房地产调控的微妙时刻

（文 / 谢九）

房地产调控开始进入一个关键阶段，一边是中央政府三令五申地强调房价要合理回归，一边是地方政府频频出台各种放松举措，试探中央的调控底线。在中央和地方政府博弈的微妙时刻，A股市场的房地产股似乎提前嗅到了春天的气息，率先开始大幅反弹，带领上证指数一举突破了2400点大关。

今年地方政府面临的财政压力前所未有，收入增幅大幅放缓，债务负担日渐沉重，在这样的背景下，放松房地产调控的意愿自然相当强烈。我国地方政府的收入来源主要有三块——地方本级财政收入、地方政府性基金收入（主要为土地出让金）以及中央税收返还和转移支付，以2010年的数据看，这三者的比例分别为38%、32%和30%。2012年，除了中央税收返还和转移支付不会有太明显的变化外，地方财政收入和地方政府型基金收入都面临萎缩风险，前者的压力来自结构性减税，后者的压力来自土地出让金锐减。

地方政府面临的压力不仅是收入增速放缓，债务压力也与日俱增，过去几年累计下来超过10万亿元的地方债将陆续到期，审计署的数据显示，2012年到期的有1.84万亿元，占比17.17%，几乎已经是地方本级财政收入的一半，2013至2015年到期偿还的分别占11.37%、9.28%和7.48%，2016年以后到期偿还的占30.21%。近期有消息称，“银监会”正在研究新政策，允许国内银行对地方政府贷款进行大规模滚转，将一些地方政府债务到期日延后4年，但这一消息并未获官方正式证实，即使属实，也只是治标不治本之策，地方政府的债务压力并不会有实质性改善。

以上海市为例，据上海财政局统计，今年1月份，全市地方财政收入完成566.5亿元，比上年同期增长7.5%，而去年1月上海市的财政收入增速高达41.4%，增速回落之快可见一斑。而这个数据还仅仅只是地方本级财政收入，并不包括土地出让金，有关统计数据显示，上海市今年1月的土地出让金同比下降七成。在地方本级财政和土地财政的双重压力面前，上海市成为率先出现调控松动的一线城市，从上调普通房认定标准，再到外地户籍居民持长期居住证满三年可以购买第二套房等，都在不同程度上试探中央政府的调控底线。

与地方政府相比，中央政府同样面临中国经济减速的压力。中国经济增速在去年逐季放缓，1～4季度的GDP增速分别为9.7%、9.5%、9.1%和8.9%，尤其是去年四季度跌破9%之后，今年一季度还将延续加速回落趋势，一些悲观的市场人士甚至预计今年一季度的GDP可能跌破8%。除了出口市场的萎缩之外，房地产市场的调控是中国经济放缓的重要因素，由于房地产市场成交低迷，房地产投资增速快速回落，2011年全国房地产投资规模为6.174万亿元，同比增长27.9%，增速比上年回落5.3个百分点。

尽管中央政府和地方政府同样面临房地产调控带来的压力，不过相比之下，中央政府比地方政府可能更为淡定，很重要原因在于大规模的保障房建设可以在短期内对冲商品房市场的萎缩，从而支撑中国经济实现软着陆。事实上，从去年四季度开始，保障房对于中国经济的拉动作用就已经开始显现，去年四季度的商品房投资规模几乎是零增长，房地产投资增速主要得益于保障房的建设。今年的保障房开工目标为700万套，虽然较去年的1000万套有较大下调，但由于去年开工的1000万套大部分尚未完工，所以真正的建设高潮其实在今年；今年的保障房开工目标下调，但将更着重于竣工量，从经济增长的角度，无疑更具拉动力。以此看，至少在今明两年，大规模的保障房建设还可以对冲商品房投资规模的下降，使得中国经济不至于硬着陆。所以，从中国经济增长全局来看，暂时还可以继续忍受房地产调控带来的增长压力，中央政府在短期内放松房地产调控的可能性并不大。从长远看，随着将来保障房开工量逐年缩减，大量在建的保障房逐渐竣工，保障房对经济的刺激作用也将随之减弱，对于中国经济的影响才会真正显现，届时才可能是房地产调控放松之时。

