新一轮楼市调控升级

去年年底以来，全国房价进入集体普涨，楼市调控由此开始升温。今年7月份，住建部官员表示：“要会同有关部门，进一步落实城市政府主体责任，强化省级政府的监督指导责任，对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。”全国各地尤其是房价上涨较快的一、二线城市，开始纷纷升级调控力度。

8月5日，北京市住建委发布《关于进一步完善商品住房限购政策的公告》，明确规定夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房。

一直以来，在限购最为严厉的北京，“假离婚”是突破限购政策最常见的手段。北京市此次打击假离婚购房，为北京楼市的限购政策打上了一块最重要的补丁。按照北京住建委相关人士的表述，仅最近一段时间，就有约14%的房屋交易属于离婚家庭购房。当然，针对离婚家庭的限购政策，难免会误伤那些真离婚人士的购房需求，这也从侧面看出北京市的调控决心。

去年年底以来，北京市的房价开始一路上涨，截至今年6月份，北京市新房价格同比上涨4.9%，二手房价格同比上涨9.9%。在经历了2017年以来长达两年的下跌之后，北京房价呈现出报复性反弹的趋势。过去几年一路领涨的深圳楼市已经开始出现降温的趋势，如果北京楼市继续反弹，有可能将来重新成为全国楼市的龙头，所以，北京楼市如果不能及时遏制住反弹势头，将来会面临更大的压力。北京此次针对离婚家庭的限购政策应该只是第一步，如果未来房价继续大幅上涨，不排除还有进一步升级调控的可能性。

除了北京之外，上海楼市最近的调控力度也在逐渐升级。今年7月初，上海市发布二手房核验价格新规，上海市房屋交易管理部门以市场真实价格为依据，对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源将禁止对外发布，以此整顿二手房市场挂牌价虚高的乱象。大概一个月之后，上海市在此基础上继续升级调控，发布了“三价就低”的房贷原则，也就是购房者申请贷款时，从买卖合同价、银行评估价以及交易中心核验价中，选择最低的一项作为贷款申请房价标准。此举将明显压低购房者的贷款能力，可以理解为深圳二手房参考价的上海版本。

今年2月份，深圳市住建局推出二手住房参考价格，为全市3000多个住宅小区定做了一份详细的成交参考价格，和市场上的挂牌价相比，很多小区的参考价低了两到三成。参考价机制推出之后，深圳银行按照参考价来发放房贷，对楼市带来明显冲击，过去几年一直领涨的深圳楼市，开始量价齐跌，变成了领跌龙头。从成交量来看，6月份的成交量同比下降超过七成。从房价走势来看，5月份以来，深圳二手房房价已经连续两个月环比下跌。

深圳的二手房参考价机制发威之后，全国已经有多地开始借鉴这一机制。上海的二手房核验价格新规就是其中之一，如果上海能够严格执行，上海的楼市也有可能复制深圳的走势。

不仅采取行政手段，上海的调控还通过信贷方式多管齐下。7月23日，上海市上调了房贷利率，首套房利率由4.65%上调至5%，二套房利率从5.25%上调至5.7%。一直以来，上海的房贷利率在全国范围内相对偏低，随着最近全国重点城市房贷普遍上涨，上海的房贷利率也开始大幅上调，尤其是二套房利率，一次性上调了45个基点，这对于二手房市场将带来较大的压力。

除了几大一线城市之外，一些准一线城市的楼市调控也在持续升级。8月5日，杭州发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，要求“落户本市未满5年的户籍家庭，在购房之日前2年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保满24个月，方可在本市限购范围内限购1套住房；非本市户籍家庭，在购房之日前4年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满48个月，方可在本市限购范围内限购1套住房”。

通过大幅增加社保、个人所得税的年限要求，杭州的购房门槛变得越来越高，进而挤压了相当部分的购房需求。今年前7个月，杭州的楼市成交量同比大幅增长了七成，价格也是快速上涨。年初以来，杭州就开始陆续出台调控措施，随着调控力度越来越大，预计短期之内会给楼市带来一定的降温效果。

国内楼市的涨跌，行政调控能够在短期之内起到一定的效果，不过真正更具影响力的，还是银行的信贷政策。最近一段时间，银行的房贷开始明显收紧，这将比地方政府的行政调控手段带来更大的杀伤力。

今年以来，银行开始实施房贷集中度管理新规，也就是在银行的全部贷款中，流向房贷的规模必须控制在一定比例之内，此举主要是为了控制房地产风险向金融体系过度扩散。贷款集中度管理办法在今年生效之后，银行为了满足监管需求，能够发放的房贷额度越来越紧张。最近一段时间，很多城市的购房者申请房贷变得越来越难，房贷申请周期变得更长，房贷利率也在持续上行。

房贷周期变长，意味着“买一卖一”的换房需求将在技术上变得越来越难，现在一线城市已经基本上以置换需求为主，房贷周期变长，将在很大程度上抑制一线楼市的成交量。而房贷利率上行，对于依靠贷款买房的购房者而言，几乎等同于房价上涨。所以，银行房贷收紧，对楼市将带来最直接的冲击。

地方政府的行政调控升级，加之信贷政策越来越严，楼市继续上涨的压力已经越来越大。去年年底以来的这一轮全国楼市普涨行情，短期之内将难以为继。房贷利率市场分析房价上海房贷楼市调控购房楼市政策