银行房地产对公贷款风险凸显

近期市场对房地产领域风险担忧加剧，对房地产可能的应对举措和稳增长的政策预期略悲观，加上对经济基本面的担忧加剧更增加了对房地产风险的悲观预期。实际上，2021年以来，房地产市场外部环境承压，部分房企违约风险暴露，银行的房地产对公贷款不良也明显“双升”，投资者担心房地产冲击银行资产质量。不过，尽管房地产贷款风险上行需要重视，但从总量角度来看，对银行总体资产质量影响有限，而龙头银行当前的资产质量处于历史最佳状态。

房地产风险敞口究竟几何

近期市场对于房地产领域相关风险有一定程度的担忧，从披露相关数据的上市银行2021年上半年的情况来看，可能涉及房地产领域的相关风险敞口为可以从狭义和广义菱格角度来分析。

首先看狭义敞口，主要是指贷款，2021年上半年，上市银行对公房地产贷款共计7.89 万亿元，占总贷款比重的微6.65%，加上零售按揭贷款共计32.65万亿元，占总贷款比重约为27.56%，两者合计占总贷款、总资产的比重约为34.2%、18.4%;其次看广义敞口，包含表内外非标贷款，其中，表内非标投资中或有部分资金流向了房地产领域，2021年上半年，上市银行非标投资金额共计5.62万亿元，占总资产的比重约为2.55%，国有大行、股份制银行、农商行非标投资占比较低，分别为0.68%、4.86%、3.40%，而城商行占比相对较高，达到10.22%;在表外理财中或也有一定资金通过非标投资流向了房地产领域。上市银行目前披露的数据有限，而上半年理财协会数据显示，理财资金中投向非标的规模约 为3.75万亿元，约为3.5万亿元商业银行总资产的1.1%。

值得注意的是，非标投资并非所有资金都投向房地产，一般银行资产投向的风险偏好较为一致，如果某家银行信贷业务中地产相关贷款占比较高，那么非标投资中相关业务的占比也往往相对更高。此外，国盛证券统计的非标项目的统计口径为金融投资中底层资产为信托、资管、理财、类信贷（或票据）、未明确归类的权益类投资、ABS的部分。经过多年的监管调整，很多产品的实际投向为标准化的债券类资产。且项目类非标产品的投向除了地产以外， 还包括基建等，以上数据仅为粗略统计。

从信用风险的角度来看，按揭贷款具有强抵押和相对分散的特征，风险较为有限，历史数据显示，上市银行按揭贷款不良率基本在0.5%以下，从这个角度来看，需要关注的房地产信用风险主要是对公房地产贷款及表内外非标。

上半年，老16家上市银行对公房地产贷款不良率为1.8%，相比2020年提升了0.41个百分点。最近两年，银行报表房地产不良率有所提升，这一方面来自于房地产政策相对收紧，房企经营压力加大;另一方面也有银行主动加大表外资产转表内力度（部分确认为不良并消化）、不良贷款确认标准趋严（上半年上市银行不良/逾期已达到104%）的因素。

不过，需要注意的是，不同银行之间的分化较大，重点需要关注的领域主要是各家银行的对公房地产贷款占比（最直接的信用风险敞口）、表内外非标中投向房地产领域的情 况以及拨备垫情况。过去几年，大多数银行加大了表内外、信贷与非信贷资产的拨备计提力度，到2021年上半年，上市银行整体拨备覆盖率已提升至225%，广义拨贷比（资产减值准备/（贷款+非标））达到了3.17%，应对房地产相关风险抵御能力也更强。我们可以以招商银行为例，其对公房地产贷款规模、非标投资分别为4045亿元、2739亿元，而其信贷+非信贷拨备池为2397亿元、274亿元，即便其房地产相关资产不良率达到 10%，其拨备池也可以完全覆盖、消化。

分个股来看，经营更加市场化、主要业务与战略方向不在房地产领域、且拨备充实的优质银行相关风险敞口或更小，风险也更为有限。如招商银行对公房地产贷款占总贷款的比重仅为7.5%，非标投资占总资产的比重仅为3.08%;宁波银行按揭、房地产贷款占比仅为4.3%、4.6%，明显低于其他可比银行。招商银行、宁波银行的拨备覆盖率则分别高达 439%、510%，广义拨贷比达到了4.72%、3.3%。

