王石：玫瑰园破产是必然的

（文 / 单小海）

7月19日，就玫瑰园和利达行这一话题，记者采访了中国房地产界的传奇人物、深圳万科集团的董事长王石先生。

王石认为，从一个房地产业内人士的角度来看，玫瑰园破产的主要原因，既不是股权的频繁更换，也不是资金短缺和管理混乱，而是因为玫瑰园本身就是一项错误的投资，其破产是必然的。

别墅的市场容量太小

玫瑰园占地近50万平方米，规划建设别墅800余套，王石认为，上马这么大规模的别墅项目，说明投资者对中国房地产市场情况缺乏了解。

王石说，像别墅这样的项目，在很多城市都有。这其中有成功的案例，也有失败的教训。但是我们发现一个规律，那就是凡是成功的别墅开发，其规模都不是很大，无论是在上海还是北京，成功的别墅项目很少有超过10万平方米的。

1992年，万科跨地域开发的第一个楼盘——上海西郊花园也是别墅项目。当时万科是通过参加政府拍卖拿的地皮，这个项目占地5万平方米，规划建筑88栋别墅。没想到市场反应很好，图纸一出来，马上就给抢光了。

王石反思：“是不是就此得出高档别墅市场很广阔的结论呢？我们注意到，西郊花园的客户大都是几套甚至十几套地购买，这说明买家是炒家。但直到别墅完工，炒家的出手率很低。这就给出一个信号：即使在上海，中国最大城市的住宅市场，别墅的市场承接力也是很有限的。北京市场自然也不会例外。”

外销市场到底有多大？

王石断定：“至于玫瑰园的市场定位，显然是有问题的。别墅的市场本身非常有限，玫瑰园又以外销为主，这违背了中国房地产市场的一般规律。

“当房地产热浪汹涌，大量投机性游资进入，高档项目、外销项目看上去很火，但这只是一种假象。深圳毗邻港澳，应该说外销的条件比别的城市要好，然而外销平均只占深圳楼市销售量的8%，最好的年份也不过10%。就是香港这样的国际化都市，房地产也是以内销为主。健康的房地产市场，一定是以本地市场为主，过分依赖外销就会出问题。深圳如此，广州如此，上海和北京也不例外。

“仍以上海万科西郊花园为例，90%以上都是本地客户购买，外销的比例还不到10%。西郊花园才88套别墅，而玫瑰园的盘子是800多套，88套和800套，这是两个完全不同的概念。

“所以，我不同意说玫瑰园破产是因为资金不到位。我认为，如果资金到位，玫瑰园的结局会更糟糕。”

承建商的悲剧耐人寻味

王石说，在玫瑰园一案中，承建单位山东希森集团的教训耐人寻味。

当一个项目成为“烂尾盘”的时候，受害最深的往往都是业主。但在玫瑰园这个项目，最大的受害者却是施工单位希森集团。该集团损失达2.38亿元，最后不得不参与竞拍，期望能够接手完成该项目，以冲减损失。

“玫瑰园的破产，承建方是有责任的。可以说，如果没有承建商的垫资，玫瑰园的几百套别墅不可能完工，更不可能完成装修。那样的话，损失也没有现在严重。”王石说，“承建方给开发商垫资，按理说这是很不正常的现象。为什么这种现象会大量存在？”

一个重要原因是对开发商的监管不够，有相当多的开发商是不具备开发资质和开发能力的，只有通过让承建方垫资等不规范操作来从事开发；其二，当前建筑施工市场处于买方市场，建筑公司为了获取承建合同，不得不为开发商垫资；最关键的一条，自宏观调控以来，我国的金融政策对发展商融资进行了种种不合理的限制，这也是开发商转嫁融资压力的原因之一。王石说：“这种状况是不利于房地产市场健康发展的，是有待改进的。”

利达行的角色转换发人深省

王石说：利达行作为中介代理曾经非常成功，在北京房地产行业的发展初期起到过很重要的作用。但是利达行在玫瑰园项目上却同时扮演着代理商和开发商的角色，当玫瑰园出现危机，利达行自然就被卷进去了，并且越陷越深。最终不但玫瑰园被迫清盘，利达行也受到牵连，被债权人接管。

由此看来，尽管房地产开发和代理是关联密切的行业，但是其融资、经营和管理都存在很大差异，跨行业经营的风险不容小觑。因此，针对部分房地产企业热衷于多角经营的现实，王石继续强调：“对中国房地产企业来说，专业化应该是一条更合理的道路。” 北京玫瑰园别墅