房地产调控不会立即松绑的另一个原因在于2008年的前车之鉴。2008年10月，雷曼兄弟破产将次贷危机推向高潮，中国经济也受到了明显冲击，当时国内的房地产市场本来正处在调控中，在全球性大恐慌面前，中国政府的房地产政策完全转向，全面放松了对房地产的紧缩调控，2008年10月，多个部委对房地产联合救市，首付款、贷款利率和购房契税等均不同程度下调。当年的房地产市场在调控下原本已经开始出现全国范围的大规模降价，持续时间约有半年，不过随着调控政策的转向，房地产市场迅速反弹，虽然为中国经济走出低谷贡献了力量，但也导致了后来房价的再次疯狂上涨。所以，有鉴于2008年房地产调控半途而废带来的代价，这一次调控再次重蹈覆辙的可能性不大。

去年下半年至今，全国约有20个城市出现了不同程度的楼市调控松绑，其中放松程度较高的都被紧急叫停，最近的如安徽芜湖市推出对购房者契税返还和购房补贴，外地购房者可以办理本人、配偶和未婚子女户口迁入等，该政策仅在三天后就宣布暂缓执行。去年11月，四川成都市计划放松对购房者的资格审查，也仅仅在一周之后就被停止执行；去年10月，广东佛山市计划放松楼市限购，该政策在出台的当天晚上就被紧急叫停。

与这些被叫停的城市相比，其他一些松绑力度较小的城市，则在一定程度上得到了默许，比如北京、上海和天津等城市放宽了普通住房认定标准等。在新标准之下，更多的住房被认定为普通住房，购房者可以享受到一定程度的契税和营业税优惠，也相当于变相刺激楼市消费。这种针对刚性需求的政策微调已经在上海、北京等一线城市推行，而且并没有被相关部门叫停，说明目前房地产调控的主要目标还是投机性需求，刚需还是会得到一定程度的保护，预计未来会有更多的城市予以效仿。

本轮房地产调控多以限购、限贷甚至限价等行政性手段为主，在短期内能够起到明显的调控效果，对于打击投机性需求有很强的针对性。不过这种非市场化的调控手段终非长久之计，如果持续时间过长，负面效应也会浮出水面。所以，随着各方面条件成熟，未来行政化调控的手段将会逐渐淡出，市场化调控将会成为主流。住房和城乡建设部部长近期表示，今年6月底前将实现包括北京在内的40个主要城市的个人住房信息系统联网，这显然是为将来全国范围内推出房产税做出铺垫。

对房地产行业更具长期影响力的还在于货币政策。过去10多年来我国房地产市场价格的快速上涨，和过于宽松的货币供应密不可分，过于宽松的货币政策既满足了开发商和炒房者无限制的资金需求，也推升了通货膨胀和资产价格的上涨，从多个层次拉升了房地产价格。而一旦货币供应收紧，也势必会从多个层次来为房地产市场降温。

过去10年来，我国的货币供应量超常增长，这种局面在未来并不可持续。以广义货币M2来看，过去几年我国的M2增速均保持高速增长，从2011年开始骤然降速，全年增速仅为13.6%，大大低于年初计划的16%。今年央行的M2目标初定为14%，也是大大低于过去几年的增速水平。我国过去货币供应量高速增长的原因，一方面在于我国经济多年来保持两位数增长，实体经济的高速增长需要充足的货币供应量予以支持，二是外汇占款高速增长成为我国基础货币投放的重要手段。而这两大因素在未来都将难以重现，中国经济很有可能已经从此告别了两位数增长的时代，8%左右的增长将是大概率事件，实体经济增速放缓，货币供应量也会随之萎缩。从外汇占款看，过去大规模的贸易顺差和人民币升值的预期是外汇占款快速增长的两大推手，未来贸易顺差的收窄已成定局，人民币升值虽然仍有预期，但经过前几年的累计升值后，继续大幅升值的空间已然有限，所以，未来外汇占款的回落也是大势所在。两大因素不再，货币供应量自然难以持续大幅增长，对于房地产市场而言，这可能才是真正最严厉的调控。 调控经济房地产微妙货币供应量楼市调控购房时刻外汇占款房地产业