“蛋壳”爆雷：一场漫长的溃败

2020年12月1日，蛋壳（杭州）资产管理有限公司门前围满了闻讯而来的房东和租户。不少房东表示，10月开始他们就没再收到月租（IC photo供图）

讨薪者

房间小得不能再小，6平方米大小的空间里，塞了一张单人床、一张桌子、一把方凳，两堵墙隔开个卫生间，墙紧贴着床，只能一人侧身通过。没有窗，空处站上两个人就显得局促。这是一家位于北京东五环外的民营宾馆，操琪在这断续住了一个多月，因为住得久，房间又是最小的，原本98元一晚的房费降到了80元。2020年11月7号，操琪第一次来北京，他没心思去天安门广场、长城那些从小听到的地方，每天的目的地只有一个——位于东城区的蛋壳公寓总部。他是来讨薪的。

据公开资料，蛋壳公寓成立于2015年1月，是一家长租公寓平台，平台从房东处收取房源，统一装修后出租给租客。因为装修风格简洁现代，再补齐一些现代生活必备的配件设施并提供如保洁、维修等附加服务，所以深受年轻白领和刚毕业的年轻人欢迎，他们觉得长租公寓提供的住宿方式，方便、快捷且具备一定的现代生活品质。截至2019年末，蛋壳管理的公寓数量从最初的2500多间增加到约43.8万间，是同类型长租公寓平台的三大巨头之一。但是到了2020年12月25日，蛋壳公寓APP上所有的房源都已经下架，只留下“业主自助解约”“租客自助解约”和“自助解约说明”三个功能。在房源下架的一个多月前，11月上旬，蛋壳公寓被传“爆雷”，拖欠房东租金、租客解约后收不到退还租金，同时暴露的，还有蛋壳拖欠员工、供应商工资等问题，蛋壳总部成为房东、租客、供应商讨要说法的聚集地。

操琪是北京百家修商贸有限公司（下文简称“百家修”）在无锡分部的装修供应商，百家修是蛋壳持股60%的子公司，属于蛋壳集团，主营业务是房间装修装饰、维修等工作。从2019年8月4号到2020年9月15号，操琪的团队在无锡装修了170多套房子，占蛋壳无锡房源总量约四分之一。2020年2月15日开始，百家修再没给操琪发过完整的工程款，至今还欠他130多万元。

操琪坐在床边，黑色高领毛衣裹着微鼓的肚子，一双大而圆的眼睛很少流露情绪，边说话边抠着粗厚手掌上的皮茧。他告诉本刊记者，2019年7月末，蛋壳开始在无锡收房，他当时还在苏州百家修做小工头，被一位负责人私下找到，问愿不愿意去无锡做大工头。新城市可以接更多业务，还不用被上级抽成，这让已经做了三四年装修工的操琪动了心。他找了16个昔日工友，大部分都是从安徽安庆市老家来的，跟着他去无锡。

去无锡，算是操琪第一次真正意义上的创业、带团队。他出生于1990年，高中毕业后到上海一家工厂工作两年多，之后回县城做手机配件小生意，结婚，生孩子。5年前儿子出生后，生活压力变大，操琪去外地，在武汉的本土长租公寓品牌“江寓”从水电工人做起。2019年春，“江寓”的资金链断裂，他去了蛋壳在苏州的百家修公司。这次到无锡创业，他跟亲戚朋友借了40多万元，用于前面3个月的投资——百家修结算工资的周期通常是3个月。

在无锡的工作内容与苏州无异。蛋壳新收的房间多为毛坯房，团队要在客厅里砌一堵墙，这样就多出一间房。然后是油漆翻新、稍微改动水电路布局、铺地板、装新门。之后由设计团队验收成果，给百家修报业绩，3个月后领工资。操琪说，每个月15号前会发工资，2020年1月中旬，他还提前收到了2019年11月的一半工资，“公司应该也知道，新城市的工长，资金压力比较大”。那时候正赶上过年，操琪把团队工人近半年的工资基本结清，自己留1万块过年。操琪说，像他们这种装修团队，工长不会跟员工签合同，也没有五险一金，靠的是同乡情谊和朋友间的信任在工作。工长包员工吃住，每个月给七八百块钱零用，年底统一结算工资。但到了2020年底，操琪背负着团队十几人的债务来北京讨薪，他本人也成了员工讨薪的对象。

