浅谈维修资金的保值增值管理

住宅专项维修资金（以下简称维修资金）是由业主交纳并所有，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，在我国发挥着房屋“看病钱”和“养老金”的重要作用，是改善居住环境、提升居住质量、保障房屋安全的重要手段。这项资金涉及千家万户的切身利益，直接影响着老百姓日常生活的满足感、幸福感，能否管好、用好，在确保资金安全的前提下保值增值好这项资金，充分发挥资金的保障性作用，在房屋“病痛期”和“老年期”到来时让老百姓的房子能“病有所医，老有所养”，是这项制度建立的初衷。笔者作为一名维修资金基层管理工作的参与者，通过对其他城市维修资金管理现状深入调研，认为目前维修资金保值增值方面的管理工作仍有较大提升空间。

维修资金管理工作现状

《物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《管理办法》）是我国维修资金管理政策体系中的两个重要里程碑，形成了以《物业管理条例》为核心，以部门规章为主体，以地方规范性文件为配套的多层次、全方位的维修资金管理政策体系。

目前，维修资金制度施行已经20余年，资金规模日益庞大，并且仍在以较快速度增长，我国600多个城市的维修资金归集数额已经超过2万亿元，引起了社会媒体和业主的广泛关注。笔者通过对其他城市维修资金管理现状深入调研，发现在各地市的维修资金管理实践工作中，不同程度地存在以下几种问题情况，现以维修资金保值增值工作为侧重点作以下分析：

一是维修资金活期存款结存数额巨大。由于新建住宅出现维修问题相对较少，每年发生的维修支用金额较小，大量资金长时间沉淀，未及时转存定期，影响了维修资金的增值效果，不利于提高资金增值收益。

二是保值增值渠道单一。《管理办法》中规定允许的渠道仅有银行存款和购买国债两种，目前大部分城市维修资金代管机构以存储活期存款和一年期定期存款为主，增值收益率低。

三是有个别房地产开发建设企业长期占用代收代缴的维修资金，未按规定移交给当地维修资金管理部门代管，导致少计业主维修资金个人账户利息，进而导致资金在未上缴代管部门期间资金价值直接缩水，严重侵害了广大业主的权益。

四是各地市不同程度地存在维修资金未交、欠交、少交等问题。由于部分城市在地方维修资金管理办法和细则中对于业主不交、欠交等行为没有明确的行政处罚措施，缺乏有效的制约手段，同时由于原建设部1998年与住建部2008年的政策文件中对商品住宅维修资金交存方式的规定进行了调整，各地在已售公有住房提取维修资金方面与上级政策衔接不充分等原因，导致维修资金归集不到位。

五是住宅小区共用部位、共用设施取得的公共收益未纳入维修资金滚存使用。根据《管理办法》相关规定，共用部位、共用设施设备所得收益，除业主大会另有决定外，应转入维修资金滚存使用。大部分城市在地方维修资金管理办法和细则中未对小区公共收益的归属进行明确规定，导致公共收益没有纳入住宅维修资金滚存使用，减少了该项资金的归集途径，影响了资金交存规模。

六是个别地市在维修资金使用、存储过程中存在高风险与不规范行为。如地方财政部门挪用维修资金、地方维修资金代管部门出借资金给其他单位、在维修资金增值收益中列支管理费用、将维修资金在银行间随意转存等，导致资金存在一定安全风险。

七是维修资金使用率偏低。部分城市维修资金的使用便捷性不高，使用程序复杂，应急维修事项范围狭窄，申请时间较长。同时，《管理办法》中“双三分之二”业主同意的规定也增加了使用难度，影响了资金使用效率。

八是维修资金续交困难。虽然《管理办法》在第十七条中提出“续交”的概念，但是并未明确规定维修资金续交标准、方式和不履行续交义务的强制性措施，导致各地市在制定相应的维修资金续交细则时缺乏明确的政策依据，政策与基层实际工作缺乏有效衔接，续交工作难以开展。

九是维修资金监管体制不完善。有些地市没有成立专门的管理机构，管理力量薄弱，导致相关体制不完善。

十是在基层实践工作中维修资金管理主体地位缺失。虽然《管理办法》中对维修资金管理主体做出了明确规定，“在业主大会成立前，由相关政府部门代管；业主大会成立后，可以将所属物业小区的维修资金划转至业主大会开立的银行专户”，然而在实践工作中，由于我国业主自治管理水平的落后，业主自治意识、公共意识薄弱，对业主委员会缺乏信任，业主委员会成立数量较少等多方面原因，致使业主这一资金管理主体在维修资金管理过程中的地位缺失，间接导致维修资金使用不便，续交工作难以开展，使用过程监督力度不够等问题的发生。

十一是相关政策法规亟须修订。2007年出台的《管理办法》已经不能满足当今维修资金管理发展的需要。尤其是在2020年《中华人民共和国民法典》颁布实施后，亟须对现行的《物业管理条例》《管理办法》进行修订完善。

