房价会大幅反弹吗？

去年10月到年底，全国70个大中城市，有50多个城市的新建住宅价格环比下跌，60多个城市的二手房价格环比下跌。根据国家统计局最新公布的1月份房价数据，70个主要大中城市的房价“环比降势减弱”，下跌的城市数量明显减少。1月份，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市分别有39个和55个，比上月分别减少11个和8个。

从具体价格变动来看，在新建商品住宅中，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.6%，二线城市价格环比由上月下降0.3%转为上涨0.1%，三线城市价格环比从上月下降0.3%转为下降0.2%。从二手房价格来看，一线城市环比上涨0.1%，涨幅与上月相同，二手住宅价格环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1个百分点，三线城市价格环比下降0.4%，降幅比上月收窄0.1个百分点。从统计数据来看，1月份的房价环比变动，或是由降转升，或是降幅缩小，总而言之，从去年四季度以来的连跌趋势开始有所回稳。

这一轮房价之所以开始出现止跌的迹象，很大程度上与各级政府的救市有关。去年年底至今，楼市的各种救市行动就逐渐展开，并且持续升级。去年的救市主要集中在房价下跌较快的四线城市，从不许开发商恶意降价到降低首付比例等等，到了现在，部分一线和准一线城市也加入进来，最近，广州和杭州的几大银行都主动下调了房贷利率。

去年年底，银保监会提出“重点满足首套房、改善性住房按揭需求”。12月的中央政治局会议表示，要“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”。银行的房贷放款周期开始明显提速，去年在调控紧张的时刻，很多城市的房贷放款周期长达一年，而现在，部分城市的放款周期最快只需要一周。

正是由于去年年底以来的这一轮救市，楼市得以止住了下跌的势头。回顾中国楼市的调控历史，2008年和2014年有过两次大规模的救市，两次救市的背景和当前都有类似之处，都是宏观经济出现了增长压力，楼市也陷入了不景气的困境之中。前两次的大规模救市，最终都引发了房价大涨，这一次会不会再度重演呢？

这种可能性并不是很大。首先是因为这一次楼市调控虽然出现了松动，但是力度远远不及前两次。2008年和2014年的那两次楼市救市，主要手段包括取消限购、首付款比例下降，首套房的房贷利率打7折、二套房打8折，购房契税也出现下调，很难想象在今天还会出现这种力度的刺激。其次，当前这一轮楼市调控放松，一方面是为了鼓励刚需，避免过紧的调控力度误伤刚需一族，同时也是为了避免楼市过快降温对经济带来冲击。以当前楼市的刺激力度来看，更多只能起到暂时止跌的效果，不太可能引发房价报复性上涨。

至于这一轮楼市刺激力度会不会继续升级，从目前来看，不排除还会有更多温和的刺激政策出台，但是像前两次那样的刺激力度几乎不太可能。一是因为大规模刺激楼市会带来显而易见的负面后果，更重要的是，即使对楼市大规模刺激，也未必能对拉动经济起到明显作用。2014年那一轮楼市救市就是如此。在那一轮楼市救市之前，国内GDP开始出现下滑的趋势，2012年的GDP首次跌破了8%的关口，2013年和2014年的国内GDP增速继续下行，分别为7.8%和7.3%，正是在这样的背景下，2014年出台了大规模的楼市刺激政策，但是从最终结果来看，对于拉动经济的效果并不明显。2015年中国的GDP跌破了7%，只有6.9%，2016年增速为6.7%，楼市救市并没有改变经济下行的趋势。

从供需角度来看，过去国内房价大涨，很大程度上由于供需层面紧张。一线城市的人口持续流入带来大量需求，二、三、四线城市因为大规模的棚户区改造，大量的货币化安置也给当地带来了巨大的购买力，无论是一线还是二、三、四线城市，都因为巨大的需求推动了房价大涨。但是，现在这种格局已经出现了较大的变化。

从一线城市来看，虽然人口持续流入，但是供给层面发生了重大变化。最近几年，一线城市开始加大对保障房的投入力度，深圳甚至宣布要让60%的人口住进政府提供的住房里。政府对保障房的大规模投入，将在很大程度上缓解供需层面的紧张局面，削弱房价大涨的基础。

从二、三、四线城市来看，很多城市都面临人口流出的压力，尤其是一些资源枯竭型的四线城市，房价鹤岗化的压力越来越大。前些年这些城市的购买力，很大程度上来自棚户区改造带来的支撑。2019年以来，棚户区改造逐渐退潮，尤其是争议极大的货币化安置基本退出，三、四线城市的房价失去了重要支撑。

过去20多年，国内房价持续大涨，除了供需层面的因素，还有一个因素在于住房成为民众非常重要的投资工具。从投资角度来看，住房不仅跑赢了通货膨胀，而且为持有人创造了巨额财富。正是在这种财富效应的刺激下，很多人愿意购买住房作为投资而不仅仅只是居住，这种选择也的确为大多数人带来了可观的回报。

不过，住房的这种投资属性可能会慢慢淡化。一个很重要的标志性事件是，去年10月份，全国人大正式授权国务院开展房地产税试点。过去很多年，房地产税在中国走走停停，一直没有实质性推进，很大部分原因在于房地产税牵涉的利益范围太复杂，但是现在房地产税排除了各种阻力，其重要的推动力就在于共同富裕的政策目标，这就意味着住房承担的财富功能发生了重大转变。

在过去，住房是财富增值的重要工具，这在某种程度上加大了贫富差距的鸿沟，但是在房地产税落地之后，住房将反过来成为缩小贫富差距的工具。虽然房地产税的目的并非打压房价，但是房地产税推出之后，将给住房的投资逻辑带来颠覆性改变，从资产配置的角度来看，住房作为投资品种的重要性将大大下降。房地产房产税房价开始下跌全国房价购房楼市政策