鲁能再腾挪：广宇发展退出地产圈，50亿定增豪赌新能源

背靠央企，广宇发展2022年初完成重大资产重组，剥离传统房地产业务，置入新能源资产，全力转战新赛道。2022年末，广宇发展抛出定增计划，拟募资50亿元，投向风电和光伏两大领域。至2025年末，其新能源产能将在现有基础上扩充20余倍，这意味公司还需要补充数百亿资金。

风电和光伏已经从政策驱动转向市场驱动，投资金额大，投资周期长，平价上网后回报也确定，吸引各路资本入局。广宇发展“Allin”转型新能源，是否可给其他地产企业提供参考？

近年，伴随房地产开发规模见顶，房企纷纷寻找第二增长曲线：中国奥园通过奥园美谷（000615）投资医美，新城控股（601155）投资吾盛能源，碧桂园（02007.HK）发力机器人。更有一批房企彻底剥离地产业务，转型新能源等赛道，广宇发展（000537）便是其一。

作为鲁能集团有限公司（简称“鲁能集团”）旗下唯一上市平台，2022年初，广宇发展完成重大资产重组，剥离房地产业务，置入新能源资产，全力转战新赛道。

2022年9月末，广宇发展披露非公开发行预案，拟发行股票数量不超过2.79亿股，募集资金50亿元，投向风电和光伏两大领域，进一步加码新能源业务。该预案于当年11月中旬获证监会受理。

广宇发展的前身，可以追溯至1993年10月在深交所主板挂牌的津国商A。上市近30年来，其主营业务几经变迁，从零售百货，到自动售货机生产，乃至房地产。如今，其背靠作为央企中国绿发投资集团有限公司（简称“中国绿发”）全资子公司的鲁能集团，抛出50亿元定增计划，在新赛道上扩军备战，能否彻底扭转早前地产存货严重减值带来的巨亏局面，站稳新的风口？

两度易主，终成鲁能旗下唯一上市平台

广宇发展的前身津国商A，曾是天津零售百货领跑者。1993年上市当年，其实现销售额15.21亿元，居天津市同行业第一，在全国各大商场中排名第二；利润总额3288万元，居天津市同行业第二。

此后，伴随津劝业等本地同行纷纷上市，沃尔玛等外资零售品牌陆续进入，津国商A的生存空间被挤压，其1998年主营业务收入下滑至8923万元。

当年8月，其第一大股东立达集团将所持津国商A的50.98%股份，全部转让给天津戈德防伪识别有限公司（2000年5月更名为天津南开戈德集团有限公司，简称“戈德集团”），转让价格为每股2.5元，总金额为2.11亿元。1999年，津国商A置入自动售货机业务，转型从事售货机生产，更名为“南开戈德”。

南开戈德2001年营收还实现了13%的增长，但到2002年则大变脸，收入腰斩。此后，其连续两年亏损，从2004年5月10日起被实施退市风险警示，证券简称变更为*ST戈德。

2003年，自动售货机销售大幅下滑，*ST戈德全年实现主营业务收入9768万元，亏损28万元。另一方面，戈德集团持有的*ST戈德股权也被冻结，这为公司控制权转移以及主营业务调整埋下伏笔。

2004年7月，天津市海天拍卖有限公司受天津高级人民法院委托，对戈德集团所持*ST戈德大约1.03亿股（占总股本25.29%）公开拍卖。最终，天津南开生物化工有限公司（简称“南开生化”）通过司法拍卖竞得上述股份，成交价1.278元/股，涉及总金额约1.31亿元。

南开戈德的第一大股东，由此变更为南开生化。山东鲁能恒源置业有限公司（简称“鲁能恒源”）作为南开生化的控股股东，持有其93%股权。鲁能集团则持有鲁能恒源93%股权，为上市公司实际控制人（图1）。

图1 ：鲁能集团持股南开戈德情况

再往上追溯，鲁能集团于2002年12月由中国水利电力工会山东省电力委员会和鲁能物业公司出资设立，初期以煤电和房地产业务为主。

2006年5月，北京国源联合通过股权收购，成为鲁能集团控股股东，并在增资后持股57.3%。北京首大能源集团持股38.6%，为鲁能集团第二大股东。该起“蛇吞象”收购案曾引起巨大反响。

2008年2月，国家电网全资子公司山东电力集团等各方以77.6亿元，回购北京国源联合与首大能源所持的鲁能集团股权，重新成为其控股股东。至2009年末，鲁能集团成为山东电力集团的全资子公司。2010年，山东电力集团将所持鲁能集团股权全部无偿划转至国家电网有限公司。与此同鲁能集团逐渐剥离煤电业务，聚焦房地产主业。

南开生化虽入主*ST戈德，但其经营状况并不乐观。2003年9月末，南开生化总资产4.11亿元，净资产1.22亿元；而至2003年12月末，其总资产变成3.92亿元，净资产也降为1.02亿元，都出现不同程度的缩水，且主营业务收入也出现较大萎缩，一度亏损。

单纯靠南开生化来挽救处于退市边缘的*ST戈德，显然不现实。作为实控人的鲁能集团出手，势在必行。

2004年9月，*ST戈德与鲁能集团旗下的山东鲁能置业集团有限公司和山东鲁能恒源资产管理有限公司签署股权转让合同，以8282万元、4949万元价格，分别受让二者持有的重庆鲁能41%、24.5%股权。收购完成后，*ST戈德合计持有重庆鲁能65.5%股权。

