多地频现新“地王”

最近，全国多地频现新“地王”。

2月，上海静安区一块地以16万元/平方米的价格成交，打破全国单价地王纪录。

3月18日经过3个小时、274轮举牌，北京海淀树村地块又以楼面10.23万元/平方米的价格成为北京新地王。

杭州的“地王”纪录迅速刷新，成都成交的楼面价也破了4万元/平方米。

这波“地王潮”让地产市场迅速升温。房屋中介的来电清单里，品质改善型买家咨询量激增，这也透露出当下房地产供需关系的改变。除了屡创纪录的地价，房地产市场逻辑也有了新的变化。

竞拍太快，拍卖师劝企业冷静

3月28日上午，杭州土地拍卖大厅里，拍卖师的木槌尚未落下，竞价牌已如雨后春笋般举起。位于西湖区蒋村单元的文新单元XH030203-01（3）地块在开拍前就已被各大地产商盯上。

随着地产商代表们近乎疯狂的举牌，电子竞价屏数字开始不断跳动。经过102轮报价，总价最终定在343463万元上。楼面价已达88029.06元/平方米，溢价率高至115.39%。

地价8.8万元/平方米是个什么概念？按地产行业的销售经验来算，相当于房价要卖到每平方米16万～17万元这个档次，才能赚钱。这个价格直接冲破杭州天花板，全国能卖上这个价的，以前只有北上深这三个城市的高端住宅。

这块地由建发房地产集团有限公司拍得，杭州楼面单价被刷新。而距离上次刷新纪录，仅有3天。

3天前，滨江集团刚以楼面地价77409元/平方米、总价52亿元、溢价率69.86%的价格拿下杭州水电新村地块。彼时这宗拍卖是杭州土地市场诞生的首宗单价破7万元的地块。

同样被迅速刷新纪录的还有成都。

3月11日，经过130多轮的竞拍，招商蛇口以27亿元的总价拿下高新区桂溪街道铜牌村9组、10组地块，算下来每平方米31700元的价格创了成都当时楼面单价纪录。

但这个纪录也仅维持了半个月。

金融城3期一块地在传出要拍卖时就被外界看好。当时一位成都土地管理系统的工作人员私下向记者猜测，这块地很可能要拍出天价。

果然不出所料，3月27日，成都土拍大厅气氛紧张，华润、中海、招商、中旅等10余家地产企业在开始竞拍后对金融城3期这块地争相举牌。由于举牌交替速度太快，来不及统计的拍卖师多次打断竞拍，劝各企业代表冷静。

经过213轮竞价，最终站在屏幕前的主持人边擦拭冒汗的额头，边宣布建发地产以每平方米41200元的价格成功拍得该地块。至此这块地溢价率已高达106%，同时打破半月前31700元的楼面单价成为新“地王”。

拿地逻辑变了

这波“地王潮”的出现，也让地产市场再起喧嚣。《“地王潮”带来市场爆发》《“地王潮”是房价回暖信号》……不少闻风而动的地产营销公司，开始在自媒体上对“地王潮”进行各种花式解读。

“这种选题漏了会被行业耻笑。手上有‘地王’周边盘渠道的，肯定能借此谈成几个广告业务，有些自媒体公司和房地产公司还有销售业务合作，说不定也能趁此机会卖出去几套房。”一位地产自媒体行业的创作者在交流时吐露心声。

地产销售行业同样伺机而动，前些日子北京一家中介销售张飞就异常忙碌，她在3月中旬就接待了近百组有买房需求的客户。与过去不同的是，这段时间客户要买的都是总价超千万的住宅。她推断，可能是因为这类房子随着这次北京新“地王”的成交开始变得抢手了。

然而，这波“地王潮”远不如表面这么简单。

当徐汇滨江绿城“地王”项目挂出20万元/平方米天价时，金山某小区正以“首付30万住上海”的广告在短视频平台求点赞；当海淀树村地块以楼面价10.23万元/平方米刷新历史纪录时，北京二手房成交价依然没回到9年前水平。

一些二手房卖家手握现房期盼离场，另一些地产商则雄心勃勃迫切进场。冷热不均的场景显露出供需关系的变化。

从已经成交的“地王”来看，这一轮出现的“地王”都是单价“地王”而不是2016年那一拨的总价“地王”，两者有着本质区别。这说明这一轮“地王潮”拿地逻辑变了。

一位曾经历过上一波“地王潮”的从业者透露，当时地产企业“名股实债”高杠杆运营情况明显，加之房价飙升趋势明确，所以拿地时钱多任性，敢拿楼面价超出房价很多的地块，“高风险，高回报，那时候地产企业融资容易，只要能拿下土地，不愁没钱”。

市场需求开始分化

无论是北京海淀的树村地块，还是杭州的水电新村地块，都位于新兴的核心区，这些地块一直是稀缺资源。同时北京海淀树村地块容积率仅1.6，成都高新区桂溪街道的那块地容积率也仅2.0，摆明了是冲着低密度高端住宅定位去的。这些高端产品正在成为现阶段地产市场的宠儿。

“我这边的房子不好卖，市场两极分化很明显，自住的就别期望大涨了，房子你就当消费品去看。”一位上海的房产销售直白地表示，她更倾向做豪宅生意。在她看来，刚需房失去了投资属性，而追求生活品质的改善型住房，是她理想的淘金地。

供需关系发生重大变化，是不少地产行业人士的共识。“买方市场来了，开发商都在加速产品迭代，例如增加智慧社区、绿色建筑配置等，并且现在购买者决策周期也延长了，对配套需求特别敏感。” 成都市宅喔科技有限责任公司总经理周道金总结这段时间地产销售经验时说。

“未来房地产市场将有几个新趋势。”新希望地产西部区域公司总经理宋延安也在去年参与了土拍与项目开发，他看到住宅产品的科技属性在增强，模式也在革新：“不少房企开始转向轻资产化，类似长租公寓、产城融合项目以后可能会越来越多。但同时需求也会重构，比如老龄化催生的适老化改造、‘Z世代’追求的‘租购并举’，以及一线与新一线城市近郊的低密度社区。”

房企都有着清晰的逻辑。“都在优先考虑城市能级高、新房销售表现好、未来区划预期不错的城市与地块。” 上海易居房地产研究院副院长严跃进分析称，这轮“地王潮”说明房企对于今年高端市场和改善型市场认可程度很高，这也会有助于“好房子”等产品的推出，满足多样化高品质居住需求。

责编：郭霁瑶  [email protected]

美编：孙珍兰