更靠谱的法拍房

去年底最高法发布了关于法拍房的一系列规定，法拍房纳入限购，法院负责腾退。一系列针对法拍房的规范性政策，既为“房住不炒”堵上了漏洞，也保障了竞拍者利益。近年来法院加大了资产处置力度，法拍房越来越多，一个更靠谱的购房途径，一个活跃的市场，对负债人和购房者都是有益的。

当房地产不再是财富增值的主要手段，那些在泡沫上购买了房产的家庭面临着尤为严重的打击，因为加了杠杆，他们资产归零，还倒欠了银行的钱。有一项统计显示出法拍房数量急剧增长的现实。在阿里拍卖平台上，2017年法拍房挂牌9000套，2018年挂牌2万套，2019年挂牌50万套，2020年是133万套，2021年是169万套。根据阿里拍卖的数据，目前全国已有99%的法院入驻阿里拍卖，95%的司法拍卖会在该平台上成交。

我们的房地产金融政策其实是很保守的，首付三成到四成，意味着房子不打个六折或七折，就威胁不到银行的利益。可还是有房子被拍卖，说明已经有地方的房子跌幅超过了30%，另外，也可能是民间借贷行为的遗祸。

2021年前10个月，重庆有28914套房产被拍卖，平均每天拍卖95套。直辖市中，重庆的法拍房是北京、上海等城市的四五倍，而成交率仅是其他直辖市的一半，原因就是重庆以直辖市建制管辖大量远郊区县，那里是断供的重灾区。

房贷断供潮，可以追溯到2017年全国房市的普涨，尤其三、四线城市的补涨。泡沫挤掉后大多数一线和新一线城市又创出了新高，尤其长江以南区域的城市更是排队摇号。可北方的中小城市却是一片狼藉。环京区域是跌得最多的，那里的县城和开发区都曾有过暴涨的经历，如今价格至少腰斩，多的达到七成。

人民法院资产诉讼网显示，在不剔除重复拍卖的情况下，2021年燕郊法拍房数量超过了800套，三年中燕郊的法拍房数量每年都翻番。业主在还贷初期通常是利息占大头，本金占比低，还了三四年的房贷基本上是在还利息，房价跌了若想卖房止损，利息先打了水漂。若不得不断供，拍卖出的价格未必抵得上欠银行的本金。一次错误的置业，一个家庭就可能彻底破产。

法拍房的劣势在于房产背后的隐性风险。买卖不破租赁，如被执行人签署了被法院认可的20年低价租赁合同，买家就既不能入住也难靠租金分摊成本。法院查封房产的时候并不清空，房间内原业主的物品也是处置的难题。还有买家担心原业主的债务风险并不因法院拍卖一套房而终止，自己捡便宜不成反而卷入无妄之灾。不过，此前有部分城市在法拍的时候并不限制买家的资格，也给希望绕过限购的买家开了方便之门，一时间上海的法拍房价格是高于估值的，当时算得上是法拍房的一个附加“福利”。

但相对于房地产公司的烂尾、一房多卖或抵押，以及中介的口头承诺，法院的一纸判决难道不具有更为可靠的法律效力？须知在办理房产过户流程中，法院的一纸判决书比几十份公证材料、一沓沓的合同都有效。法院诉讼是公民解决矛盾最后诉诸的手段，判决书具有至高无上的效力和权威。

于是，问题就转至具体实施上。2021年底最高人民法院发布《关于进一步完善执行权制约机制加强执行监督的意见》，明确了法拍房由法院负责腾退。这无疑降低了买家的风险。

每套法拍房的情况都不一样，即便是法院负责清房，所需要的执行时间和执行成本也是不一样的。购买法拍房还是要大胆参与，细心调查，做好应对困难的准备。 法院房产法律法制法拍房