楼市“松绑”难题

“阿姨，看房吗？”“我不买房。”“那您跟我们去看看房吧，帮我们完成一下带看任务，我给您买了瓶饮料。”

这是8月27日上午在北京朝阳大望路一个小区里发生的一幕。几位房产中介围着一位闲坐在小区里的老人七嘴八舌，好不热闹。老人最后被说动了，跟着他们上楼看房。

看房人少了，成交也难了，过去不愁卖的一线城市，二手房交易周期也越来越长。“最近中介来跟我协商，希望让我出一部分中介费。”在北京，不少计划卖房的业主发现，以前普遍都是买方付中介费，现在还要业主出佣金了。近几个月来，在北京二手房交易过程中，买方与卖方双边支付中介费的现象，正逐渐变多。

北京一家房地产经纪公司的中层经理刘力察觉，8月初有一小波成交量后，市场降温了。不过，这轮交易重回平淡的缘由有些不同寻常。“南四环地铁口一居，从年初挂牌价300万降到了270万。原来业主准备继续降价，但是政策一吹风，业主又不想降价卖了。”刘力说，甚至有很多人还上调了价格，准备再等等。

年初“小阳春”后，楼市转冷，各种“救市小作文”不断，但刘力的期待每次都会落空。但最近，他对房地产政策优化的期待再次升温。

7月24日，中共中央政治局召开会议，作出“我国房地产市场供求关系发生重大变化”的判断，并首次提出“适时调整优化房地产政策”。

部分二三线城市反应迅速，一线城市至今并未出台具体政策。但市场仍在盯紧一线城市的政策举动。除了是楼市风向标外，多位受访者认为，一些低能级城市缺乏需求基础，基本已无政策可宽松，市场更愿意相信核心一二线城市的新政力量。

“从过往经验看，一旦一线城市放开若干限制政策，多数时候可以点燃诸多观望潜在购房人心中的热情。”某大型房地产公司融资中心负责人汪杰近日撰文分析，如今的宏观经济环境、城镇化率、人均住房面积与前两轮“救市”想比，已经大不相同。“想必一线城市决策者也一定考虑到这一点，以至于不约而同地推迟有关救市政策发布时间，毕竟现实情况极大考验着决策智慧和对后续可能出现局面随机应变的能力。”

不再“掐病人脖子”

“‘重大变化’主要指我国房地产市场已经度过了供不应求的阶段，整体转向供大于求。”全国房地产经理人联盟理事邓浩志向《中国新闻周刊》分析。

上海易居房地产研究院报告显示，截至今年5月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量约为5.05亿平方米，虽然较2022年稍有减少，但基数仍然庞大，二手房市场挂牌量更是屡创新高。

需求减弱叠加库存高企，导致商品房交易量掉头下探，今年回落情况更加明显。中指研究院数据显示，1～7月，TOP100房企销售总额为39944.0亿元，同比下降4.6％。仅在7月，销售额同比下降34.1％，降幅较6月扩大4.7个百分点。

同时，上一轮房地产紧缩调控期间，限购、限贷、限价、限售、限商、限公——六大楼市主要调控手段被各个城市叠加使用，有效遏制了炒房风气，客观上也使得部分需求退场。有分析认为，商品房销售大幅回落部分，包含了明显衰减的投机性需求。

“未来房地产市场会由‘易热难冷’转向‘易冷难热’”。中国金融四十人论坛资深研究员张斌等人作出了如此判断。

安信证券首席经济学家高善文认为，房地产市场的调整反映了政策调控和房地产自身经营模式之间的冲突。“疫情冲击以及此后的疤痕效应加剧和扩散了房地产市场的流动性压力，房地产市场的流动性压力加剧了经济和金融市场的调整，反过来扩大和恶化了微观经济主体资产负债表所遭受的冲击，从而形成两者交互作用和相互强化的过程。”

此外，楼市需求衰减影响了房地产投资。反过来，房地产行业又拖累内需。中银国际证券总裁助理兼首席经济学家徐高就直言，“房地产业重新成为经济的主要矛盾之一”。

“当前地产行业的大环境已经发生根本性变化，过去那些限制性措施的必要性显著下降。”国家金融与发展实验室特聘研究员任涛对《中国新闻周刊》表示，地产行业困局亦有向金融体系、城投系统和地方政府蔓延之势，地产行业上下游企业及购房者亦受到显著冲击，地产行业政策全方位、大力度放松已变得非常迫切。

原中房集团理事长孟晓苏曾对房地产限制措施做过形象比喻：一手做人工呼吸、输氧，一只手还掐着病人的脖子。孟晓苏认为，取消限制性措施，特别是一线城市限制性措施，是激活楼市的关键。

郑州是率先全面跟进“适时调整优化房地产政策”的热点城市。

8月3日，郑州市住房保障和房地产管理局等部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，出台包括落实“认房不认贷”政策、暂停执行限售政策、有序下调存量房贷利率等15条楼市调控新政。

合肥于7月28日更早发布了楼市新举措，但不同于郑州取消限制性政策，合肥新政主要集中在土地出让和销售环节，例如推进商品房“现房销售”试点，积极探索商品房销售按套内面积计价以及运用“竞品质”机制，探索竞争性谈判出让方式等。

