2023年房地产行业展望：稳中求进，分化加剧
作者： 杨凡我们认为政策利好仍有选择性，房企受益程度依然会分化。进入修复阶段，我们认为房企的修复弹性各不相同，以拿地新增货值市占率和现阶段销售市占率差值来看，优质央国企和部分民企的市占率弹性空间较大。
因此，开发板块：坚守两条投资主线，优选高信用龙头和确定性强的区域小而美。另外，2023年房地产基本面企稳，二手房及物业板块龙头也值得关注。
需求修复展望
预计2023年销售保持分化态势，全年销售面积中性假设下同比+3%，销售均价同比+1%，销售金额同比+4%。
2023年我们预计需求侧政策保持宽松，核心一二线城市有望率先回暖：2022年1-10月销售面积同比大幅下降，一线城市价格指数韧性最强，一二线城市与三四线城市销售分化明显。展望2023年我们认为各地需求端放松政策保持宽松，与此同时“保交楼”相关政策会作为重点稳步推进。伴随地产企业负反馈影响的终结，我们认为2023年购房信心将逐渐恢复。
土拍修复展望
2022年土拍成交面积和价款大幅下滑，低基数效应下我们预计2023年全年土地成交价款同比+3.9%。
房企用于拿地资金主要来源=销售回款-预售监管资金+净融资+股东自筹资金，在融资现金流用途受限、商票纳入监管的情况下，销售现金流中剔除预售监管资金及偿债资金之后可自由调配的现金成为拿地最重要的资金来源。
土地成交预计保持分化，销售是影响土拍回暖的重要因素：我们认为2023Q1房企债务到期量较高，从月度到期债务规模来看，2023年1月债务到期量为1124.10亿元，4月债务融资规模达到1155.28亿元，分别是2023年债务到期两个高峰。房企融资端回暖后短期重心仍然会聚焦于偿还债务上。此外我们预期2023年需求弱修复，在此情形下房企有足够资金并且恢复拿地大概率会出现在2023Q2之后。考虑到2022年土地市场成交面积和成交金额大幅下滑，2023年受低基数影响我们认为土地购置面积增速在2023年可能会企稳，H1增速在0%左右，H2缓慢增长。
开发投资完成额预测
土地购置费增速继续下探、施工面积受到新开工拖累保持下降，中性假设下我们预计房地产开发投资完成额全年同比-6.1%。
2022年土拍相关政策有松有紧。收紧政策：2022年10月财政部发文禁止城投公司托底。放松政策：降低土拍参不门槛，主要斱式为降低土地保证金比例；减小房企资金压力，主要方式为允许房企展期缴纳土地保证金。
2022年11月交易商协会、央行、银保监会、国常会、证监会相继収出“第二支箭”、“金融16条”、“第三支箭”等房企流劢性支持政策，多家房企获得融资支持。
我们认为，11月份房企融资政策方向已经发生了转发。“保交付不保主体”的思路正在发生改变。11月房企融资支持力度明显提升，六大行接连和17家房企签订战略合作框架协议，房企资金面利好有实质性推劢。11月28日证监会在新闻发布会上提出“股权融资方面调整优化5项措施”支持房地产市场平稳健康发展，至此房地产融资端第二支箭和第三支箭纷纷落地。
需求修复带动新开工修复，产能受限导致新开工修复有限：房企在手土储决定房企的新开工能力。基于以上土地市场的判断，我们认为2023年房企新开工面积会受到拿地量较少的影响而减少，大部分房企会继续去库存。此外，在行业需求修复较弱的情形下，房企新开工意愿和强度受限。因此，我们认为2023年新开工面积增速仍有下探空间。中性假设下我们预计2023年新开工面积9.3亿平，同比-15%。
以往周期酸工面积与资金到位存在“剪刀差”，本轮周期资金到位后将优先“保交付”：以往周期来看，房企融资渠道通畅后，通常用于补充土储而不是加紧酸工。我们认为经历2022年7月停工事件后，各地会将保交楼作为首要任务推进。2022年底房企融资政策三支箭先后发出，2023年我们判断房企资金面持续改善的情况下，房企会优先偿贵、其次顺应政策保交楼、最后才会补充土储拿地，因此我们判断2023年工面积增速由负转正，而且受低基数影响，有望呈现两位数增长。
新开工面积下滑+酸工增速提升，拉低施工面积增速：新开工面积增速下滑而峻工面积增长会使得存量施工面积增速出现下滑，我们认为2023年施工面积保持小幅回落超势全年同比增速-3.6%
房地产投资增速降幅收窄：根据房地产投资主要构成和占比，以及我们对分项增速的预测，中性假设下我们预计房地产开发投资完成额全年同比-6.1%，降幅较2022收窄。
投资建议
政策利好受益分化，未来竞争格局优化：我们认为政策利好仍有选择性，房企受益程度依然会分化。
进入修复阶段，我们认为房企的修复弹性各不相同，以拿地新增货值市占率和现阶段销售市占率差值来看，优质央国企和部分民企的市占率弹性空间较大。因此，开发板块：坚守两条投资主线，优选高信用龙头和确定性强的区域小而美。
表：销售面积及销售金额预测
2023年行业进入修复期，公司K型分化更加显著，主要利好两类公司：
1）综合能力最优的龙头公司：A股的保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团及H股的中国海外发展、华润置地、绿城中国。
2）优质区域具备率先修复的预期：A股的滨江集团、华发股份、天健集团、建发股份及H股的越秀地产。
2023年房地产基本面企稳，重视存量房市场龙头标的爆发机会：关注二手房行业龙头贝壳。
地产企稳，物业公司有望走出独立行情：
1）短期地产基本面企稳，民企违约风险解除，带来民企物业估值修复，重点推荐：碧桂园服务、旭辉永升服务；
2）以稳健为主分享公司稳定收入和利润增速，获得EPS增长收益：中海物业、保利物业、万物云。