完善住房市场需要长期主义视角

文·张小坡

三联生活周刊：国内房地产市场正处在新一轮变革之中，在全球许多发达国家，住房问题也在重新成为一种分配矛盾。如何理解住房问题与财富不平等的关系？

杨现领：住房是连接收入不平等与财富不平等的桥梁，也是最为重要的传递渠道。如果不存在高房价问题，那么收入不平等的负面冲击，或者说对低收入者的“真实体感”要小得多，收入不平等也不会那么快演变为更大的财富不平等。在绝大部分国家，财富不平等的程度远远大于收入不平等，主要源于住房不平等。

全球范围内，住房不平等越来越严重和普遍。由于房价上涨的长期趋势和住房作为耐用品资产的属性，住房不平等又有“代际不平等”的特点。以英国为例，拥有住房的家庭中，25～34岁的年轻家庭只占9%，55岁以上家庭的占比超过55%。更有力的一组数据是，1980年以后出生的英国年轻人，拥有住房的比例只有他们父母年轻时的一半。

不难理解，父母有房与子女是否能成为有房一族相关性巨大，租房者的后代更大概率继续租房为生，有房者的后代则更有可能实现买房的梦想。这背后的核心逻辑是财富的跨际转移支付，换句话说，年老的有房者与年轻的有房者，很大程度上来自于同一个家庭或家族。

三联生活周刊：你和巴曙松老师10年前合写的一篇论文提出，住房保障不应该是一个短期的房地产调控政策，而应该是中长期的民生目标。在今天，住房保障应该怎么定义？

杨现领：我的理解是，住房保障就是保障人的基本居住权，满足人们的基本居住条件。然而，在保障性住房政策上，很多国家面临一个重要问题是贫困的集中，如果一个地方的保障房都是穷人居住，结果是什么？当穷人认为自己是穷人，被政府指定为穷人，被邻居指定为穷人，结果就是贫困的集中、犯罪率的上升。

这个问题是很难解决的。一旦人为划定入住的人，就会出现持续自动筛选，有条件买房的人持续流出，买不起的人持续流入，沉淀下来的“穷人密度”会越来越高。

三联生活周刊：在今天特定的条件下，我们到底保障谁？

杨现领：我认为最需要保障的是3亿多流动人口。保洁、搬家工人、快递小哥……他们都是流动人口，他们的居住问题是最严重的，历史上这部分人的住房保障也是相对缺失的。我个人认为对这部分人群最好的保障方式是通过市场化的方式发展长租房，特别是新蓝领公寓，解决“一张床”问题。

三联生活周刊：解决“夹心层”人群的住房问题，是完善住房保障的关键吗？

杨现领：住房的问题本质是收入问题，真正长期有效的政策是提升收入，应该从教育入手解决，例如大力发展和补贴职业教育，或许比住房补贴本身更有效。对于所谓处在夹心的刚毕业的大学生，核心是为他们提升性价比高的租赁住房，也就是通常所说的白领公寓。

三联生活周刊：在房地产政策的讨论中，德国长期被视作模范。如何理解德国住房模式的成功之处？“德国人不炒房”之说是否可靠？

杨现领：“德国住房模式是最佳实践”是一种广泛流传的看法。德国房价与租金长期稳定，经济增长对房地产的依赖度不大。

既没有像美国那样为刺激低收入家庭买房产生高杠杆和资产证券化，从而引发金融危机，也没有发生像英国那样为大量建设社会住房而产生的政府财政危机，更没有像日本那样由于企业大量投机土地引发泡沫危机，当然也没有产生像中国这样过度依赖房地产、开发商过度负债的局面。

至于大家常说德国人不喜欢炒房，其实并不是因为德国人不喜欢买房子。德国曾有一个持续多年的调查表明，各个阶层的人，无论年龄多大，在具备条件的情况下都想拥有自己的房子，只是买不起。一个普遍的误解是德国的房子便宜，但其实德国房价相当高，柏林的房价换算成人民币平均12万元一平方米，比北京贵，但是贵而稳定。