像操琪这样的供应商工头，除了百家修以外，蛋壳外包的其他公司供应商如窗帘、床垫、保洁等，也成为来北京的讨薪队伍之一。他们几乎都住在五环外，每天早上坐一个多小时地铁，会聚在蛋壳总部。中午不吃饭，一直等到晚上蛋壳总部关门，八九点再各自散去。11月中旬，供应商们建了个微信群，不完全统计了74家被蛋壳欠薪的供应商，总薪资约1.1亿元。操琪本人认识的百家修工长，最多的被欠薪290多万元。

爆雷初期，蛋壳总部上演了各种冲突，最大的一次是2020年11月9日。那天是周一，操琪回忆，“去现场的大概有三四百人，不同供应商穿着自己的工服，带着牌子、拉了横幅过去，敲锣打鼓要蛋壳还血汗钱，还和民警起了冲突”。11月10日，又是数百人规模的供应商聚在蛋壳总部，“不知道是谁先开始，慢慢走到门口，走上天桥，后来所有供应商都站在天桥上了”。操琪觉得，就是10号那次上天桥，引起了政府重视，之后再去总部，明显看到了警务人员变多。

冲突不仅在供应商与蛋壳间出现，受影响的群体之间也互相对立。房东赶租客、供应商的小工头围堵大工头，甚至租客之间，也有人私下联系房东直租，与房东一起对抗不愿搬离的合租室友。操琪曾在11月3日，把无锡所有自己装修过的房间跑了个遍，在门口贴公告，称蛋壳欠薪，他要拆掉房内装修过的地方。“其实也只是给公司施压，我根本不会做那种事情。”操琪说。

蛋壳公寓子公司“百家修”无锡地区的装修工长操琪，被欠薪130多万元（于楚众 摄）

模糊的信号

时间倒回至近一年前，蛋壳还是一副“欣欣向荣”的模样。2020年1月17日，蛋壳公寓在美国上市，成为2020年第一支登陆纽交所的中概股。也是在1月中旬，操琪收到百家修发的“附赠”了一半11月的工资，他回忆起来，觉得公司“有些温暖”。但之后，随着疫情而来的，就是数次的工资拖欠。

1月下旬，因疫情“封城”，各地难以复工，城市租房率普遍下降。2月，媒体报道包括蛋壳在内的长租公寓平台强制要求房东免租一个月，同时不给租客减租，“两头吃差价”。2月15日，操琪没有收到工资，公司回复是因为疫情，所有员工在家，无法发工资；3月15日、4月15日，依然没有工资，公司称疫情严重，资金有点紧张，蛋壳内部员工也没收到工资。操琪那段时间也看到其他长租公寓的负面新闻，没觉得蛋壳有特殊之处，“疫情期间，有困难我们都能理解”。

但根据蛋壳公布的2020年第一季度财报，蛋壳在2020年第一季度甚至取得了还不错的成绩：收入达19.40亿元人民币，同比增长62.5%。净亏损率较去年同期有大幅改善，房源规模上，截至3月31日，蛋壳公寓进入全国13个城市，运营公寓数量达到41.9万间，同比增长46.8%。

3月末复工后，操琪和团队工人回到无锡，继续装修之前剩下的房子。7、8两个月，蛋壳还在无锡大量收房，他甚至忙到要从别的地区调来两个新工人。8月15日他收到15万元工资，虽然不是完整工资，但他感觉蛋壳又渐渐“回到正轨”，而且“蛋壳是上市公司，国家也不允许它出事”。

但隐患已经埋藏在大规模收房背后。蔡真是中国社会科学院金融研究所副研究员、国家金融与发展实验室房地产金融中心主任，他在5月初的《疫情下分散式长租公寓的巨大流动性风险》一文中，根据蛋壳官方公布的数据，得出结论：尽管蛋壳公寓运营规模快速增长，但运营效率却越来越低，2017年至2019年税前利润率分别为-41.36%、-51.2%和-48.24%。“蛋壳通过租金贷收入弥补经营中的亏损现金流，然而一旦在某个时点现金流流入不足以抵补现金流流出时，流动性危机就会发生。”另外，即使在不扩张新公寓规模的条件下，蛋壳公寓的净现金流也呈现出快速下降的趋势。蔡真预计，如果蛋壳公寓不能很好地应对这次疫情公共危机，很可能在2020年12月前就出现流动性危机。

操琪最后一次收到百家修的工资，是2020年8月25日，公司称是补发7月份的工资，给了2万多元。百家修的片区负责人称9月15日前会给无锡地区十几个工头打250万元，但又一次食言，工长们的不满渐渐增多。操琪记得，9月15日当天，负责人还在群里问，谁能接新房源，“我直接回了一句，今天拿不到钱，我是肯定不会接的”。也是从那天起，无锡装修队全部罢工。