值得关注的是，2020年疫情后，银行业大力处置不良资产，截至2021年6月末，41家A股上市银行的合计不良率降低至1.41%，较2020年年末下行7BP，与此形成鲜明反差的是，房地产对公贷款的质量明显恶化。东吴证券统计完整的26家上市银行的数据显示，房地产对公贷款不良“双升”，合计不良率从2018年年末的0.93%上升至2021年6月末的1.77%，拖累总体资产质量。相比之下，个人住房贷款的资产质量仍然优异，与对公房地产贷款差别明显，数据完整的18家上市银行2021年上半年个人住房贷款不良“双降”，多数银行的个人住房贷款不良率都回落或保持低位。因此，我们强调房地产贷款的风险敞口主要集中在对公贷款，这从另一侧面证明对个人住房贷款的资产质量无需担忧。

融资条件收紧、部分房企爆雷导致房地产风险暴露，房地产对公不良贷款明显“双升”，拖累资产质量。2021年以来，房地产市场外部环境压力明显增加，尤其是高负债率的激进型房地产公司经营困难，公开市场中涉及房地产企业的债务违约也频繁发生。对于银行而言，部分陷入债务违约的房地产公司难以偿还本息，同时从贷后管理的角度来看，银行也会主动考量市场环境，将有潜在风险的房地产公司贷款纳入关注类或不良贷款的口径，因此，房地产对公贷款的不良“双升”是必然情形。此外，“两道红线”严格限制房地产贷款额度，导致融资难度加大，而融资条件收紧的预期形成后，各家银行审批贷款也会更审慎，从而进一步加大房地产公司的现金流压力。东吴证券根据2021年6月末的财务指标估算，仍有15家上市银行未来需要继续降低房地产贷款占比，据此判断，房地产对公贷款将进一步降速甚至收缩。

截至2021年6月末，41家上市银行的对公房地产贷款占比仅为6.35%，尽管不良贷款突增，但对上市银行总体资产质量的影响有限。以26家数据完整的上市银行为样本组合，截至2021年6月末，总不良贷款金额中7.2%是房地产对公贷款，其实多数银行的房地产对公贷款对不良的贡献度并不高。根据测算，如果下半年样本银行的房地产对公不良贷款总金额再增加50%，同时合理假设2021年年末总贷款环比6月末增长3%，则对总不良贷款率的边际提高幅度仅为1BP，即便在极端假设下，房地产对公贷款的不良金额翻番，对总不良率的边际提高幅度也只有6BP。

银行涉房业务风险整体可控

最近几个月，由于不断有房地产企业出现债务危机，使得市场担心房地产债务风险可能对银行造成拖累，那么房地产风险对银行的冲击究竟如何，我们可以重点分析涉房业务风险对银行的影响。

银行参与房地产业务融资方式包括表内贷款、房地产债券、非标及相关ABS等。涉房类贷款是银行表内贷款的重要组成部分。以老16家银行为例，截至2021年二季度末，对公房地产贷款余额和个人住房贷款余额合计占总体贷款余额的比例为33%。从全行业来看，央行披露的金融机构贷款投向统计报告显示，二季度末，中国房地产贷款余额为50.78万亿元，占金融机构贷款余额的比例为27.37%。其中，房地产开发贷款余额为12.3万亿元，个人住房按揭贷款余额为36.58万亿元。非贷款部分如果参考招商银行披露的房地产广义口径风险业务余额结构，非贷款部分规模与贷款部分比例约为1：1，可以估算房地产非贷款的部分风险业务敞口可能为12万亿元左右，与贷款部分合计敞口或约63万亿元。

总体来看，截至2020年年末，银行通过表外理财参与房地产融资的规模可能不高于2.7万亿元，占整体银行理财的比例可能不高于10.43%，占同期商业银行总资产的比例或不足1%。

