我国经济适用房制度的效率评价

摘 要:本文从经济适用房的定义、经济适用房制度中造成效率低下的原因、对策分析三方面对经济适用房制度进行了论述,最后提出了明确经济适用房房的定位和发展方向,明确低收入家庭的划分标准,合理确定近期经济适用住房建设目标,严格贯彻落实现行的经济适用房住房管理规定三条建议。

关键词:经济适用房; 效率; 管理

中图分类号:F293 文献标识码:A 文章编号:1006-3315(2010)6-146-001

一、经济适用房的定义

所谓经济适用住房,是指纳入政府经济适用住房建设计划,建设用地实行行政划拨,享受政府提供的优惠政策,向城镇中低收入家庭供应的普通居民住房。

二、经济适用房制度中造成效率低下的原因

1.经济适用房建设效率低,容易发生腐败

由政府出面组织建造经济适用房,效率低下,也容易发生腐败。如果政府直接出面,生产效率肯定不如专业的房地产开发商,也违背市场经济专业分工原则。即使政府是间接出面,中间承接的开发商如果不以经济效益为准则,而以完成政治任务为目标,那么就难以实现社会资源的最优配置。在中国,我们就经常发现,很多开发商以承接经济适用房任务为条件,与政府讨价还价,获得土地使用的优先权,“经济账”与“政治账”混在一起,难以真正反映开发商的社会贡献,还容易滋生腐败。

2.经济适用房价格超出低收入居民支付能力,保障资源分配不公

出于特定历史时期经济发展的需要,经济适用房带有较强的商品属性,其实际供应对象涵盖了中低收入甚至部分更高收入阶层,售价与购买者的整体支付能力较为匹配。而在新形势的要求下,供应对象明确为低收入家庭,此时如继续沿用以往模式,则经济适用房的价格超出了政策设计供应对象的支付能力。

3.经济适用房管理不到位

《经济适用房管理办法》明确了经济适用房的保障性质,强调经济适用房建设要严格实行招投标制度,严格建设标准,而且对供应对象、销售价格、上市交易管理等都作出了严格规定。但这些规定在一部分城市并没有得到落实。突出表现在3个方面:一是对购买对象界定模糊、审查把关不严。一些地区采用开发商自行组织销售的办法,少数地方引发了炒号现象,销售秩序混乱。二是对建设标准缺乏控制,部分城市超过80平方米的户型占大多数,经济适用住房的保障性质未能得到体现。三是开发方式不规范。有些地区经济适用房项目仍然通过政府部门的下设机构或直接指定开发单位的方式进行开发建设,没有采取招投标方式选择建设单位。

4.经济适用房制度的实现方式不完善

政府通过对经济适用房建设提供优惠政策解决中低收入家庭问题,其出发点是正确的,但限于政府能力,只能集中于少数家庭,相当一部分居民长期排队难以获得住房,实际上并未享受到政府的住房保障。其中相当多的困难家庭难以承担经济适用房的价格而提前放弃购房,结果使一些不该优先解决的家庭反而提前购房,加剧了普通居民对该项政策的不满。

三、针对经济适用房制度效率低下的相关对策分析

1.明确经济适用房房的定位和发展方向

经济适用房是具有保障性质的政策性商品住房逐步过渡到保障性住房。有一定住房支付能力的低收入家庭,可以购买经济适用房。经济适用房应严格控制建设标准,并完善共有产权制度,明晰产权,完善购房人的推出机制。

2.明确低收入家庭的划分标准,合理确定近期经济适用住房建设目标

根据当地居民收入水平、住房状况等,合理确定享受经济适用房住房供应对象的划分标准,全方位保障低收入家庭的住房需求。同时,随着廉租房覆盖面的扩大,不断调整标准,保证两项制度的顺利过渡和衔接,防止形成难以界定的“灰色地带”。避免出现两个“断层”,一是享受不到廉租房也买不起经济适用房;二是不符合经济适用房住房供应对象条件也买不起普通商品住房。

3.严格贯彻落实现行的经济适用房住房管理规定

为使经济适用房的优惠政策切实落到低收入家庭。必须严格落实现行的管理规定,重点抓好以下5个方面:一是严格供应对象申请审查制度。通过居委会、街道等机构的协助,采取公示、公告等方式。充分发挥社会各界特别是邻里监督的优势,完善举报机制,确保将有限的资源提供给真正的符合条件的低收入住房困难家庭。二是严格执行建设标准的规定。经济适用房中套型建筑面积控制在80平方米左右,小套型建筑面积控制在60平方米左右。三是规范分配制度。抓好两个环节,即认购或承租资格确认环节和选房环节,严格操作程序,主管部门严格履行监管职能,增加透明度。四是要严格收益管理,应明确上市年限,政府投入资源对应的产权按比例分配收益,个人产权达不到规定比例的不得用于出租经营。五是严格集资合作建房管理。把集资合作建房严格纳入经济适用房住房管理范畴,履行报批程序,严格禁止机关事业单位以集资名义建房,变相搞实物分配。六是严格推出机制。对超出低收入线的家庭限期推出经济适用房,对欺骗者给与严肃处罚,并与司法等相关部门协调配合,对阻碍退出的违规行为制定并实施有效的惩罚。

参考文献:

《经济适用房管理办法》国办发【2006】37号文件