漏洞越来越大，由内及外，模糊的危机信号终于传递到租客、房东。广州租客孙河在9月意识到蛋壳出了问题，当时他刚搬入没多久，就断了一个星期的网。“正常来说断网不会超过一天，我打电话给蛋壳客服，他们告诉我网络出故障，在维修。”孙河去网上查资料，发现蛋壳8月就在别的地区断过网，签新的运营商。同样地，在北京的租客大海，9月隐约听说蛋壳出了问题，但没太在意。国庆节后，作为全款年付租客，大海没有收到蛋壳承诺的每月400元返还租金，公寓还断过一次网，两周一次的保洁也断了。10月底，大海联系到房东，提出几人一起去蛋壳总部看看情况，房东当时还没被蛋壳欠款，没同意。而11月12日，房东没收到房租的第二天，就要求大海等人搬走。

全面爆雷之后，大海回顾蛋壳过去几个月的“优惠政策”，那既像是最后的努力，也像一场欺骗。他告诉本刊记者，蛋壳、自如等长租公寓，通常要求租客年付、半年付租金，只有租金贷用户可以按月还款。但大概从6月开始，蛋壳支持现金租户月结。10月初，蛋壳还推出住一年免租一个月的活动。到了11月上旬，蛋壳管家还在对外签约新租客。

单亲妈妈林然大概是蛋壳公寓最后一批租客，10月底，她从西安到北京租房、找工作，也为了照顾5岁儿子的学习和生活。儿子是北京户口，想在北京读书。这是林然第一次听说蛋壳公寓，她发现蛋壳房租比自如更便宜，还承诺每月返现近100元租金。11月11日，林然与蛋壳签约半年，全款付。住进一套四居室的次卧，第二天就听说蛋壳爆雷，付出的钱已经无法退还了。

讽刺的是，整个11月，一边是蛋壳总部里，数百名受害者的每日蹲守，得到的回复是“回家等待”；另一边，蛋壳公寓官方账号在11月16日发微博：“感谢大家的关心和支持！我们没有破产，也不会跑路！请不要信谣传谣！”下面的评论大多是：“蛋壳加油，挺住！我们一直都在。”

风口前后的长租公寓

像蛋壳公寓这样从房东处收房子，再租出去的“二房东模式”，民间很早就有，早年一些城中村或者城市郊区的出租房，就有专门的二房东负责收房。长租公寓这一颇有些现代的概念，大概兴起于2015年左右。蔡真告诉本刊记者，2014年《国家新型城镇化规划（2014～2020）》首次提出“租售并举”概念后，住房租赁市场快速发展。

政策的提出，与当时房地产市场泡沫和城镇化发展的住房需求有关。2016年12月，中央经济工作会议上定调“房子是用来住的，不是用来炒的”，2017年7月，住房和城乡建设部立法保障租购同权，国家九部委联合印发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中明确提出，鼓励银行业金融机构加大信贷力度支持租赁住房项目。蔡真说：“中国人口基数大，城镇化上升期确实有租房的需求，住房不可能全靠买房来解决。”另外，租房人口有合租需求和品质需求，长租公寓能提供更好的服务，房源上有信息优势，便于管理，“这些服务都是有价值的”。在租房刚性需求和政策支持下，早在2015年就有资本涌入租房市场，蛋壳、青客等长租公寓开始数轮融资，快速发展并形成规模。

通常，长租公寓分为分散式和集中式两种。分散式长租公寓的物业分散于不同地区，房源相对较多，选择丰富；集中式长租公寓是指兴建、改造、租赁或收购整栋楼，再出租单间，房源集中。刘洋是集中式长租公寓“YOU+国际青年公寓”（下文简称“YOU+”）的创始人，他告诉本刊记者，2012年YOU+在广州开业时，国内还没有长租公寓的说法。2014年，雷军投资YOU+1亿元人民币，成为当年热议的投资话题。“大概是2015年到2018年，长租公寓规模不断扩大，直到2018、2019年，长租公寓经营出现问题，有公司爆雷，才发现原来这个行业的闭环还没扣上，渐渐放慢了发展速度。”

刘洋所说的“问题”，是整个长租公寓市场被资本掩盖的“软肋”。“房源不好找”是其中之一。当数百家长租公寓品牌争夺房源时，收房价格在竞争中不可避免走高，“尤其是分散式长租公寓追逐规模，有拓展计划，大家都在抢物业，停不下来”。面对竞争，集中式长租公寓的房源同样难找，“但我们还有正常流转的物业，比如一些酒店到期了，或者政府闲置的物业流转，每年都会有”。