三联生活周刊：租赁人口比例高是另一个被广泛讨论的德国住房特点，“德国是租客之国”的说法准确吗？

杨现领：租赁比例高的确是德国住房市场的一个特点。在1949年至1966年期间，德国住房建设总量约为900万套，其中51%是社会化租赁住房，从而为德国租赁市场提供了充足的房源供应，奠定了德国以租为主、以购为辅的住房模式。今天，德国整体上接近一半的人租房，另一半的人买房或拥有自己的住房。

但如果进一步拆分，在柏林这样的大城市，租房的人超过70%，只有30%的人买房。在世界各国，全国和大城市之间的租住结构普遍存在明显差异。国际大都市的租赁人口多数在40%～60%之间。美国的住房自有率在高峰时期接近70%，今天大概是65%左右，35%的人租房，但在纽约、洛杉矶等大城市，租房人口也是超过一半的。

三联生活周刊：德国住房体系形成的主要条件是什么？

杨现领：德国的成功可以归结到一点，在相对较短的时间内、以较低的成本、解决了大规模的住房短缺，尤其是提供了庞大的、高质量的租赁房源，没有这个“供应基数”，所有的衍生故事都不会发生。“二战”之后，德国城市大面积被摧毁，有超过2000万人需要新的住房，住房缺口远远大于美国、日本和英国。而1949～1978年，依靠30年的持续大开发，德国的套户比从0.65提高到1.2，直到今天，德国住房总量中约有43%是这30年间建设完成的。

在土地私有制度下，德国人只要有地就可以自建住房。德国政府通过提供低息、无息贷款等方式支持所有主体参与到住房的大规模建设，后期的运营维修费用由他们自行承担。由于对各类主体一视同仁，没有形成土地投机的土壤，也不具备高杠杆等金融条件，很难出现巨型开发商。

三联生活周刊：如何概括德国住房政策的核心逻辑？

杨现领：和大部分人的认知相反，德国的住房政策是高度市场化的。很多人把德国称为高福利国家，但德国政府很少参与建造房子，也没有通过直接干预市场来保障住房，而是以市场的方式对待市场，也就是无差异对待所有市场主体和人群。这和英国是反过来的。英国占住房存量30%的社会租赁住房，基本都是地方政府和协会建的，其他主体不见了，市场被消灭了。

三联生活周刊：一些研究者提出，德国的住房政策体现了其社会市场经济的意识形态，比英美等国的新自由主义和苏联的计划指令式的制度设计更合乎人性，你认同这种观点吗？

杨现领：我看待住房问题的根本是历史路径依赖，今天的问题是由历史上的问题决定的。德国之所以走向这个模式，并不是政府多么有先见之明地规划了一切。相反，很多情况下政府都是迫于压力，需要对经济增长、债务、通胀等问题进行权衡。从来没有最优的计划，都是走一步看一步，每个国家都是这样。

在任何国家，住房政策的形成都包含巨大的偶然性。德国一旦走向历史战后特殊状况，住房政策的框架就彻底形成了。在住房缺口巨大的情况下，发展租房市场不是刻意为之，而是出于必需。另一个历史条件是，与年轻的美国不同，德国在“二战”之前城市化程度已经相当高。战争虽然摧毁了地面建筑，但地下管网等基础设施得以保留，所以战后德国能够在原有的基础上大面积建设多层公寓，迅速扩大供应。

房子的性质和其他产品不一样，是耐用品，一旦形成会存在70年、100年。所以一个政策虽然是特定状况下形成，但只要房子还在，当时的政策就会持续影响今天的住房供应。所以我觉得每个国家的住房现状在很大程度上取决于历史，要站在历史的角度才能看到问题的本质。

三联生活周刊：所以不应该神化任何一个国家的住房模式。

杨现领：肯定不能神化。我们去德国调研时，德国的住房部长听说我们要向他们学习，就显得很紧张，说千万别学习，他们的问题太多了，他们这边也搞不定。其实中国是人类历史上最大的一个住房建设的样本，问题固然很多，但就在解决人的基本居住问题、供给问题这件事情上，中国政府是最有可能出现一个创造性的解决方案的。当下问题的共同逻辑