市场对郑州领跑表现颇为期待。受新政影响，郑州房地产市场成交量出现短期上涨行情。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，第32周（7.31～8.6）郑州二手房成交1831套，环比上涨61.32％，33、34周再涨1.02％和3.41％。

“新政策出来后，咨询的客户变多了。很多都是准备改善需求的客户，政策影响还在持续，后续能维持多长时间还不确定。”郑州一房产中介告诉《中国新闻周刊》。

最近调整力度较大的城市是浙江嘉兴，于8月25日发布楼市新政，明确表态取消行政限制性措施，即支持所有居民家庭的合理购房需求，不再限制购房套数；所有商品住房（含原限售房屋）不再限制转让。另外还有涉及降低二套首付比例、提高公积金最高可贷额度等20条措施。

嘉兴开始落实限购政策是在2016年12月。5个月后，嘉兴开始实行限售政策。2021年3月，嘉兴市对“两限”进行加码。直到现在全面取消限购、限售，嘉兴这轮楼市调控历经近7年之久。

新政出台前，嘉兴楼市尽显疲态，成交量持续低迷。同策研究院数据显示，嘉兴新房成交面积从2022年11月大约17万平方米，跌至2023年7月的约5万平方米，成交下滑明显，去化周期从51个月增加到57.5个月。

有业内人士表示，嘉兴楼市面临较大调整压力，而此番举措最大亮点在于全面取消限购、限售。相比一些城市针对局部的调整，嘉兴此次宽松力度明显。

据不完全统计，目前已有45个城市在7月24日中共中央政治局会议后出台楼市新政策。其中，重庆、南京、南昌、西宁等二线城市出台了具体方案，涉及放松公积金使用条件、购房补贴、现房销售的举措。金华、赣州、兰溪等三线及其余低能级城市的放松性房地产政策包括税费减免、放松公积金使用条件等。

“政策工具箱”还有什么？

不难发现，各城市主流选项是放松公积金使用条件、发放补贴、税费减免，而取消限售限贷、调低首付比等举措出台较少。

任涛告诉《中国新闻周刊》，上述主流措施对各地来说，均在其权限范围之内，选择更主动，掌控力度更大，无须和其他各相关部委协商确定，完全可以根据自身条件灵活施策，因此各地普遍将这类政策作为辖区内地产行业政策的优先选项。

相反，虽然调整限贷、限售、调降首付比例等政策效果更好，但这些政策大多涉及金融管理部门与住建部门，不完全在地方政府的权限范围之内。

例如，首套房首付比，涉及房贷金额，属于差别化信贷政策。目前规定是限购城市最低是30％，非限购城市最低是20％，如要再调低，需要金融监管部门出台政策，地方政府没有权力干预。

如果要在全国统一调整，需要金融管理部门与住建部门根据各地情况进行评估后再决定。并且各银行在相关政策明确后亦可根据自身情况进行灵活调整，因此这类政策大多是由金融管理部门主导推动，而住建部门以及地方政府能够起到的作用有限。

另外，一些限制性措施的约束力已变相减弱。“有些地方已经通过放宽落户标准等方式，变相达到解除限购、限售的目标，所以再松绑这些举措的必要性不足。”中原地产首席分析师张大伟告诉《中国新闻周刊》。

还有更现实的情况是，并不是不愿意出台宽松政策，而是除了核心一线城市外，低能级城市的救市举措从“政策工具箱”里已悉数掏出，再无可宽松余地。

据中指研究院统计，2023年上半年，已有百余地方出台房地产调控政策超300次。包括哈尔滨、沈阳在内的一些二线城市和绝大多数三四线城市，都已经执行了规定允许的最低20％的首套房首付比例政策。

从房贷利率看，贝壳研究院监测显示，7月百城首套主流房贷利率平均为3.90％。其中，二三线城市首套房贷利率均为3.88％。南宁、柳州、珠海等城市首套房贷最低利率已调至3.6％，均已跌破利率不低于贷款市场报价利率（LPR，7月为4.2％）-0.2％的规定，大部分城市属于新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性下调了首套住房贷款利率政策下限。

此外，很多城市对限价、限售、限公、限商的调整，更是早已祭出。

有分析认为，三四线城市购房需求在上轮棚改中已被一定程度透支。为避免楼市发生“硬着陆”，当地先行加大了政策刺激力度。“三四线城市库存高企，房价和销售端降幅更深，而且一些城市人口流出严重，未来需求前景减弱，市场低迷，所以很早就开始放松调控政策。”邓浩志说。

但目前为止，放宽调控效果并不显著。中指数据显示，今年8月，二线代表城市成交面积环比上升3.15％，同比下降31.39％。三四线代表城市成交量环比下降8.77％，同比下降21.8％。

这些城市当下面临的困境是，为提振楼市出台多项举措，但行业变化导致政策效果边际递减。一番刺激下来，工具箱里政策所剩不多，效果却不温不火。

政策重点转向

刚性需求羸弱，改善性购房者成为市场主体。乐居最新调研显示，有购房需求人群中换房改善占比达3/4。经济学家任泽平判断，2023年后，改善性需求有望超越城镇常住人口增长带来的需求成为最大的需求。