另一个问题是贪婪资本的势在必得。房源压力下，部分长租公寓为追求规模，以“高收低租”的方式抢占市场——以高于市场价的租金收取房源，再以低于市场价的房租，租给租客。这让本身盈利空间小的长租公寓，盈利周期变得更长。刘洋说，长租公寓前期的拿房、装修，基本上都需要巨大的投资，盈利方式主要靠租金差和提供的增值服务。这原本就是一项长期的过程，通常需要3～5年甚至更久才能收回成本，盈利更是后话。为了获取更多资金，租金贷成为长租公寓市场金融迭代的产物。原本属于个人消费信贷的产品与住房租赁市场结合，租客依然是借贷方，按月还款，但贷款一次性流入长租公寓的资金池，以便扩张。蔡真觉得，这种借租客的信用贷款获取资金的方式，让消费贷变质，也让长租公寓平台资金链变得更长，更难管理。

房地产行业研究平台贝壳研究院依据公开信息不完全统计，2017年至今，陷入经营纠纷、资金链断裂或破产的长租公寓企业超110家，企业产生问题的原因主要分为两类：一是正规经营但因运营不善导致资金链断裂；另一类则是以诈骗动机进入租赁业务，通过“高收低租”“长收短付”的模式来套取资金。贝壳研究院前院长杨现领观察过成批爆雷的长租公寓，他告诉本刊记者，“爆雷公司的规模总体偏小”，除去诈骗动机的企业，爆雷原因基本上与企业拿房成本高、扩张速度快有关，再加上高收低租，运营中资金接续不上，“这个故事是无法继续的，总有人先倒下，有人后倒下”。

2020年因新冠疫情影响，长租公寓市场已有近50家企业爆雷，而蛋壳公寓成为目前规模最大、震荡最深的一家。

无法弥合的资金链

注册于2015年1月的蛋壳公寓，背后经营实体是紫梧桐（北京）资产管理公司。5年多时间里，蛋壳成为规模仅次于自如公寓的第二大分散式长租公寓，管理房源40余万间。

杨现领告诉本刊，蛋壳这类分散式长租公寓的运营方式，主要是“包租模式”。“从房东手里签下一份3～5年的租约合同，每月支付房东相对固定的租金，每年可能根据市场变化有涨跌幅。”收下房源后，通常有一个月左右的空置期用来装修、改造房间配置。之后再出租，与租客签订一年或两年的合同。杨现领说，每套房装修和家电家具配置的成本在4万元左右，再加上人力成本、营销成本，这意味着要想做大规模，前期大量资本的投入必不可少。

据公开资料，2015年1月至2019年10月，蛋壳上市前共获得7轮融资，接近58亿元人民币。风险投资机构老虎环球基金、愉悦资本、CMC资本参与多轮融资，也成为蛋壳上市后持股前三的投资机构。但风险投资无法支撑蛋壳快速扩张，杨现领对本刊记者说：“通过稀释股权来发展，不可持续。蛋壳最核心的资金来源还是租金贷，通过租金贷收入，先把规模拉上来，规模上来公司就值钱，值钱之后再去融资。”在这样的循环下，“市场的风险投资和租金贷资金在相互支持”。蛋壳的招股书也证实了这一点，数据显示，2017年、2018年和2019年前9个月，使用租金贷的蛋壳租客占比分别为91.3%、75.8%和67.9%。

租金贷用户占比过高，往往代表资金链风险性更高。蔡真告诉本刊记者，这种第三方债务债权关系，牵涉到租客、金融机构和长租公寓企业，资金链条更长。“越大规模的公司，越难管理。企业的融资活动现金流受影响巨大，也很不稳定。”在这种不稳定的资金模式下，蛋壳获取资金并不断扩张。蛋壳执行董事长沈博阳在2018年接受媒体采访时曾说：“作为一家创业公司，当你做的事变成风口时，必须要拼命高速发展，甚至短期内牺牲投资人的利益，我们宁愿多亏钱，依然要追求发展速度。”盈利，是“螺旋式上升”之后再考虑的事。

实际上，蛋壳的盈利模式很简单。“就是通过N+1模式赚取租金差。”蔡真对本刊记者说，“如果有一定的规模效应，还是有钱赚。”N+1模式是通过打隔断的方式，在原有房间数上增加一间，通过多出来的房间赚取差价。而根据蛋壳2017年、2018年、2019年和2020年第一季度财报显示，公司亏损分别为2.72亿元、13.7亿元、34.47亿元和12.34亿元，远没有到达盈利阶段。