三联生活周刊：你近期文章提出，德国住房神话开始走下神坛，德国住房市场面临怎样的新问题？

杨现领：德国房价在过去几年出现明显上涨，几个大城市的房价极高，且持续上涨，疫情也没有阻挡这个节奏。租赁市场也开始出现裂痕，租金开始上涨，特别是新签租约的涨幅更高，且租期越来越短，租客的不安全感上升。这两种情况一旦同时出现，加上德国负利率的条件，人们对于买房的热情只会进一步加剧，住房问题会变得更加突出。

三联生活周刊：中国的住房问题是否可以与其他国家进行对比？

杨现领：很长一段时间，我们都在全球范围内寻找房地产政策的最佳模式。但从今天的实际情况来看，我们对过去20多年自身所积累的经验总结是远远不够的，住房问题的复杂度超乎想象，没有简单的答案，更没有模仿的对象，各个国家都有自己的问题，且问题各不相同。

比如，从租住结构的角度来看，中国的住房问题就很特殊。中国形成了租住两极分化的局面，一端是城市户籍人口，一端是流动人口。城市户籍家庭的住房自有率基本都处在85%的水平。不论与德国这样以租赁为主的国家，还是美国这样以买房为主的国家相比，这个数字都非常高。反差巨大的是，全国3亿生活在大城市的流动人口中，90%以上的人是租房的，只有不到10%能在所在城市买房。全世界几乎没有类似的住房现象出现的。

德国模式对中国基本没有借鉴意义的另一个原因是，中国的土地是国有的，政府是最大的市场主体。银行作为另一个最大的市场参与主体控制着资金，房贷是银行最优质的资产，违约率最低，利差一直稳定在3%。所以，为什么说中国的住房问题有条件解决又很难解决？因为开发商只是土地和资金的管道。当你做的是一个管道的生意，自然就是流通速度越快越好。开发商不太考虑住房质量怎么样，只考虑前期流动速度高、周转率高。

所以要解决住房问题，中国需要考虑国有的土地怎么进入租赁市场，鼓励谁进入租赁市场。这是核心。比如北京今天明明是缺房子的，我之前写了一篇北京需要10个回龙观，因为政府真的需要去增加供给。北京没有经历像战后德国那样经历持续30年的住房大开发。北京2000万人口，每年新增住房四五万套，太少了。连有钱的这部分人要改善住房可能都保障不了，很难保障低收入人群。因为从收益上来看，保障低收入人群对地方政府来说是不合算的。

三联生活周刊：供给端的问题也是目前德国房价、租金上涨的原因？

杨现领：对，经过30年的开发，德国的土地上该建的房子基本建完了，而新建住房必须有大量空地，但德国没有向郊区化发展，也没有大量的蔓延式扩张城市。所以70年代后，土地的新增供应就越来越难。相较之下，美国从70年代到现在，虽然有金融危机、房价上涨，但美国人从来没有停止过建房子，而德国、英国新建住房的数量是一路下降的。这主要是因为美国地广人稀，住房问题只集中在大城市。所以土地稀缺是德国住房问题的核心，而在新增住房越来越少的情况下，又一代年轻人变老了，曾经的租客有买房需求了，而且移民也在增加——各方面需求增长，而供应几乎没有增加。

次贷危机之后全球金融的量化宽松也有一些作用，但问题的核心仍然是供给和需求的错配，长期的、历史性的错配在今天产生了反应。我一直觉得房价是一个历史问题，在缺少刺激因素的时候，问题一点一点累积，刺激一旦出现，所有问题就会集中地爆发。

三联生活周刊：德国的住房政策，在什么意义上对我们形成借鉴？

杨现领：尊重市场。要激活市场而不是管制市场。政府的目标应该是激活市场，为穷人多建房子。因为历史教训就是这样的，你不太可能鼓励开发商去为穷人建房子，你只能鼓励开发商为所有人建房子，政府也可以要求配建一点租赁住房，但同时要增加优惠。

比较的视野还是很重要的。通过比较，我们明白一个国家完善住房市场需要有长期主义的视角，其次是看到需要最大限度地激活市场主体、扩大供应。我的观点是在住房供应上政策可以激进一点，因为房子永远都是缺的，一开始是不够住，总量够的时候又会缺少质量好的房子。需求总是不断增加，所以需要用各种方式激发市场。 经济保障房三联生活周刊