重庆鲁能成立于1999年1月，主营房地产开发业务，2004年初进入房地产全面开发阶段。截至2004年6月末，其资产总额为10.22亿元，超过*ST戈德2003年10.07亿元的资产总额，负债总额7.96亿元，净资产2.26亿元。收购重庆鲁能，有助于提高*ST戈德的盈利能力，增强核心竞争力。

2004年，*ST戈德因有地产板块加持，成功扭亏，随即摘帽，2005年6月，证券简称变更为“广宇发展”。

2006年3月，广宇发展实施股权分置改革，总股本增至5.13亿股，非流通股份（国有法人股）就此获取上市流通权，南开生化股权被同步稀释。2009年12月，鲁能集团内部完成对广宇发展股权的一系列转让操作，最终由鲁能集团直接持有广宇发展20.02%股份。

此后，鲁能集团数次增持广宇发展股票，逐渐将持股比例提高至20.82%，成为直接控股股东，其他股东持股比例都不足5%。

这并不是一个稳定的控股比例，而鲁能集团在国内房企中也是一股不可忽视的力量，存在继续重组的可能。

收购鲁能多项地产资产，利润爆发式增长

早在商业零售时代，津国商A就从事过地产业务。2004年收购鲁能重庆65.5%的股权后，广宇发展正式涉足房地产开发业务，并随行业的变迁，经历了业绩的大起大落。

2003年，国务院18号文将房地产业定位为国民经济的支柱产业，鼓励地产投资，中国房地产市场的黄金时代由此开启。直到2016年底的中央经济工作会议首次提出“房住不炒”，政策环境有所转变。

在此期间，广宇发展的收入从2003年0.98亿元增加至2016年39.33亿元，增长39倍，地产业务贡献几乎绝大多数收入，同期净利润从-3.77亿元增至5.35亿元，虽在2006、2008年经历短暂亏损，其他多数年份都是利润不菲，净资产收益率也多年维持在10%以上，2011年更达到37.4%。

广宇发展在青岛和东莞有少部分土地储备，其主阵地则位于重庆。2016年，在重庆市，广宇发展的控股子公司重庆鲁能（直接持股65.5%）和重庆鲁能英大（间接持股70%）累计成交金额68.2亿元，排在融创、龙湖和恒大之后，居第四位；销售面积超过106万平方米，仅次于融创，排在第二位。2016年，广宇发展收入39.3亿元，同比增长172%，归母净利润3.45亿元，同比增长143%。

与此同时，作为广宇发展实控人的鲁能集团，也在各个城市积极拿地，并频频问鼎“地王”。根据克而瑞发布的《中国房企销售金额排行榜》，2017年，鲁能集团房地产销售权益金额894亿元，排名第13位，超过万达集团、世茂房地产、泰禾集团、雅居乐和招商蛇口等老牌房企，实力不俗（表1）。

表1 ：2017年度中国房地产销售金额Top20企业

为减少二者之间的同业竞争、提高广宇发展竞争力，鲁能集团筹划将旗下更多地产业务装入上市平台，完成地产业务整体上市。这一过程历经多年，主要交易发生在2017和2018年。

首先是2017年10月，广宇发展向鲁能集团发行股份，购买其持有的重庆鲁能34.5%股权，即完成100%持有重庆鲁能；同时收购宜宾鲁能65%股权、鲁能亘富100%股权、顺义新城100%股权，交易价格为88.5亿元。此外，广宇发展向乌鲁木齐世纪恒美股权投资有限公司（简称“世纪恒美”）发行股份，购买其持有的重庆鲁能英大30%股权，交易价格为2.6亿元。上述总交易价格超过91亿元。

广宇发展该次发行股份购买资产的发行价格为6.75元/股，向鲁能集团发行股份数量为13.11亿股，向世纪恒美发行股份数量为3866.53万股。交易完成后，广宇发展股本增至18.63亿股，其中，鲁能集团持有14.18亿股，占总股本的76.13%，处于绝对控股地位，该持股比例至今未有丝毫变动。

鲁能集团将旗下价值91亿元的地产业务置入广宇发展，令后者实力大增。2017年四季度，广宇发展总资产为208亿元；交易完成后，其总资产增至796亿元。

不过，其同期的资产负债率也由84%增加至90%。高负债运营，为广宇发展日后业绩变脸，埋下了伏笔。

广宇发展的业绩自然也有大幅增长。2017年，其营业收入增至216.4亿元，归母净利润为21.72亿元；2018年营收达到巅峰，逾270亿元；2019年，净利润达到历史最高水平，即31.4亿元。

其次是2018年，广宇发展完成天津鲁能泰山、福州鲁能100%股权现金收购工作。一系列交易，使得其地产项目从重庆扩展到北京、天津和福州等大城市。

此外，针对暂不适合注入上市公司的资产，如鲁能集团下属的南京方山、苏州鲁能、郑州鲁能，都城伟业集团有限公司（简称“都城伟业”）下属的北京海港公司，则以托管经营的方式，解决广宇发展与鲁能集团、都城伟业的同业竞争问题。

都城伟业原为鲁能集团全资子公司，原名鲁能置业集团、北京鲁能置业发展，2014年5月被划转给国家电网，以优良物业、清洁能源为主营业务。2020年8月，国家电网又将持有的鲁能集团、都城伟业100%股权无偿划转至中国绿发。

大规模房地产资产注入下，广宇发展的净利润也迎来爆发。

1993至2016年，广宇发展归母净利润累计实现19.3亿元；2017至2020年，则累计达到100.3亿元（图2），是前24年的5.2倍。

图2 ： 广宇发展2012至2021年归母净利润