深圳楼市调控会带来什么？

最近，深圳持续推出各种力度颇大的楼市调控组合拳，作为全国楼市的风向标，深圳楼市调控升级，会给全国带来什么影响呢？

4月25日，深圳市发布了2021年的土地供应计划，其中居住用地363.3公顷，和去年相比大幅提升了24%。事实上，这已经是深圳连续第二年大幅提高土地供应，去年深圳的居住用地同比增长了将近一倍，在去年高增长的基础上，今年深圳的土地供应继续高速增长，深圳打破土地供应瓶颈的决心可见一斑。

深圳的土地供应计划，不仅只是供应总量大幅增长，而且还将大部分土地向公共住房倾斜，在今年的363.3公顷居住用地中，商品住房用地149.3公顷，公共住房用地214公顷。公共住房和商品房用地的比例是3∶2，也就是60%的土地用于保障性住房，这也兑现了深圳此前的承诺。去年9月份，深圳住建局曾经表示要学习新加坡，将来让深圳市60%的市民住进政府提供的公共住房。深圳市近期公布的土地供应计划，说明深圳市房地产模式转型并非只是空谈，而是已经开始付诸实践。

一直以来，深圳市的房价领涨全国，深圳独特的供需因素被视为房价上涨的重要原因。作为经济发达而且开放程度很高的城市，深圳每年吸引了50万左右的新增人口，为深圳楼市带来源源不断的需求。但与此同时，深圳土地供应量有限，加上大量土地还要满足高科技产业的发展需求，所以住宅用地就更加紧张。这种供需矛盾刺激了深圳房价不断上涨。

虽然深圳房价有供需层面的支撑，但是过高的房价还是带来了很多负面效应，首先是大幅提高了深圳本地人口的生活成本，深圳的房价收入比大概为48∶1，在全球范围内基本上排在数一数二的位置，纽约、伦敦、东京这些国际大都市，房价收入比都远远低于深圳。深圳房价过高，最终也波及实体经济：一方面是因为土地价格持续上涨，提高了很多制造业的成本；其次，房价上涨也使得企业员工不得不要求更高的工资，这也提高了企业的用工成本，企业家任正非都曾经多次炮轰深圳房价太高。

如果深圳房价持续攀升，可能会使部分高科技企业向外转移。最近几年，华为、中兴等高科技企业，已经将部分产能向深圳周边转移，如果这种趋势继续升级，可能会最终动摇深圳作为高科技创业之都的基础。所以，这也是深圳楼市调控持续升级的重要原因之一。

另外，深圳房价持续上涨，给全国楼市房住不炒也带来很大压力。深圳楼市一向是全国楼市的风向标，2016年那一轮全国楼市大涨，最早就是深圳楼市率先启动。2016年那一轮大涨之后，房住不炒政策正式出台，多地迎来史上最严调控，很多城市的房价开始明显下跌，在四大一线城市中，房价一度最为坚挺的北京市，二手房价格下跌了近两成。但是深圳房价不为所动，过去几年仍然快速上涨，2019年和2020年，深圳二手房价格分别大涨7.8%和14.1%。深圳楼市的坚挺，也给了全国其他楼市极大信心，去年年底以来，全国楼市又开始集体普涨，过去几年一度大跌的北京楼市，重新开始强劲反弹。某种程度上，深圳就是国内楼市的一面旗帜，只要深圳房价持续坚挺，就很难打破人们对房价上涨的坚定信念。

无论是从深圳自身的长远发展，还是从对全国房价的影响来看，深圳的楼市调控都有很紧迫的需求。而深圳房价越是上涨，给深圳带来的调控压力也就越大。

今年2月份，深圳出台了一项极具杀伤力的调控政策，深圳市住建局发布了《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，对全市3595个住宅小区发布了详细的二手住房成交参考价格，和市场上挂牌价相比，很多小区的参考价低了20%甚至30%。参考价发布机制出台之后，深圳房产中介网站上，卖家的挂牌价已经全部消失，只有官方参考价。

过去国内也有很多城市发布楼市官方指导价，但并没有太大的实际意义，深圳发布参考价的杀伤力在于和银行贷款挂钩，比如原来市场挂牌价1000万元，假如官方指导价只有700万元，那么银行发放贷款将以700万元为基础，买家能够从银行获得的贷款将大幅减少，这将直接打击炒房者的杠杆能力。目前深圳已经有多家银行开始参照参考价来发放房贷，参考价机制已经开始在深圳楼市发挥威力。2月底以来，深圳的二手房成交量显著下滑，从房价走势来看，深圳房价同比涨幅虽然依然很高，但是环比涨幅开始明显放缓，3月份深圳新房和二手房的环比涨幅分别为0.1%和0.4%，在四大一线城市中涨幅居末。

深圳近期出手整治炒房团，也在市场上引发了极大震动。4月8日，深圳住建局等七部门联合发布通告，将对“深房理”进行调查处理。近期，有网友举报曝光了“深房理”在深圳的炒房行为，该微博大V将粉丝聚集成一个炒房社区，即使只有很少资金，旗下会员也可以通过合资入股、众筹、骗取经营贷等模式参与炒房；即使没有购房资格，也可以通过有购房资格的人代持。以深圳动辄千万元级别的房产，在深圳炒房原本门槛极高，但是“深房理”的模式将炒房门槛几乎降到零，过去只有大资金才能参与的游戏，现在很多中小散户也可以参与其中，进而可以吸引更多的资金参与炒作。理论上而言，“深房理”的炒房模式可以将深圳房价推到无限高。“深房理”的炒房模式曝光之后，也引发了人们对深圳楼价泡沫的担忧，一方面，深圳房价确有供需基本面的支撑，但与此同时，炒房团的炒作也“功不可没”，深圳出手打击“深房理”，也将给炒房者带来较大的心理震慑。

经过这一波组合拳之后，预计短期之内深圳楼市还会继续降温。从长远来看，深圳楼市就是国内楼市的一面旗帜，深圳楼市如果持续坚挺，将会给全国其他楼市以强大的信心，反之，如果深圳房价下跌，国内房价只涨不跌的信念才会被真正打破。炒房市场分析深圳楼市深圳房价楼市泡沫房价开始下跌楼市调控全国房价购房楼市政策