限价房与房价

春节前后，东五环外，北京最大的一片“两限”房已经有楼封顶了。这片限价房，建设招标于房价飞涨的2007年8月，当年底开工，彻底竣工入住则要在2009年底。而其超级社区的体量也每每使过往行人不由得不想到供应陡增对周边房价的影响。

这片限价房，因面积过大，不得不分成3个组团招标建设。若以每户建筑面积不能超过90平方米计算，101万平方米的建筑面积，足以满足1.12万个家庭需求。北京市2008年共销售了1335.4万平方米的商品房，仅常营“两限”房这一个项目就可能提供一个年份8%到9%的销售面积，即使像2006、2007年那样一年销售面积超过2000万平方米，一个常营项目也近5%。其实在房地产日渐萧条的2008年，颇有几个月销售套数少于5000套，一个常营项目，足够一个城市两个月消化了。

常营项目对周边房地产价格的“威慑”还在于，其价格早在2007年夏天招标时就已经限定在5900元/平方米。北京的限价房于2007年春天推出，目的是遏制步步高升的房价，但放号选房已经是奥运会后的事情了。故而，除了心理上对房价起到了一定的震慑作用，相当长一段时间并没有形成有效供给，而这一年中正是房价加速上扬的时段。现在，限价房集中进入销售阶段，房子的比价效应终于显示出来了。去年底，周边就有楼盘打出了比“限价房还便宜”的广告，虽然最后的成交价未见得比这个价格便宜，但7000余元的均价已经比本地区曾经创下的1.3万元的公寓价格低了40%。统观“两限”房的定价，其定价规则是以推出时周边房价的80%为限，2007年中周边房价即已达到8000余元，现在经历了一轮过山车，基本又回到了当时的状态。

2007年北京市共推出了8块限价地，加上一块经济适用房用地，规划建筑面积316万平方米，限价范围从最低的4800元到最高的6800元。按照两年的建设周期，绝大多数限价房将于今年形成实际供应。而除去通货膨胀的因素，供应紧缺是北京乃至全国房价上涨的最主要原因，尤其是2004年的“8·31”后，协议出让土地被彻底禁止，土地出让方式全部转变为招投标。正因为当时特定的历史原因，近300个历史遗留问题处于扯皮之中不能及时开工形成供应，而2004年通过公开“招拍挂”的土地量只有546万平方米，2005年更降低到433万平方米。2005年初计划供应1900公顷商品房建设用地，最终只出让880公顷，相当于供应目标的40%。随后，房价迅速进入加速上行通道。

房地产业的建设周期决定了2007年开始的政策转向要到2009年释放出效果。2006年5月北京市国土局首次提到“限价房”用地，直到2007年3月第一个限价房地块才正式亮相。土地供应也在这一年出现“井喷”，全年公开出让土地面积首次突破千万平方米。而这些，几乎都会在今明两年集中释放，加之需求锐减，北京社会科学院才有了今年北京房价将下跌20%的预测。而政策的惯性显然不会止于2007年的300万平方米的限价房项目，今年，北京市政府工作报告更明确了限价房继续开建的态度，2009年限价房建设目标是650万平方米，已经是去年商品房销售的一半。试想，市场上一半的房子价格都是确定的，不会随着时间变化而变化，对市场的平抑作用是如何巨大。

平抑房价，可资借鉴的是德国和新加坡的住房保障制度。世界上大部分发达国家都经历过房价的大起大落，但是“二战”后经济迅速增长的德国和人口密度全球第二高的新加坡的房价却相对比较稳定。尤其是德国，注重住房保障制度，储蓄房贷和商业房贷都实行固定利率，联邦、州和地方政府手中拥有公房约300万套，加之人口老龄化，都在很大程度上平抑了房价。而新加坡，87%的人口住在政府提供的政策性住房里。

“两会”期间，来自房地产商的声音呼吁取消“两限”房，原因是随之房价下落，北京市已经有多个限价房项目流拍，而去年首批1.4万户限价房配售家庭的选房签约中弃选率达20%。随着人们对限价房的兴趣越来越小，申请人群也越来越少。更有开发商拿出香港1997年后的暴跌做警示，特区政府上任伊始，即公布了8.5万的公屋计划，香港楼价在一年间下跌了一半。不过，这些代表的只能是利益集团的看法，房价下跌，最终获益的是所有居民和城市总体投资环境。

既然全国多个地方政府均已经表态不再支持高房价，并且建设部也表示为配合拉动内需，高达9000亿元的住房保障投资计划已经快速启动，一个政策性住房主导供应的前景已经成型。（文 / 邢海洋） 限价房限价商品房限价房价房价开始下跌全国房价购房