万科A：股债双双走弱深圳国资力挺

近期，万科A（000002）的美元债券异动事件格外受关注，此事甚至惊动深圳国资委，11月6日，深圳国资委和万科大股东深圳地铁与万科管理层一起，与金融机构召开线上会议，交流万科经营情况及近期万科二级市场债券价格波动事宜。深圳市国资委相关领导、深圳地铁董事长辛杰，以及万科董事会主席郁亮等参加会议。

深圳国资委和深圳地铁都传递了对万科坚定支持的信心，称已准备好丰富“工具箱”给予支持。

美元债异动

10月31日，“21万科02”和“20万科08”跌超17%；此外，据DM查债通，今年8 月上旬以来，万科多只美元债收益率开始突破10%，尤其是10月下旬开始，万科多只美元债收益率突然攀升，并相继升至50% 左右；而相关美元债的价格也随之走低，如在10月16 日至31 日的半个月里，万科地产（香港）有限公司的2027 年到期的美元债每一美元买价累计下跌约21 美分；在相同时间段内，其2024 年3 月到期的美元债每一美元买价累计下跌约10美分。

有观点认为，美元债价格走低，通常伴随着收益率走高，多被市场认为是房企经营出现问题的前兆。此次美元债价格的波动，则可能与近期万科被机构下调评级有关。据此前报道，惠誉国际10月17日发布评级报告称，将万科地产（香港）有限公司主体信用评级由“BBB+”调低至“BBB”。

万科多只美元债价格大跌，收益率飙升至50%等消息一时间成为市场的关注焦点，并很快引发外界对公司经营面是否存在问题的担忧。

10月31日午间，针对近期公司境内外部分债券品种交易异动，万科A在投资者互动平台回应称：这并非公司基本面出现任何问题，主要是市场情绪波动所致。同时，境外市场出现有关公司的不实猜测，才导致公司美元债价格在上周末出现大幅波动。

股价近一年持续走弱

与美元债下跌相比，万科A 股价的走低甚至从更早时候便已开始。去年12 月9 日的反弹高点之后，至10 月底公司股价已跌约40%，如果从今年年初算起，至10 月底也下跌超过30%。10 月31 日，万科A 股价一度触及11.22 元/股的低点，11 月3 日更是进一步刷新低点，最低触碰到11.07元。好在11 月6 日公司股价出现6.21% 的强劲反弹，成交额也放大至23 亿元，意味着股价企稳（至少是阶段性企稳）的概率在加大。

万科A低迷的股价也曾多次引发投资者关注，并有投资者建议公司回购股份以提振股价。

10月21日，有投资者在互动平台提问称：“万科股价已经远远低于净资产，有没有考虑增持或管理层个人增持，以增强市场信心？”万科A对此并没有正面回应，称目前股价走势与行业正处于新旧发展模式转变以及行业面临多种挑战有关，公司将努力做好经营，守护公司安全；同时，也会做好资金的统筹规划和利用，最大程度维护公司和股东利益。

万科A上一次进行股份回购还是在去年。2022年年报显示，万科A以集中竞价方式耗资12.92亿元（不含交易费用）回购公司A股7296万股，该部分回购所用资金视同公司2022 年度的现金分红，加上2022年度拟合计派息80.63 亿元，公司2022 年度合计现金分红占公司2022 年中归母净利润的比例为41.36%。

从业绩来看，受到行业整体走弱的影响，近几年万科A的经营状况不算太好。据公司2021 年、2022 年年报，其两年内的总营收分别增加8.04%、11.27%，归母净利润则在骤降45.75%后微增0.42%。而从更能反映主业经营状况的扣非净利润来看，公司在2021年和2022年，盈利分别下滑44.38%、11.70%，相比2020 年不仅利润“腰斩”，还持续处于“增收不增利”状态。

进入2023年，万科A则出现营收净利“双降”局面。2023 年三季报显示，今年前三季度，公司不仅归母净利润同比下滑20.31%，营收也同比下滑14.03%；其中，第三季度营业收入894.16亿元，同比下降31.62%，归母净利润37.51亿元，同比降22.53%。

由于有预售制度的存在，了解房地产行业的读者应该知道，销售情况实际上某种程度上能提前体现业绩的趋势，因为先有销售，后期交房后才能确认营收和利润时，房地产实际上是收入前置而成本后置的业务模式。

从销售情况看，今年1-10 月，万科累计实现合同销售面积2135.7万平方米，合同销售金额3467.7亿元，同比下滑9.8%；2022 年，万科录得销售面积2630.0 万平方米，销售金额4169.7亿元，同比分别下降30.9%、33.6%；2021年，万科累计实现合同销售面积3807.8 万平方米，实现合同销售金额6277.8 亿元，和2020 年相比，2021 年万科合同销售面积下降18.42%，合同销售金额下降约10.85%。

总的来说，这几年万科业绩虽然不太好看，但是在行业困难期间，也算不易了，与几年前一起长期霸占销售榜前列的另外几家同行相比，那就好太多了。投资者的苛责，一定程度上也可能是因为万科以前太优秀了，出现一定落差心理一时难以接受。

虽然营收净利双降，但万科手持现金尚且宽裕。截至三季度末，公司在手资金1037亿元，对短债的覆盖倍数2.2倍。年内万科已无境外债务到期，境内待偿还信用债3.8亿元。截至9月底，万科剔除预售监管资金和受限资金的现金余额约660 亿元，一年内需要归还的有息负债约470 亿元，现金短债比约1.4倍。

获深圳国资等坚定支持

在11月6日的会议中，深圳市国资委提出了具体支持措施：包括但不限于通过受让、合作开发等方式加快推进万科大型城市更新项目开发建设；通过协同、合作等方式，提高万科持有的各类投资性房地产的流动性；配合万科优化长期股权投资结构；积极组织市属国有企业市场化方式参与债券认购等工作；积极协调各类金融机构加大对万科融资的支持力度。

深圳地铁也表示，将坚定与万科站在一起，已准备好丰富“工具箱”给予支持。

深圳地铁董事长辛杰表示，将根据市场情况进行有序释放以支持万科，包括以市场化、法治化方式，承接万科在深圳的部分城市更新项目，帮助万科盘活大宗资产，为万科注入新的流动性，交易金额预计超过100 亿元；同时积极准备，择机购买万科在公开市场发行的债券，提振市场信心。

在会上，郁亮表示，冰冻三尺非一日之寒，不能指望政策一招解决所有问题。郁亮称，市场的恢复需要三组力量的合力：能买、想买、需要买。

“需要买”方面，住房需求依然庞大，当前市场建设水平显然超跌了，正在蓄积自发修复的势能。“能买”方面，8月以来各地出台了许多支持合理住房需求的政策，给需求释放创造了条件。目前还存在的难点是“想买”的问题，就是恢复消费者的信心。

“要做到这一点，首先需要行业保持稳定。一个总是出问题的行业，消费者信心很难巩固，保持行业稳定需要市场各方共同努力。恢复信心其次是需要时间，每一轮房地产周期调整，从政策底到市场底，再逐步修复到合理水平，都需要时间。”郁亮在会上表示。

“近两年压力大的原因，在于商品住宅建设交付洪峰与销售连续下滑叠加在了一起，但从行业施工情况看，到明年下半年这一叠加过程就能基本结束。”郁亮说。