蔡真觉得，新冠疫情是蛋壳资金链断裂的导火索。“分散式长租公寓的利润空间取决于房屋出租率，疫情期间房屋空置率过高，很容易让资金链断裂。除了疫情，如果市场整体下行，租金下降，也会压缩利润空间，种种因素加在一起更加困难。”有媒体报道，2020年蛋壳的房屋空置率一度达到30%以上，远低于业内公认的盈亏平衡前提——九成以上出租率。而根据贝壳研究院数据，2020年全国重点40城平均月租金为37.8元/平方米，同比下降9.9%。

而蛋壳爆雷的引爆点是2020年6月18日，蛋壳CEO高靖因前公司业务问题被带走调查，这让原本紧绷的资金链更脆弱。一位不愿透露姓名的投资界相关人士告诉本刊，高靖被带走后，希望通过出售自己的股权融资，度过资金链危机，但没人敢投资。没有新的资金进入，蛋壳只靠租金无法填补诸如装修、业主房租等金钱窟窿。无法弥合的资金链，一步步走向瘫痪，最终在11月影响到最末端也是基数最大的房东与租客，纸包不住火。而与蛋壳规模相当的相寓，及更大规模的自如公寓，在同样遭遇疫情的背景下，因为背后有我爱我家、链家这些传统房地产平台的资金支撑，尚未出现更严重的危机。

等待

2020年11月19日，北京住建委成立蛋壳公寓专办小组，陆续在北京设立了100多个接待点，处理蛋壳相关的矛盾纠纷。除了北京，上海、杭州、成都等地的街道办也介入处理纠纷。12月7日，南京明确了第一批免费过渡房源30套，受蛋壳事件影响的租客可免费租住1～2个月。

对于长租公寓市场中的租金贷占比过高现象，住建部联合发改委等六部门曾于2019年发布《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，要求住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的于2022年底前调整到位。2020年9月7日，国家住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》，提出直辖市、设区的市级政府可以建立住房租赁资金监管制度，将租金、押金等纳入监管。蛋壳爆雷后，“现在租金贷普遍都在退出市场”。蔡真告诉本刊记者，“资金链长了问题多，所以我们建议租金贷期限不要超过3个月。如果贷款金额给到住房租赁机构，必须有住建部门进行监管，防止机构用它无限扩张”。

对于长租公寓市场，蔡真说，即使爆雷，发展长租公寓市场本身并没有问题。“当前住房租赁市场的主要矛盾是房源结构难以满足不同租户的租赁需求，长租公寓本身的服务、信息化、独立空间等优势，有利于解决结构性失衡。”刘洋也认为，“发展租房市场是城市化的刚需，长租公寓这个跑道是没有问题的，政府希望市场越做越好，在这个过程中去伪求真”。YOU+的租金贷业务在去年就全面停止，“不想为了发展而发展，先做好服务，再谈规模扩展”。而贝壳研究院《2020年租赁市场半年报》显示，在长租公寓领域，不同于2017～2018年的热情高涨，2019年的热情已开始下降。较为明显的表现是行业逐渐回归审慎理性预期，企业不再盲目进入。2020年上半年，已经没有新的入场者。

但身陷“蛋壳”危机的一个个具体的人，还在等待结果。

爆雷之初，租金贷用户被视为租户中的最大受害者。他们不仅要面对随时无房可住的危险，还要每个月还贷款，逾期会影响个人征信。2020年12月3日，广州一名使用租金贷的租客坠楼。一天后，与蛋壳合作的金融机构微众银行发布公告，称租金贷客户退租后，蛋壳公寓欠租户的预付租金，可用于抵偿租户在银行的贷款，最迟12月31日前开放办理，租金贷用户的问题正在逐渐解决。现在，全款年付、半年付的租客面临更大的风险与损失。租客大海还在与房东拉锯，他不愿意额外出钱跟房东直租，希望有更符合法律规定的解决方式。

操琪经常收到团队工人们要钱的微信，工人通常会发一段长文，大意是孩子读书、家人生病等原因需要钱。操琪把网络上能借到的消费贷都借了一遍，每次给工人们转账两三千元，“我挺感激这些工友，现在还没有起诉我”。而按照正常计划，如果蛋壳没出事，今年五六月份，他就能把前面借的40多万元还完，现在他已经无处可借款，担心的是下个月的支付宝花呗怎么还。

（文中大海、林然为化名，实习记者张佳婧对本文亦有帮助）