我们先对银行贷款部分进行分析。银行在表内通过信贷投放参与房地产融资。占比较高的个人住房按揭贷款部分一直是银行优质的信贷资产，不良率长期处于较低水平。个人住房贷款的优点是客户分散（风险分散）、抵押充足（房产本身价值较高）。对公房地产开发贷款容易受周期波动的影响，隐含较大的风险。受近些年宏观经济增速换挡、经济发展动能切换以及政策持续趋严等因素的影响，对公不良率有所抬升。

天风证券拟测算在房地产业务风险暴露时，银行不良率和拨备覆盖率的变化程度，用来评判银行是否有足够的风险承受能力。具体思路如下：首先，综合观测周期和银行业不良贷款的暴露节奏，以年度为频率估测银行业贷款不良率的变化。悲观估计，考察最坏情形，假设银行业涉房贷款不良率的上升幅度达到历史上的年度峰值。具体峰值参考2007-2021年上半年末银行业的数据，对公和个人涉房贷款不良率最大增幅分别取39BP和10BP。

图1：老16 家银行涉房类贷款占总贷款余额比重

图2：银行业及四大行涉房类贷款不良率走势

那么，对公和个人涉房贷款合计新增不良余额可能为844.97亿元。静态测算下，银行业不良率最多抬升5BP、拨备覆盖率最多下滑5.68个百分点至187.55%。即在我们相对悲观估计下，银行拨备仍然厚实，抵御风险能力充裕。即便非涉房类贷款不良率上升，银行的风险承受能力仍然可观。考虑到房地产行业涉及上下游企业较多，我们将假设进一步拓宽至全部信贷资产，仍然按照前述思路进行测算。假设对公和零售贷款不良率上升幅度达到历史年度峰值，即两者分别上升60BP和18BP。静态测算下，银行业在最坏情况下不良率最多抬升53BP，拨备覆盖率最多下滑44.62个百分点至148.61%，略低于150%的传统红线，但仍高于7号文规定的120%的监管底线。

由于上市银行具备较强的风险承受能力，下面我们以40家上市银行个股为例，即将前文测算思路应用至上市银行，来分析银行个体是否有足够的风险承受能力。测算方法大体一致，我们测算上市银行在最差情况下的风险承受能力。

以上市时间较长的老16家上市银行为参考标的，分别选取其不良率历史上的年度最大增幅。对该类最大值进行算术平均，以此作为上市银行不良率的最大可能增幅。即评判历史最坏情形下银行的风险承受能力，结果为对公和个人涉房类贷款不良率上升幅度最多为97BP和13BP。

由此可知，在悲观估计下对公和个人涉房贷款合计新增不良余额最多为1192.24亿元。静态测算下，银行业不良率最多抬升10BP，拨备覆盖率最多下滑14.24个百分点至 211.02%。上市银行整体仍保持较强的风险抵补能力。在该情形下，只有4家银行拨备覆盖率降至150%以下，但仍高于120%。

悲观测算下，上市银行风险承受能力仍然较强。延续上述测算思路，假设非涉房贷款不良率受到涉房类贷款拖累，我们同样将假设进一步拓宽至全部信贷资产;假设对公和零售贷款不良率上升幅度达到历史年度峰值，即分别达到51BP和39BP，由此可得总体不良新增可能为5782.52亿元，不良率最多抬升46BP，拨备覆盖率最多下滑55.54个百分点至169.72%，风险抵补能力仍维持较高水平。在该情形下，只有11家银行拨备覆盖率降至150%以下，仅有3家银行降至110%-120%之间。

在上述测算的基础上，我们可以更进一步对上市银行资本情况进行测算。我们测算不良新增对核心一级资本充足率的影响。假设新增不良贷款按照150%的比例计提减值损失。实际上该假设较为极端，原因在于如果考虑到不良贷款的处置和转让，银行计提的减值损失通常只需要和不良净新增额维持对应的比例，所以减值损失和不良贷款毛新增额的比例一般会小于150%。我们在核心一级资本的计算中，扣减新增不良贷款余额的150%，可得上市银行整体在前述两种情形下核心一级资本充足率最多分别下滑13BP和62BP至10.66%和10.17%，总体仍处于较为充足的水平。