才算公平。

住房不能等同于商品，它是衣食住行等生存条件中重要的环节，和温饱有着同等的保障意义。海外多数国家和地区的住房都是按套购买，按套内面积，也就是家庭内部的使用面积来购买。公摊面积实际上相当于是政府附送，比如在英国，这个把亚当·斯密“看不见的手”作为经济运行最高原则的国家，一直重视中低收入人口的住房保障，相当一部分居民住在政府提供的租赁房中。上世纪80年代，撒切尔夫人的自由主义改革鼓励住房私有化，向居住于租赁房的居民优惠售卖房产，卖的也是套内面积，而不是将楼宇的配套也搭售进去。视居民的租赁时间长短，这次售卖的折扣在三折到七折之间。

我们现在的住房政策正面临着从香港模式到新加坡模式的转型，新加坡模式也都是按照套内面积售卖的，更不用说政府福利性组屋满足了当地八成的住房需求，组屋的价格只有商品房的两三成，这个城邦国家真正做到了居者有其屋。有人拿到组屋的房证，上面的购房者登记为Lessee，也就是租赁者。实际上，新加坡的九成土地国有，和我们这里的国有概念相似。土地公有，我们的商品房购买的是70年的使用权，如果连公共部分也要购买使用权，在法理上是有缺陷的。

社区共生、楼宇共居、产权自有是现代城市住房的普遍特征。在此基础上，探讨现代人居住上的产权关系，是对城市居民智慧和理念的一个挑战，解决好了才能体现社会的文明和进步。公摊面积、预售制、土地财政，是香港楼市的特色。早在上世纪50年代，香港就探索出以卖楼花、批租制、土地财政为特色的房地产发展模式。但公摊面积使得香港商品房得房率一步步走低，2013年香港启用新的住房售卖条例，彻底告别了公摊面积。 公摊面积商品房房地产业