房企是如何回归实业的？

当某著名房地产公司以全款购房为优惠条件大幅降价的时候，市场看到了房地产“三道红线”的残酷性。地价在涨，商品房严格限购，房企为获得拿地资格努力降着杠杆。5月底，首批REITs面市，投资标的却非房地产，而是基础设施，买房者也面临着越来越窄的选择。“房住不炒”政策实施后，房地产投资极其困难了。

股市里房地产的辉煌，还要倒退到宝能举牌万科的时候。宝能多次举牌，万科的股价一次次高涨，从6元起步涨到了35元。那一轮房地产牛市，恒大和碧桂园等因为囤积了大量土地在港股风生水起，融创更是给乐视和万达当了白衣骑士，入股乐视的上百亿元资金眼看打了水漂，对融创都未能伤筋动骨。随后，房地产企业的股价进入了长期休眠期，再也没有起色了。

从估值的角度看，房地产企业似乎到了估值的极点。港股的融创中国每股盈利9.2港元，而股价仅为28港元，若企业能保持当前盈利，3年投资就能回本，这也就是市盈率的概念。按市盈率来估值，地产股的估值处于10年来的最低位，2015年最高的时候曾达到33倍，现在仅为7倍。以行业龙头万科为例，该股2020年每股盈利3.42元，如今的股价也仅有26元，市盈率刚好7倍多。宝能收购闹剧结束后，万科的股价在20～35元的区间内已经徘徊了3年多，再也没有了昔日稳定的上涨。

2020年财报公布，市场上对万科的前景颇为悲观。2020年万科营业收入4191亿元，增长13.9%，可归属母公司的净利润是415亿元，仅增长6.8%。万科在房地产市场的份额提升了，可增收不增利，问题就出在卖房子的利润上。今年一季度公司税后毛利率为16.1%，同比下降6.5个百分点；税前毛利率为20.4%，同比下降9.5个百分点，创下1994年以来的最低值。2020年，公司的税前毛利率还有29.25%，2019年和2018年则高达36%以上。

地货比——开发商买地的土地款跟将来建设后能卖掉的总货款之间的比例，是衡量房地产公司盈利能力的主要指标，代表着外界经常提及的面粉与面包的关系。近两年来万科的地货比维持在40%以上的水平，且自2018年以来呈现持续上升态势，意味着公司拿地项目毛利率持续下降。万科如今经常提及要向管理要效益，但在昂贵的土地成本前，还是无法挤出更多的利润。

和大多数房企比起来，作为行业龙头的万科获利能力还是好的。今年一季度，37家千亿和准千亿房企整体净利润率只有5.4%，与2019年相比下降了4.1个百分点。保持稳健经营是万科一贯的经营策略，它早早就意识到行业要回归实业属性，于是不囤地、不捂盘、不拿地王，不赚金融杠杆的钱。在“三道红线”面前，万科轻易就达标了，现在仍能融资购地。那些高杠杆的企业则没有这样的幸运，只能靠大降价回笼资金。在今年全国22城集中供地的土拍市场上，高负债企业再也没露面。

虽有集中供地，今年的土拍市场上，面粉贵过面包的现象比比皆是。广州一次性上架了48块土地，吸金906亿元，整体地价又上了一个台阶，平均溢价率14.58%。在扬州，地王价格是1.4万元/平方米，和目前市场上的商品房价格相当了。5月份，一、二线城市成交楼面均价同比上涨超50%，三、四线城市上涨近30%。在限房价与高地价的双重压力之下，房地产企业的确只能回归实业了。 房企投资物语万科碧桂园万科购房