现有保值增值方式分析

依据《管理办法》第二十六条和第二十七条相关规定，维修资金目前仅有两种保值增值方式：银行存款和购买国债。因2012年人民银行出台了凭证式国债仅面向个人投资者，机构不允许购买或持有的规定，因此通过购买国债实现保值增值的方式难以实施，维修资金保值增值渠道仅剩银行存款一种，渠道狭窄单一，不利于资金保值增值工作的推进。

现以济南市维修资金保值增值工作推进过程为例分析，在保证资金安全性与流动性的前提下，施行了以下几种举措：

自2012年开始，济南市维修资金代管部门开始实行以活期存款、协定存款、一年期定期存款、二年期定期存款、三年期定期存款、五年期定期存款这六种方式进行组合存款，多种存款方式有效结合，调整了以前单一的存款结构，有效提高了增值收益。

2016年结合国家推进利率市场化等金融政策的调整，济南市维修资金代管部门积极与人民银行沟通联络，及时了解利率浮动变化政策，督促各维修资金承办银行对维修资金存款利率上浮，以实现更高存款收益。

2018年济南市成立了住宅专项维修资金管理委员会，为进一步加强维修资金归集使用与安全管理，防范资金存储和决策风险提供了有力的组织和制度保障。

2019年起济南市维修资金代管部门开始尝试存储大额存单，大额存单与同等期限定期存款相比，利率较高，进一步扩大了增值收益。

2022年起，济南市维修资金代管部门加密了资金存储工作频次，每季度末对活期存款转存定期，提高了资金增值效果。

截至2022年年底，济南市维修资金余额260多亿元，累计实现增值收益近40亿元，收益全部分配到业主维修资金个人账户。但囿于《管理办法》有关规定，资金保值增值方式只能局限于银行存款一种渠道内，限制了资金增值效果，亟待国家从法律制度的宏观层面有所突破，拓宽现有保值增值渠道。

维修资金管理工作提升建议

一、完善法律制度体系，深化管理体制改革

结合《中华人民共和国民法典》颁布实施，维修资金管理相关的行政法规、部门规章需立改废释这一契机，争取将《管理办法》提升到立法高度，提高其权威性和约束力，为维修资金制度提供夯实的法律基础。同时，《管理办法》在修订时应汲取制度施行20余年的经验，剖析各地市管理实践工作中的问题与难点，从实践方面细化完善维修资金管理过程中各环节的操作制度。

在美国、德国、日本等西方国家，房屋的维修管理完全是市场化操作，而在我国，虽尚未具备完全市场化的条件，但随着社会主义市场经济体制的发展，顺应国家政府机构改革的时势，长远来看，政府部门应扭转大包大揽的固有观念，简政放权，发挥业主自治效用，培育维修资金管理的市场机制体系，尤其是在资金保值增值方面，应通过合理引导，有效监督，让维修资金保值增值工作逐渐走上市场化、金融化的运行轨道。

二、设立绩效目标管理，构建内部控制体系

现实情况下，政府部门代管维修资金的方式仍将持续较长时间，为能更科学地管理维修资金，政府部门应设立全面的绩效目标，建立管理考核机制，调动工作人员积极性，提高管理效率，推动管理水平的提高。

同时，更要梳理维修资金各项管理工作流程，识别内部控制风险，细化内部控制措施，结合财政部2021年开始执行的《住宅专项维修资金会计核算办法》，以财务管理工作为抓手，建立统一规范的维修资金会计核算制度，构建完善的内部控制体系。

三、内外监督有效结合，建立健全监督机制

维修资金监督机制的建立应当以全方位监督为方向，内部审计和外部监督有效结合，发挥其1+1﹥2的合力作用。一是在维修资金代管部门内设立独立的内部审计机构，同时可以聘请第三方审计服务机构，建立年度审计制度，对维修资金的交存、使用、保值增值、会计核算等内容进行审计，并将审计结果通过新闻媒体、政府部门微信公众号等方式向社会公示，接受社会监督，提升维修资金管理透明度。二是维修资金代管部门应与财政部门加强沟通联络，明确财政部门的监管责任，使其切实参与到维修资金的管理与监督工作中，加强财政部门的监管作用，加大监督力度。三是深入社区，与社区居民委员会协作，广泛地宣传维修资金相关政策，普及维修资金管理知识，提高业主自治意识，发挥广大业主的外部监督作用。

四、紧跟互联网时代发展，搭建现代化系统平台

维修资金体量巨大、数据繁多，为提高管理工作效率，保证数据准确，维修资金代管部门应紧跟互联网时代发展步伐，顺应大数据时代的潮流，运用现代信息技术手段，积极推动业务系统升级，搭建现代化管理平台，实现管理的自动化、智能化。

综上所述，笔者认为，为了规范维修资金管理，提升管理水平，解决维修资金保值增值难度高、收益不足等难题，切实发挥维修资金的民生保障效用，必须突破固有观念的束缚，从法律制度的宏观层面出发，焕发维修资金制度新的蓬勃生机。

（作者单位：济南市保障性住房服务中心）