基础设施REITs是什么？

REITs，英文全称是Real Estate Investment Trusts，意思是不动产投资信托基金。这个产品最早于上世纪60年代在美国诞生，简单来说，就是一个不动产项目向投资者发行基金募集资金，然后依托该项目的运行产生现金流和利润，通过分红回报投资者。

和股票不同的是，REITs的主要目的是盘活存量资产。一个运行良好的不动产项目，拥有能够产生稳定现金流的历史记录，比如一栋房产的租金收入、一条高速公路的收费收入等。通过REITs这种融资模式，对于发行方而言，可以实现资产证券化，将存量资产盘活，降低资产负债率等；对于投资者而言，可以通过购买REITs实现稳定的回报，相当于可以间接参与一栋优质物业的租金收入，或者一条公路的收费收入等。

国外REITs对应的底层资产主要以地产项目为主，我国这次首批推出的9只公募REITs，主要以基础设施为主。之所以如此，一是因为我国房地产的租金回报率很低，不足以支持项目的分红回报；而且，房地产行业在我国已经是一个敏感行业，在“房住不炒”的背景下，房地产行业的各条融资渠道都在收紧，如果为房地产项目开拓新的REITs融资渠道，显然有违当前的大背景。

相比之下，基础设施比房地产行业更需要融资扶持。最近几年，我国的基建投资规模快速萎缩，在2017年之前，我国的基建投资基本保持20%以上的增速，自2018年以来，基建投资增速断崖式下跌，已跌到不足5%。作为中国经济稳增长的传统主力，基建投资增速大幅放缓，也在相当程度上影响了中国经济的增速。在这样的背景下，为基建投资探索新的融资渠道就显得尤为重要。所以我国的REITs主要用于基础设施融资，而不是像国外那样用于房地产融资，主要原因就在于此。

去年监管层发布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》中也明确表示：“优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。”从最近首批推出的9只REITs产品来看，主要业务集中在收费公路、污水处理、产业园区和仓储物流等，和监管层提及的重点行业基本相符。

当前背景下推出基础设施REITs，还可以降低地方政府的债务风险。2008年次贷危机之后，我国接连出台大规模经济刺激方案，地方政府的债务规模迅速增长，债务风险越来越高。去年年底，财政部有关人士表示：“地方政府偿债压力越来越大，风险也在集聚；2020年末中国地方政府债券债务余额将达26万亿元，债务率接近警戒区间下限；如果按这个规模发债，明年可能要进入警戒区间。”

最近几年，我国的地方债进入偿还高峰期，对于那些负债率很高的地方，不排除会发生债务违约的可能性，这将对市场形成较大冲击。不过，通过REITs这种融资模式，有效盘活现有的资产存量，引入更多的资金活水，可以在很大程度上缓解地方政府的现金流压力，也可以降低违约极端事件发生的概率。最近首批推出的9只基础设施REITs，成功募集资金314亿元。REITs本质上属于股权融资，而不是债权，所以，如果能够大规模发行，将可以有效缓解地方政府的债务压力。

那么，从投资者的角度来看，购买REITs又有什么样的好处和风险呢？

REITs的投资回报具有股权和债券的双重属性，其投资回报率介于二者之间。从国际成熟市场的REITs产品来看，回报途径主要是通过分红和资产升值来实现，分红部分偏债，资产升值部分偏股，相当于二级市场的价格波动。统计数据显示，最近十几年，全球REITs产品的年均复合回报率略超10%，其中分红和资产增值部分大概各占一半。

不过，国外的REITs主要对应的底层资产是房地产项目，本身就具有较好的增值空间，而我国的REITs主要对应基础设施资产，指望资产自身增值的空间可能相对有限，因此REITs的回报主要还是分红。按照证监会的相关规定，REITs的“收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%”，这是一个很高的分红比例。按照发改委的要求，REITs项目要求“预计未来三年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于4%”。以此来看，我国的REITs产品的分红率应该就是以4%作为预期目标，从首批9只REITs来看，预期分红率从4%到12%不等。

对投资者而言，最值得关注的问题是，REITs到底有没有风险？

因为REITs的投资回报兼具股性和债性，所以肯定是有风险的。目前基金公司REITs场外认购的风险等级为R4，券商的风险等级为C3，分别对应较高风险和中等风险。

从REITs的回报方式可以更具体地看出其风险所在。REITs的回报方式分为分红和资产增值两种，分红部分应该说相对稳定，但也不是完全没有风险，REITs的底层资产可能在前期会保证比较稳定的分红，但是后期能否持续保证很难确定。而从资产增值的部分来看，这是最大的风险所在，如果对应的底层资产出现恶化，二级市场的价格可能出现较大跌幅，极端情况下，还有可能出现退市，前几年香港市场就发生过REITs退市事件。

这次国内首批发行9只REITs，受到了投资者的追捧。通常而言，首批上市的项目对应的资产质量应该都有比较好的保障，投资者的热情可以理解，不过，优质项目终究还是有限的，随着将来REITs项目大规模展开，资产质量难免良莠不齐，风险自然也就随之而来。对投资者而言，在炒新的热情过去之后，还应该多一些理性，对REITs这种新生事物的风险有足够的认识。投资市场分析股票分红