住房贷款为什么收紧了？

目前市场上房贷收紧，一方面由于银行的贷款额度相对紧张，放款周期明显拉长，部分城市的放款周期长达3个月以上，甚至更久。在额度紧张的背景下，房贷需求并未减少，所以供需失衡导致房贷利率出现上涨。6月份主要重点城市的首套房贷款利率为5.52%，二套房贷款利率为5.77%，和前几个月相比明显上涨。今年年初的时候，首套房和二套房的贷款利率平均是5.2%和5.4%。

当前银行的房贷额度之所以开始紧张，主要还是和去年年底出台的银行房贷集中度管理制度有关。去年最后一天，央行和银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，对中资银行的房地产贷款画出了两道红线，一条是房地产贷款占比上限，一条是个人住房贷款占比上限。前者主要是针对房地产企业，限制银行资金过度流向开发商，而后者主要针对个人购房者，要求银行的个人房贷占比必须控制在一定红线之内。

在新的红线要求之下，银行发放房贷的规模受到明显制约，如果银行之前发放个人房贷的占比较高，甚至超过了央行此次规定的红线，那么就必须在过渡期之内调整到规定范围之内，那些房贷占比接近红线的银行，以后也必须控制房贷的增长速度。按照今年年初的数据，国内大中型银行的房贷业务，已经超过红线的有4家，其余银行虽然没有碰线，但是房贷额度也并不宽裕。新规实施半年之后，对市场的影响开始逐渐显露出来，所以在房贷红线的制约下，近期很多银行的房贷额度越来越紧张。

监管层设置贷款集中度红线，主要是为了防止银行贷款过度流向房地产市场，一旦房地产市场出现危机，可能会给整个金融体系带来风险，所以监管层提前在房地产市场和金融体系之间筑起防火墙。

目前监管层对房地产市场的风险越来越警惕。去年年底，银保监会主席郭树清发文论述房地产泡沫和金融危机的关系，他认为，“上世纪以来，世界上130多次金融危机中，100多次与房地产有关。2008年次贷危机前，美国房地产抵押贷款超过当年GDP的32%。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的‘灰犀牛’”。最近，郭树清再度发声，“那些炒作外汇、黄金及其他商品期货的人很难有机会发家致富，正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样”。

去年年底以来，全国房价出现普涨格局，由此引发新一轮楼市调控，尤其是一直领涨的深圳，更是密集出台了多项调控措施，包括打击炒房团、发布二手房参考价、大力推动保障房建设等等。从近期的统计数据来看，深圳房价已经开始出现降温迹象，5月份的深圳二手房价格环比下降了0.1%，首次出现由升转跌。深圳一向是全国房价的风向标，深圳房价降温，也会在一定程度上影响全国其他城市。

最近银行房贷开始收紧，从技术层面上将明显打压楼市的成交。尤其是一线城市，现在很多成交量都来自换房需求，也就是卖一买一，通常一套房子的成交背后，牵连着两三套甚至更多套房子的成交。这种连环单能够顺利成交，很大程度上取决于银行放贷的速度。如果银行放款周期短，这些连环单都可以顺利成交；反之，如果银行放款速度慢，一套房子的贷款从审批到放款要三四个月甚至更久，周期过长，最终将导致这些卖一买一的连环单很难成交。所以，目前银行房贷收紧，首先打击的将是这些换房需求。这对一线城市的冲击尤为明显，因为一线城市的房价过高，北京、深圳的一套房子价格动辄1000万元以上，如果不靠换房支撑，很少有购房者可以直接购买。如果房贷紧缩导致换房难度加大，对一线城市的成交量将带来明显冲击。

对于购房者而言，更大的打击在于房贷利率上升。最近，房贷利率一直保持上升势头，年初至今已经上涨了30个基点，未来还会继续上涨。推动房贷利率上升主要有两大因素，一是市场整体利率保持上行，去年为了扶持实体经济发展，我国金融体系向实体经济让利1.5万亿元，主要方式就是银行缩减贷款利率。而今年中国经济增速已经快速反弹，一季度经济大幅增长18.3%，再加上为了应对美联储货币转向带来的冲击，中国的货币政策需要未雨绸缪，提前做出防范，所以未来中国的货币政策将呈现逐步小幅收紧的趋势，利率继续下降的空间有限，取而代之的是小幅上涨。在整体货币政策紧缩的大背景下，房贷利率也会水涨船高。

除了货币政策的大环境之外，楼市的自身因素，也将推动房贷利率继续上行。在银行贷款集中度红线之下，银行的房贷额度将会越来越紧张。从资金供需的角度来看，供给减少，势必会带来资金价格上涨，在房贷资源紧张的背景下，房贷利率继续上涨难以避免。

从中国楼市的历史来看，房价的涨跌，和银行房贷的松紧程度息息相关。房价涨幅最快的两个年份（2009年和2016年），大背景都是银行房贷大幅宽松，房贷利率大打折扣，而楼市相对低迷的年份，比如2012年到2015年，大背景都是银行房贷紧缩，导致楼市成交持续冰封。

如果这一轮房贷紧缩继续升级，即使短期之内不会对房价带来明显压力，至少楼市的成交将会逐渐降温。如果楼市成交量大幅下降，这样的状态保持较长时间，最终会影响到楼市的价格。当房子变得越来越难卖，就会有更多的卖家选择降价出售。从去年年底以来的这一轮全国房价普涨行情，或许已经慢慢走向终点。房贷利率银行楼市市场分析房价购房